直播：第五届亚太商业地产合作论坛--2013中国峰会

时间：2013年5月30日

地点：绿地万豪酒店三层

主题：“第五届亚太商业地产合作论坛2013中国峰会”

【主持人】：尊敬的各位领导，各位来宾，大家早上好！我是北京和美商地投资管理有限公司董事长穆建伟，很荣幸一直以来担任论坛主委会的名誉主席一直，能与机会与在座的各位来宾共同相聚上海，共同见证亚太商业地产健康、蓬勃发展的重要时刻。

欢迎大家莅临上海绿地万豪酒店，参加由亚太商业地产论坛主委会发起，领沃中国主办，亚太房地产协会，德中商会，欧洲建筑节能培训项目，同济中欧建筑节能培训，全国房地产投资基金联盟等支持的“第五届亚太商业地产合作论坛2013中国峰会”。

在峰会开始前，请允许我介绍一下参加本次大会的一些重要领导和嘉宾：

亚太房地产协会主席Peter Mitchell先生

原住建部政策研究中心主任王珏林先生

中国商业地产联盟副会长兼秘书长王永平先生

上海研究中心副总经理杜丙国先生

金科集团首席战略官李战洪先生

北京王府井百货集团发展部部长曹世斌先生

鹏欣房地产集团有限公司丁宏伟先生

……

对此次峰会的所有授权机构，支持单位，以及峰会的赞助商，师邦建筑，华东建筑研究总院，雷氏照明，飞利浦照明，HPP建筑设计，海信、日立空调等企业予以最诚挚的感谢！

另外两天峰会的4个茶歇段会由我带领大家到茶歇区各个展区企业参观观摩。现在我宣布“第五届亚太商业地产合作论坛2013中国峰会”正式开幕！

亚泰商业地产合作论坛中国峰会以商业地产的势·道·术为组织，主委会将致力于线上、线下全产业链机构来全面发展，大会的特点高端的技术对接，高端的产业链资源伙伴对接，他有比较鲜明的特点，比较实用，比较实在，同时参与的对接机构含金量比较偏重于资源型技术型的这么一个特色的峰会。

受邀参加此次峰会的嘉宾来自于全产业链，到会嘉宾3百多人，既有国内外投融资资产管理机构，也有众多一线和正在转型的商业开发集团，既有耳熟能详的品牌商超、家电零售商，及百货品牌商业，又有众多商业地产运营服务商的加入，以及其他设计单位，提供商，服务商，等等。

来自媒体的朋友，今天人才济济。看到了来自路透社、美通社、中国日报、华夏时报、房地产报、每日今日新闻等媒体的工作人员。他们将对本次论坛进行全方位的直播和深度报道，也让我们为他们的辛勤工作表示衷心感谢！

接下来进入今天的正式会议日程。第一项：有请Peter Mitchell，亚太房地产协会的首席执行官。亚太房地产协会是房地产投资的非营利组织，总部设在新加坡，也有会员来自于日本、香港、印度、菲律宾、澳大利亚等，以及中华人民共和国。

Peter Mitchell演讲的题目是：全球及亚太经济环境，经济体系与商业部动产——透视世界、亚太舞台及新兴市场商业不动产投资机会。有请Peter Mitchell。

【Peter Mitchell】：谢谢各位朋友的介绍，大家早上好！

能够再次来到上海，我感觉非常高兴，我们本协会能够支持本次大会，也感到非常地荣幸，就像刚刚穆先生所介绍的一样，我们协会是非公益性的组织，提供房地产方面的支持，我们旨在能够促进更加健康合理的房地产市场氛围，希望能够吸引更多债券投资，直接投资到亚太的房地产行业当中。

在我今天的演讲中会主要涉及到以下几个方面：

首先，会给大家介绍目前亚洲房地产市场规模多大。

第二，介绍正在进展当中研究情况。

第三，给大家做些关于亚太，或者是亚洲房地产市场从今年到2031年的预测，这非常有意思的研究，还会给大家介绍一下亚太地区不同资产的类型，包括上市的房地产的资产，以及公司。另外，还会给大家介绍直接投资和养老金基金，会介绍市场的透明度。

首先给大家介绍一下亚洲的一个房地产市场规模，然后会给大家预判未来规模情况是怎么样的。协会工作人员做了大量的研究，不仅仅对于亚太地区上市房地产资产和公司进行了研究，同时也对相关的一些基金来进行研究，最后我们得出了结论，就是现在的一个市场规模是多大，然后对于未来的房地产规模也做了预测，主要考虑的因素包括了全球经济的发展情况，同时我们也对于市场的流动性，市场增长率都做了预测。我们正在进行的这项研究马上就会就被发布，我觉得这是亚太房地产的大事。

目前亚太整个房地产市场规模差不多是7万亿美元，占据了全球房地产市场27%的市场份额。2011年到2021年时候我们占据的比例会达到40%多，也就是说在短短20年时间内在全球市场占有率达到世界的一半左右，占到50%。由于有这样的预判在，7万亿的规模到45万亿美元的规模，我们主要一个预判依据来看不仅仅受到亚洲成熟市场的驱动，同时也是因为受到亚洲新兴经济体和正在快速成长经济体的驱动。

在过去几年时间当中整个亚太区的流动性得到了极大的改善，见到了很多房地产交易的促成，香港和新加坡，以及澳大利亚的成熟市场。看到香港、新加坡、澳大利亚目前仍然是整个亚洲地区，或者是全球流动性最高的房地产市场之一。

2011年美国在全世界的可投资房地产规模最大，占据15%以上，日本5%左右，还有印度等一些国家，可以看到基本上跟每个国家所对应的GDP比率比较相似。日本可投资房地产规模最大，2700亿美金的规模，中国是18000亿，紧随气侯的是印度。

到了2021年时候，中国迅速地上升到了第二位的位置，日本所占的规模只占到了全球的6%。到2021年时候，中国会占到27.8%的规模，印度只能从现在的1.3%增长到6%，这对于我们2021年的预判意味着什么呢？美国仍然是全世界最大的房地产市场，但它会从25%的规模下降到21%，到了中国这一块占据20%的市场规模，日本只会占到6.3%的规模。

最后我会给大家介绍一下在整个亚洲市场的可投资房地产市场的情况，给大家介绍一下这组数据。我们到了2021年的时候会占到39.2%，2031年会达到39%，到达2031年时候是39%，49%当中的39%主要受益于发展中经济体的驱动，这是我给大家介绍亚太区房地产预测情况。余下来部分会给大家介绍为什么会这样。

刚才介绍了房地产业，资产的类型，有不同的类型，包括一些证券化的产品，同时还有些私人基金投资的产品，它会吸引到不同的投资者，因为他们有不同的喜好，比如对于流动性，对波动性，对一些透明度，治理等等方面的要求。这是完全基于投资者对风险敞口的承受能力。

还有些比较大的重点我想给大家讲一下，这都是跟流动性相关的特点。在新加坡的年会上，这是上个月开的。我们曾经有些争论，其中有一个全球来自于美国房地产的专家，可以认为是我们房地产业在美国，以及在其他发达国家市场的一个先驱者，他讲到了重点。

你可以买些汽车的产品，也可以做些比较好流动性像GE这样的产品，但如果是在房地产的话，它的流动性一直是全球房地产发展市场的巨大推动力。从亚太市场来讲这尤其重要。我们现在来看一下在亚太地区的情况，2011年刚刚在日本推出了房地产相关的证券产品。

自从那次开始一直都非常地成功。市场市值已经到了1500亿美金，现在已经有7个国家参与投资不同的房地产。目前是日本、新加坡，接下来是香港，他们排名前三位，可以说占据大约90%的市值，当然日本是最大的房地产市场，接下来就是新加坡。

我们现在还是万里长征的第一步，因为看到目前市场当中中国市场，以及印度市场的潜力还没有充分地得以体现，将来也会成为这个区域最大房地产市场。现在我们在印度的监管方展开了很多的讨论，以及工作。希望在近期可以加快跟印度监管方的推进速度，希望他们在近期就能够推出跟房地产相关的法律监管条例，在中国方面我们也在大力地推进这方面的相似工作。

虽然在亚洲房地产市场是1500亿美金市值，这个数字其实跟亚洲市场最终的市场规模相比还是非常小的数字，目前的7大国家现在是1500亿美金，很快会达到1万亿美金规模。有几个原因：

首先，跟美国、欧洲市场相比。可以用证券化方法进行投资房地产的产品是非常小的比例。

其次，市场上可以进行证券化投资的产品正在增多。

另外，有很多房地产现在都是一些开发商拥有，在他们的财务报表上。比如凯德他们正在更大力地推进证券化，同时能够增加整个公司财务的地位。所以可以看未来有更多的公司会承受这方面的压力，需要更好地来体现他们财务的强势，从而会更多地考虑一些投资型的产品。

从目前来看资产的数值、数额，它资产化的这些数额在欧美市场来反映出来，数字会比较多。全球市场5千万，亚洲市场数字非常小，可以看到在亚太B区的房地产市场情况，会在未来，特别是来自于中国和印度的一些房地产证券化发展，会给全球房地产带来很大的推动力。不知道以后亚太房地产市场到底会有多大的规模，但会给整个行业带来正面冲击，这是肯定的。

房地产和一般的证券产品有什么区别，有什么不同？这有各种不同。我们去年做了一些研究，特别强调于他们是证券化的产品，而不是债券。我们来看一下亚洲情况，2001年首次推出了（J瑞特）的产品，我们把风险，以及风险调整之后的回报就普通的证券产品，以及跟我们的产品做了比较。同时我们非常紧密地跟踪股票价格，以及权益价格。

这跟踪是长期的，也是不容易的，因此要考虑各式各样的因素，比如风险，以及透明度，等等各种因素。我们简单地来看一下风险，以及风险调整后回报，两种产品的移动曲线，同时从2001年开始到现在我们也经历了金融危机，当时在2009年，可以看到两种产品表现都有所下降。

在大部分市场当中风险调整的回报跟大部分市场普通权益和股票产品还是有一个正比例的关系，从多元化角度看到了（瑞此）和多权益的相关性，图像来看这个相关性非常高。从新加坡所体现出来的相关性相比美国的相关性来说比较少，（瑞此）可以用于多元化投资的一种考虑，所以在美国的投资者也想到了这一点。

接下来讲一讲为什么要投资于房地产的证券化产品，而不是直接购买房地产的产品。首先，交易成本不同。如果你要在一个房地产产品里进行购买的话，就需要考虑到目前的利率，也需要考虑到将来卖出时候的利率，而作为一个证券化产品的投资，就可以避免这方面的风险。同时有很多的养老基金，包括在中国的投资者，以及国外的投资者都非常地看中房地产的产品，首先会看到流动性的好处，这一个非常好的方法，可以迅速地进入房地产的行业，而且几乎可以说是风险为零，因为如果一旦看到风吹草动的话可以快速地撤退出这个市场。

这就反映了我刚才所说的亚太地区房地产的表现，从1999年开始用的是（汤森瑞德斯）的指数，蓝色是房地产的综合只是，绿色是NCCI亚太股票市场的曲线，可以看到蓝线是（V此）的综合指数，它的绩效比另外两条都高得多。这里强调了重点，就是（V此）带来的好处，风险，以及风险调整的回报都非常高。

讲到多元性投资的要求，可以看到在右边（V此）的产品和整个股市相关性非常弱，所以非常适合作为多元化的投资。另外一点（V此）房地产市场和欧美市场不同，就是可以看到在全球经济危机之后恢复得特别快，特别强劲，整个市场市值，特别是在新加坡市场和日本市场来看受到整个金融非常重大的影响，但回弹非常快，回弹非常高。市场市值在危机之前大概是9百亿左右，现在已经达到了1500亿左右，这是一个非常快的恢复、复苏。可以看到亚太地区房地产市场弹性非常好，同时有很多大型公司的IPO，现在还有更多房地产股票正在等着上市。

从这张图可以看在危机的时候，整个市场受到的冲击情况，这个市场跌得非常厉害，亚太地区，特别是日本和新加坡市场受到很大影响，之后就回摊非常快，新加坡比日本回弹更厉害一点。这里讲到了刚才的重点，这是目前亚太房地产市场，主要是由日本和新加坡市场所占主导。

可以说在2012年日本和新加坡就占到了78%，总体亚太市场如果加上香港的话占到92%的总市场。香港和印度是发展中的房地产市场，如果他们上来的话，整个百分比分布会大为不同。这也反映了我之前讲的重点。就是亚太很多的基金再次回到房地产市场，特别是在危机之后。

可以看到08、09年会有一个低谷，但可以看到之后的复苏非常强劲，很多资金又回到了房地产市场。刚才讲到了一个非上市的一些基金市场，看到了很大增长，特别是看到了全球投资胃口非常喜好新的资产类型。现在来看一下直接房地产投资的市场，这些来自于季度报告，跟美国一家资本分析公司一起来做的报告，他们专门分析一些房地产交易的数据，这是亚洲已知交易的数据，它反映了亚太地区的动态，蓝色的是欧洲市场，黑色是美洲市场，红色是亚太市场，从09年第一季度亚太市场中可以看到在全球交易数额当中所占的比例非常高。

这张幻灯片就是刚才所讲的一些亚太地区交易额，就国家来做了分割，包括土地的价值。大部分交易，特别是2012年最后季度的交易，最大的交易额来自于中国。我们做报告的一大重点到底谁来投资亚太的房地产市场，发现是一些投资基金，包括一些退休机构他们非常关注亚太房地产的投资，他们也非常感兴趣（瑞此）这样的产品。

发现还是有很多亚太地区的基金并没有投资于亚太的投资者房地产市场，从13年开始研究亚太的退休基金，他们为什么不投资亚太的房地产市场呢，发现了几个原因，一直到目前为止大部分的投资基金投资方向通常是一些固定收益的产品，但这个固定收益比较低，他们现在这些基金面临着很多挑战，在很多情况下这些挑战都来自于人口的变化，比如说日本社会的老龄化，老龄化不仅仅是日本的问题，包括台湾、香港、韩国、新加坡都面临着同样的压力，甚至看到中国从今天到2015年之间老龄化也非常快，很多人需要从退休基金当中提取资金。

根据调查发现这些退休基金也更多地希望能够有机会来投资于一些更高回报的产品，比如说像房地产的证券化产品，他们觉得这是一个比较好的投资方向，所以也可以看到一些动向，看到较大韩国、马来西亚的退休基金，他们现在开始拥抱房地产的一些产品，在未来几年会加大这方面的投资。这是很大资金的来源，这些会很快地进入房地产市场，不仅会对亚太房地产市场带来好处，同时也会给全球的房地产市场带来一些好处。因为亚太的资本非常大。

日本的退休基金也是很好的例子，这全球最大的退休基金之一。现在他们没有在房地产上面做任何的投资，一分钱也没有，但现在他们表示需要改变他们的投资战略。现在更多地来讲一些透明度和基准性方面的问题。刚才我讲到了亚太的房地产市场非常有吸引力，除了之前我讲到亚太房地产本身的发展轨迹之外，也可以看到我们的（瑞特）战略会带来一些好处，比如透明度，这是透明度的指数，每年亚太市场的各个国家不断地提高本国市场的透明度，他们有一系列的措施来促进透明度的提升。可以看到40%亚太房地产市场被评为非常透明，以及相当透明的市场。

另外一部分可以给投资者带来更多的信心，可以看到不断提高运营的一致性。去年我们推出了第二版本的最佳实践手册，有很多的上市公司被要求他们来提交报告证明能够满足最佳实践手册的一些措施，同时我们也会搬出最佳实践的大奖，包括在中国很多的一些上市房地产公司都获得了这方面的大奖，同时在一些其他的国家，日本、香港、新加坡、马来西亚每年都推出了各国的指数，可以看到每个国家的平均数都在大浮上涨当中。

最后一个话题就是基准。大部分的投资者他们希望来跟踪他们的投资，需要跟本国市场做一个基线比较。这样才能够知道究竟自己公司表现是怎么样的，是不是做到成功。我们有两种方法来给大家介绍一下，首先由我们协会跟美国的公司一起合作开发工具，大家知道房地产开发商在市场上的很多信息都无法获取有了开发工具，以后他们可以衡量自己的表现。

像之前所说的几个月前跟（汤森）和（GPR）一起合作（这两家是来自欧洲的公司），发布了房地产指数，这个指数涉及到几十个不同的国家，这对于地产开发商来说可以提供很好的建议，在这个指数当中包括了31家中国的房地产公司，这是我们亚太房地产协会跟（汤森）一起合作发布的指数，这对业内来说是个好消息。

这个搜集数据是从1999年12月份开始，一直到今年的4月份，你可以看到也包括了房地产的公司，就像之前所说的整个指数从1999年12月开始，涵盖了372家不同的上市公司股票，中国也包括在当中。

我的演讲时间快到了，最后我想说，就像之前已经说过的一样，我们亚太的市场恢复有巨大的增长空间，特别是在中国，以及亚洲其他的新兴经济体，我觉得亚太市场到了20年之后，也就是2031年会占据差不多全世界50%的市场份额，跟现在亚太区在全世界的市场份额比会是翻番的水平，这主要是得益于亚洲最大经济体的快速发展。可以看到市场的运营标准，以及透明度方面会出现持续的改善。还有市场方面也会做出很多的改进，会见证到一个持续不断的亚太商业地产，亚太地产的成功故事。这就是我演讲的全部内容。

谢谢大家！

【主持人】：非常感谢Peter Mitchell一直以来对本次论坛的大力支持和帮助。下面我们有请到中国老年宜居环境委员会副理事长王珏林主任，有请王主任。

【王珏林】：先谈经济，大家都知道经济一季度GDP增长7.6%，所以世界上很多新闻、学者，国内外的都实际上在唱衰中国经济，比他们的预期低。实际上一点都不低。因为中国的一季度大家分析它干什么了，实际上都在调整班子换届。

精力都在换届换领导上。全年看省市自治区定的指标，最低的，个别的是8%，大部分都是10%以上。所以这是第一点：经济。

第二点：城镇化。十八大提出新型城镇化，城镇化提出的核心是四化，也就是工业化、城镇化、信息化和农业现代化。

基础是发展城市，做大农村，没有城市哪有城镇化，没有城市经济，哪有我们的税收，哪有我们的发展。所以就要做大农业，做强城市。

第三点：建立以人的城镇化。这是新总理李克强说的，所以再加一点，以人为本的城镇化。李克强总理又说了，要释放服务业，实际上就是扩大内需，扩大内需解决经济问题。释放服务业实际上就是解放我们的服务业，给更多的优惠政策和让利让税。

这样建立以人为本的城镇化就要提高我们的生活品质，生活质量，使广大的城乡居民生活得更舒适、更方便、更幸福，更美好，所以这就需要商业发展。这是城镇化。

第三点：我们的商业地产到了升级换代时机。无论是北京、上海这样的大城市，还是中小城市，确实有一个重新整理，重新布局，重新规划，重新思考的问题。尤其我们中小城市短缺，短缺就要提升它的水平，就要布局得更合理。

再就是对住宅的调控，大家知道住宅调控不会放松，可能有问了你怎么越调价越涨，实际上大家没明白一个道理，不调价更涨。

所以放假的压力不是短期的，解决的问题办法也不是一时能够解决得了的，所以还是要靠调控来稳定市场，缓解供求矛盾，解决我们最需要住房的这部分人群，先解决这部分人群。

所以市场是动态的，这样的话很多投资、开发、消费自然会向商业地产转移，所以每调控收紧一步，我参加商业地产看到企业说春天到来了，确实有这个关系。这是我谈的第一点。

第二点，问题不少。这个问题不要打在企业上，应该打在政府的板子上。现在建立城市发展市场，或者是解决城市的功能，以及商业配套都是政府说了算，政府说建哪，安排在哪就在哪建，政府说应当做成什么样的水平就做成什么样的水平，但现在出现了无规划、无序，混乱。所以城市的商业地产规划和城市的总体规划，以及城市整个建设以及发展不同步。我们的社区商业缺乏规划不算，还不配套，所以很多新建的开发区，小区商业都出现短缺。

第一，朝前开发，商业的特点朝前就亏损，只有具备一定的消费群，消费人流，才能解决我们不亏的问题和发展问题。所以很多提前安排，提前开发，超前开发。超前开发好的是什么呢？它能带动这个区域发展，能够带动地价，但我们商业要亏几年。所以这个安排应该说不太合理。

第二，竞争。尤其是商业市场竞争不公平。所以很多政府请很多企业去做商业，做商业是好事，给城市增光，给地块增值，但这产生很多企业没有竞争，竞争不上去，所以出现了竞争的不平等，不公平。这是第二点。

第三，从事商业地产的可以说机会还在。我们政府现在从以前重点抓工业，企业工业上来我都欢迎，从零地价、低地价，再到让利让税，现在重点抓城市。已经明白一个很重要的道理，只要抓好城市，才能带来更大的投资，才能吸引更多的企业，才能把我们的人口做大，消费能力提高。所以现在是做城市，做城市的话，重视商业地产，提升商业水平。所以这一点非常重要。各地政府领导到各地招商对我们的城市综合体，购物中心的商业非常感兴趣。刚才说到我们的地级县级城市现在商业处于升级换代阶段，传统过去的百货也好，零售也好，小店也好，城市发展已经滞后，所以这些城市带来了很多的机会，我们的城市多啊，是吧？

现在不光是住宅，或者还是商业，我们都应该适应市场，要学会竞争，怎么办？所以我们的投资、开发、运营，以及销售都应当创新，只有创新我们才有进步，只有创新，我们才能发展，才能在市场竞争中永远立于不败之地。

谢谢大家！

【主持人】：谢谢王主任，王主任他在住建部一直担任领导，目前在建筑市场、城市规划、商业地产领域，特别是在区域经济和市政设施等等都有了广泛的研究，也参与了政府的重要课题研究，也是我们重要的顾问。下面有请到行业重要的影响力人物，现任中国商业地产联盟副会长、秘书长，以及商业部市场运营专家王永平先生。王秘书长也我们行业的知名人物，他在个商业地产上有指导性研究，他的研究题目是：综合性商业地产的“突围之路”：“独特性”和“复杂性”的应对之道。掌声有请！

【王永平】：各位好！很高兴能够再次来到亚太的商业地产会议上，今天借这个机会来跟大家交流一下去年既来整个商场地产发生的变化，以及我对后期市场走向的一些看法。

刚才主持人讲到的题目是主办方设定的，我觉得这个题目本身已经够复杂了，如果再讲下去可能会听不懂。去年以来整个商业地产发生的变化概括起来有这么几个方面。第一，市场的外部行业政策环境无明显改善，因为商业地产是政策性很强的，或者说房地产来讲当中，中国房地产跟中国政府的政策影响有很大关系的企业，所以讨论房地产情况时候要必要来讨论政策环境。

大的方面来讲，去年以来商业地产政策环境无明显改善，这里边包括了几层含义：

第一，商业地产最重要的，影响最大的政策因素就是商业网点规划，这种规划无序不科学状况，依然没有得到改善。这一点我们刚才住建部王珏林研究员也讲到了，他们把商业物业当成一般的招商引资项目，在他们的眼里就是GDP，就是投资，没有考虑到商业本身的特性。比如说一个城市究竟需要多少商业，多少人口来养活多少商业，这个没有人去研究的。

整个国家的城市化率每年实际上只有1个百分点，平均下来是这样。新增的商业人口增量实际上平均下来只有1个百分点，但我们的投资，商业地产投资增幅非常高。你看从07年以来，07年商业银行投资增长18%，08年增长20%，09年是24%，10年到了高点，33%，11年31，12年26，所以大家可以看到今年一季度是21，投资增幅和人口增长有一个比较大的差距。

当然不能说商业地产本身的市场空间简单等同于每年城市化百分点所带来的市场增量，这里面可能有13500万的人口增量，同时还有很重要一块，就是城市人口消费升级以后带来的这种升级商业机会。这里很难做一个数据对应性的测算，多少人口需要多少的商业增量，但显然这么大的落差应该说有问题。

一个是商业投资的增长和人口增长严重地不相协调，我们跟消费力的增长也不协调，我们每年都有可支配收入的增幅，另外跟消费市场的增长也不协调。讲到社会消费零售总额，这个数据过去十年差不多15、16的增长，商业地产增幅比它大。外部的商业政策规划其实仍然没有改变，我想背后更多是一种政府的政绩工程，是投资、政绩的驱动力，所以没有考虑到商业的特性，也不了解商业的规律，比如说很多地方的商业问题更多还不完全是量的问题，而更多是规划，不科学、不合理。比如说沈阳的话，很多业界觉得沈阳商业有问题，这不仅仅是量的问题，跟布局也有很大的关系，一公里一个，一公里一个，这样的商业就形不成商圈，对大型商业来讲要么高度集中，要么高度分散，这是比较容易存活的。最忌讳的就是公共汽车的布点，把商气都给冲淡了，相互之间又有竞争，但又形不成足够的竞争。如果是面对面竞争，可能可以改变转型、调整，反而更容易集聚人口，集聚消费力，现在的规划有很大的问题。

再就是整个金融产品没有创新，商业地产最需要的金融支持下，退休金、养老金，房地产信托资金，这些金融产品依然受到打压，从政策层面上来讲没有鼓励性的政策，没有放开，这一定会导致很多物业成为是的主流产品，这对后期的规划运营带来很多的问题。这第一个，政策环境无重大改善。

第二，商业地产发展模式无明显创新，一说商业地产都是综合体，一说综合体就是住加购物中心，一说购物中心不是LV，就是ZARA，HM，然后再加上商业街等，大量是小万达的模式，全国各地到处复制，没有太大的一种创新。这也会给后期运营商带来白热化的竞争，起不到互补的作用，也无法去激发消费潜力。这是第二个特征。

第三个特征，就是商业的行业格局无明显变化，这是什么概念，第一梯队基本上是这几家公司，万达、恒隆、凯德、中粮、华润，一线就这几家公司，二线可能像申国投啊，宝龙啊，绿地啊，是这些公司，大的格局没有重大变化，现在趋势有点黑马的是苏宁、红星美凯龙，这几家公司后期的爆发力比较强，或者是后期的增量比较大，但市场的表现，或者对市场的影响还没有看到，因为很多产品正在开发建设阶段。

像苏宁去年一年新开工量达到8百万方，光设计费就花了16个亿。红星美凯龙近两年里会有十多个购物中心开业，这些购物中心通常是综合体的形态。过去面临的挑战主要有三个方面：泡沫化、同质化、边缘化。所谓泡沫化，很多是里边投资的商业总量已经非常地大，是一个很很可怕的量。成都、天津等增量非常大，实际上在短期内市场肯定无法来消化这些东西，这里边将来有可能会形成泡沫化的问题，这些泡沫化我觉得有不同的表现形式，有的并不一定完全造成大面积的空置，有的可能招商满了，但品牌入驻条件是非市场化，正常的商务条件。用各种形式来把你诱骗进来，背后潜伏了很大的市场风险。一年半载不行了，品牌还会退出去。还有装修，这个品牌进去了，过两天下一个品牌又进来了，不断地更替，非正常的调整，这些都表现出后期的泡沫化问题。

第二，通知化，大量的商业项目雷同，但商圈半径没有太多重叠、交叉的时候，就意味着每家有独立商圈时候，可能这个问题还不特殊。但商业布局密度高的时候，大量的商圈交叉重叠的时候，你的同质化就会比较致命。有一次在北京参加两个项目的论证，论证的时候有些业界担心说：你怎么有这么多的人口？开发商就说了：我其实可以覆盖到什么什么区域，哪些楼盘这样。好，下午我去参加另外一个项目时候，很巧合那个项目跟它也不远，也做了大商业，同样地被问到这家开发商的时候，他也说我的人口可以覆盖商务的楼盘，相互交叉辐射，这种市场研究定位带有很明显的自欺欺人痕迹，实际上消费市场没有这么多覆盖和交叉的成分。尤其到定位差不多的情况下，同质化就面临很大的挑战。

有人认为说同质化好半，我搞很多的差异化，现在很多说你们是购物，那我就搞体验。我前两天到北方去参加一个项目的论坛，这个项目现在也很猛，是一片黑马，150万以上的大型综合体，而且位置还不太中心，他告诉我定位是做大量体验为主。它自己做儿童体验馆，然后做KTV，做影院，甚至还自己做百货，基本上都自己做，基本上全能，你做得是跟别人不一样，但这里边是不是有一个问题，为了差异化而差异化带来的风险。你到一个回民集中的地方，人家都卖羊肉，你卖羊肉卖不过人家，你说卖猪肉，那不是找死吗？

第三，边缘化，电商对购物性消费的取代和影响。这个情况实际上现在在中国表现得更为严重，从这个意义上来讲商业地产如果是内部白热化竞争，泡沫化、同质化是内忧的话，电商的介入是外患，我们现在处在内忧外患的阶段，这是我们面临的挑战。后期市场发生的变化至少有三个方面的改变。

第一，商业地产投资的高速增长时期逐步要过去，因为越来越多的开发商意识到商业地产的风险在加大，商业地产的复杂性和难度比预估的要高，所以很多人从无畏开始敬畏，从这一点看到投资增幅。10年到高点33，11年到31，12年到26，今年一季度到21，可以看到11年增幅开始明显放慢，我觉得商业地产投资的乱象慢慢趋于理性。

第二，市场的集中度。优质专业公司的集中度会提高。什么条件给你还是招不来，速度租金的不断飙升，会两极分化，这是第二个。

第三，也是最重要的趋势，商业地产的竞争，由开发竞争转向运营竞争，管理竞争，资产管理竞争，这里边尤其是现在这种市场环境下当持续地宏观调控之后，定价速度开始放慢，这时候经营回报部分就是过去被忽略的部分，或者是人们并不这么重视的部分，它的重视程度会比过去明显地提升，投资一看定价放慢了，才更多地关注到经营回报，所以这部分会迫使我们专项运营的竞争。还有一个是规划适当，大量的项目短平相接时候，在同一个商圈里边可能品牌商只能开一家店的时候，所有的品牌就需要在竞争过程当中看谁的运营管理更好，这样品牌才会认可你。

第三，开店速度开始放慢的时候，也迫使我们更好地做好运营管理。我觉得前面的趋势里有个无重大的改善，有三个面临的挑战，我们市场会三个明显的走向，这是对市场的基本判断。有些展开的部分还有讨论环节，在环节里边还可以再做展开，或者是大家有什么问题，还可以再进行交流。

由于时间关系，先讲这么多。谢谢各位！

【主持人】：非常感谢王秘书长的指点。我们现在茶歇20分钟，请大家到各个参展单位参观，他们都是非常优秀的材料提供商、服务商，请大家进行充分交流。20分钟以后10点50分大家准时返回会场。谢谢！

（茶歇）

【上海研究中心副总经理：杜丙国——中国商业最新市场特征、投资行为、推动要素及未来发展前景展望】：非常抱歉，这个PPT没有拷，所以耽误了大家几分钟时间。

上午的时候有几位嘉宾提到了整个商用物业组织增速稍微有点下滑，但实际上从2012年开始投资比较快地上来。我这里主要是结合了最新房地产市场，特别是商业地产在2012年以后这段时间里看了一下市场表现。总体上来讲商业地产的投资从2012年开始，就有一个比较快的回升，回升速度比较快，增速领先于住宅市场。

我们从这个图可以看到整个商业地产的投资比较明确，实际上从2011年4季度开始，整个住宅投资开始有所回落，但同期看到整个商业地产投资维持比较稳定的态势，商业地产投资，商业开发这一块投资应该说在12年时候有所回落，但总体上来讲进入2013年以后整个投资增速有所抬头。看到写字楼投资2013年有个显著的增长。这一点也值得大家去关注的。大家在商业物业运营这一块比较多一些。

我们看到整个商业地产在2012年、13年比较高的增长结构上也发生了变化。北、上、广为代表的一线投资基本上比较稳定，20%左右的增幅。这里边有几个二线城市投资增速比较快，像成都、武汉、长沙，最近三年的负荷增长率超过了50%，整个二线城市的一部分城市房地产开发增速比较快。从这个规模来看二线城市当中沈阳、重庆、成都整个投资规模还是比较大。

施工数据看得最明显，整个2012年是增速探底的过程，12年下半年开始施工面积有了显著回升。这里关注2012年

年初的时候增速下得非常快，整个行业对市场的形势不是很乐观，很多企业采取了缓开工，多卖房子，缓解开工的策略，整个施工面积有所下来。

从不同区域的开发规模来看，我们讲35个大中城市，新开工面积超过60万平米的城市有5个，一线城市除了北京、上海以外，二线城市成都、重庆、沈阳，整个投资，整个新开工面积都还是比较大的。像成都和重庆的新开工面积都超过了上海。

从最近3年负荷增长情况来看一线城市负荷增长20%左右。二线城市出现了分化，这里边二线城市成都、贵阳、南昌等负荷增长在50%以上，天津、南京、石家庄的负荷增长比较低。天津也出现了一定的负增长，负4.3%的负增长。所以在二线城市里边商业地产的投资出现了一些分化，一些城市的负荷增长率比较高，一些城市反而有所回落。

上市交易的环节上来看，现在整个房地产经营的模式也发生了些变化，去看上市这一块的交易价格，这三条比较明显的曲线，红色这一条可以看到写字楼价格的曲线。绿色是商业用房的曲线，蓝色是住宅的曲线，绝对价格维持了相对稳定的比例。商业物业差不多是1.5倍的住宅，写字楼是两倍住的价格。一直比较稳定，特别是最近3年的数据来看。

我们看价格增幅时候，可以看到写字楼，特别是进入2013年以后的价格涨幅最快，22.1%的涨幅。1到4月同比。商业用房这一块反而增速滞后一点，住宅适中。从总体上来看办公和商用两者商业物业的涨幅比住宅更快一些。看一下写字楼的租金情况，甲级写字楼的租金情况，经过前几年比较快的上涨之后，增速是趋缓的过程，这里边也可以看到2012年一线城市，到4季度，环比涨幅基本上接近于零，略有增长。天津、杭州部分的二线城市这个图上来看到增速出现了下降的情况，意味着租金开始有所回落。实际上是租金下降，表明了这段时间这个城市随着大量的物业上升之后，供应过剩的压力比较显著。

从这里边结合对应的空置率水平也可以看到一线城市价格虽然说价格回稳，但空置率比较低，北京的空置率连年下降。一些二线城市，天津、杭州、武汉，二线城市供大于求的压力比较大。二线城市投资热情比较高的情况下，写字楼的需求得不到有效释放，这里边还需要时间来换空间的过程。

看商业物业的情况，应该说一线城市租金还是呈现一个比较稳定的上涨态势，而且这个空置率也是相对比较稳定，比较低。其实这两个指标我们去看整个的租金和空置率的指标，应该说负相关。空置率越高，价格越低，空置率越低，价格越高。

目前从空置率情况来看北京、广州和青岛三个城市的商业用房的市场供求比较平衡，个别城市，刚才前面嘉宾也提到了沈阳的商业用房呈现了比较过剩的状况。目前整个商业地产的投资整体上来讲包含了写字楼，包含商用用房的投资，还是维持比较快的上涨，目前一些主流的开发企业也在加大对商业地产的投资，以万科主张的，传统住宅开发企业现在逐渐地加大了商业地产的投资力度，初步计划是20%开发项目是持有型的商业物业，但这个商业有自己独特的经营模式，或者说它在产品选择上，细分产品选择上也会有所取舍。城市综合体很少做，主要是以社区商业，或者是区域性的商业为主导。

本来华润做的规模比较大，现在后续整个商业的资产比例，包括对盈利的目标设置都会进一步扩大，整个商业地产的比例可能会达到40%，绿地是上海一个典型的代表企业，而且最近整个从企业发展的态势上来看商业地产的投资规模非常非常大。已经建成的物业差不多是350万平米左右，准备开发的是2千万，这个规模非常非常大。未来的格局来看，如果前两年还说宝龙发展比较快的时候，宝龙和万达，除了两者之外，绿地整个在商业地产里的角色可能会发挥越来越重要的作用，特别是整个绿地随着未来的融资通道打开之后。保利、中海等企业都对商业地产未来发展规划做出了一定的目标设置，总体来讲对商业物业比较看好大的开发企业。

同时在整个商业物业发展阶段，企业融资提上日程，无论是万达，还绿地上市节奏也好，收购的步伐会越来越快。前两年的主要特征还是融资的平台，后续我们认为可能不排除有商业物业打包整体上市的计划。2012年整个商业地产的融资也引起了市场的关注，这里边看到越秀，越秀这两年发展势头比较猛，是广州、华南的本土企业。2012年最后1个月，到2013年1月，短短1个月左右时间融资了193亿港币。11月份大规模融资也引起了市场的关注，当时超过了80亿的资金。从这里看到无论是从企业投资的角度，或者说需要对资金需求的角度，再或者是资金方对于商业地产的认识上，都看到出现了一个积极的态势，未来商业地产应该说有一个持续的发展过程。

从98年房改意味着中国房地产进入了正式了的商业化阶段之后，发生了几个变化。房改之后到2001年，市场中心还是聚焦在住宅市场化过程中，实际上商业地产这时候还处于萌芽阶段。02到05年时候商业地产开始有了初步的成长，这时候随着国家将房地产行业定位为国民经济的支柱产业之后，住宅和商业市场在这一阶段得到了比较快的发展。

同时也是在这个阶段里中国房地产市场逐步地走向规范的一个阶段，回顾这段历史，2003、04、05这些年实际上是房地产很多制度出台的阶段。等到2006年时候，市场出现了一些特征，整个宏观经济过热的迹象比较明显，大家可以看到整个CPI06年时候创了历史的次高，这是改革开放之后。高通胀压力，以及央行不断收紧货币政策的压力，让房地产的投资规模上有所趋稳。

2008年全球金融危机的影响下，房地产市场经过了短期的调整，住宅和行业的整个增速有所回落。09年看整个的商业地产进入了比较快的发展阶段，这时候有一个历史机遇期，其实是两个要素发挥了角色，一个是4万亿的投资计划，让房地产行业有了突飞猛进的发展。无论是固定资产投资，还是房地产的投资增速都非常非常高。

2012年商业地产投资过热的趋向暴了出来。住宅的投资开始受到压制，这时候商业地产正式进入了一个高速发展阶段。整个高速发展可以很明显地看到，2012年之后商业地产突然之间就成为了市场的热点话题，无论是传统的住宅开发商，还是以商业物业开发为主的开发商也好，对商业地产的投资开始加大了投资规模。这是我们回头看十几年中国商业地产发展的四个主要阶段。

商业地产经过这十多年的发展，我们看有哪些要素来推动商业地产的整个发展进程。首先，商业地产跟整个房地产大行业相关。随着房地产市场由出生到成长，再到快速发展，以及到现在的阶段开始趋向于往成熟阶段转移的过程当中，整个房地产跟着商业地产大势在成长。

结合国外的发展来看，整个房地产前期发展主要是以住宅市场发展为先导，但房地产进入中后期之后，商业地产投资真正取代了住宅地产，从投资的角度来看。从国外发展情况来看，住宅研究的属性非常非常低，或者说投资价值不显现。住宅这一块稍微弱化。

我们说推动整个商业地产繁荣最根本的原因有几个：第一，经济的发展情况，我们也做了相关性的分析，我们说整个经济总量GDP与写字楼销售之间的金额相关性极强，相关性0.81，从过去十几年GDP的增速和商业地产的增速来看，整体趋势比较吻合，比较一致。过去几年整个国内GDP增长负荷增长也是比较快，推动了整个商业地产的发展。

冷一块，就是在整个宏观经济大发展的过程当中，第三产业的比重在GDP占整个经济比重来看，预计在2020年时候肯定全国的第三产业比重超过50%，第三产业大发展也一定会推动商业地产进一步的发展。

另一块跟商用物业密切相关，就是全社会零售总额的增长，整个社会商品零售额2012年数据达到了20.71万亿，是十年前的8.3倍，接近4倍，整个社会品零售总额平均增速20%，这推动了过去十几年商业物业快速发展的重要原因。

另一块，还是从需求的角度来看，从根本需求角度，随着人口规模的扩张，以及中国城镇化的速度加快，未来城镇人口的增长一定会推动商业地产进一步地发展，我们去看商业用房的相关面积与人口的相关数量，估计整个国内城镇化水平在2020年超过60%，应该说没有问题。因为这几年都是1.2、1.3的增长。其实整个城镇率率达到60%以上的时候，可能就是商业地产再度繁荣的时候，一直到70%，整个城镇化基本结束以后，商业地产才会到达比较稳定的发展阶段。

另一块，成城的人多了，城镇居民里有钱人多了，这对价格增长有很大影响，不但有人，而且人的购买力足够，这两者也是推动整个房地产未来发展很重要的一个原因。

还有一个问题，就是谈到在商业物业作为一种投资品，它具备抗击通货膨胀的属性，这一点来看，尤其在国外比较成熟，以中国为代表的金钻国家通货膨胀率非常非常高，国外3、4%比较高了。但看印度的通胀膨胀率是7、8%，这个通胀水平比较高。

住宅投资我们认为房地产市场的成熟来看，不仅仅是政府的政策引导，同物业的属性本身来看投资价值也并不是特别大。现阶段在住宅去投资化的过程当中商业物业实际上正逢其时，2008年以后基本上是商业物业，或者写字楼的占比都有所增长。住宅投资逐步地回落。可能未来房地产趋向成熟于2020整个投资规模比例是4、6的比例，60%是住宅的投资。

对于未来的房地产来看，我们还是要要结合商业地产发展要素发生的变化，总体上来讲整个房地产投资规模一定会不断增长，特别是投资物业的占比比重会进一步加大。另一方面，随着房地产趋向成熟的阶段，房地产投资额的负荷增长可能会维持20%的增长率。

另一方面，商业地产也会分成几个阶段，而且跟整个国内城市发展节奏相关，特别是北上广为代表的一线城市，实际上与国外的发达城市差距非常小，这时候商业地产的发展态势基本上趋向于比较高级的体现形式，这里边主要以综合体，体验式的消费为主。本身大城市之间的发展也有所差别，主要的城市核心区域它的形态是以综合体和创新体验为主。

作为次发达的2、3、4线城市发展业态会出现不同的变化。前面嘉宾提到像沈阳、武汉这样的城市，这些城市呈现商业发展的态势跟城市发展的阶段密切相关。当城市处于发展周期里边的时候，商业形态如果是跨越式发展就有问题。看一些城市的综合体运作，发现这些城市的综合体运作都不是特别好。

另一方面就是城市内的商业地产布局也会呈现不同的变化，我们看了一张图，北京的写字类布局形式，是点状的布局，相对来说在一个区域内写字楼相对集中，这跟产业密切相关。

另一方面商业物业呈现了什么特点呢？核心带动多点式分布发展。西单为代表的西单商圈，是一个点带动一个片这样的发展模式，商业用房的发展模式。这也是未来的一种趋势。

商业地产投资阶段整个商业物业可能会趋向于细分。城市综合体这一块应该说会成为大的投资商，或者是比较大规私募基金追求的趋向。再就是区域综合体和社区综合体可能也会未来随着住宅市场成熟，人口大量导入特定区域之后，以社区商业为主导的商业形态也会成为一种市场细分市场，中间的区域综合体是万科为主导的战略发展方向。

再就是主题商业，包括迪士尼发展模式带动休闲娱乐为主的商业形态，还有主导文化地产，类似于旅游商业形态的东西，就会体现出主题商业的色彩。经营模式上也会发生变化。SOHO是一个传统的展销代表，但12年整个SOHO战略发生了转型，开始向持有经营的方向去转移。随着企业资金规模的上升，开发规模也会越来越高。随着散售向区域经营来做。会通过散售的形态来缓解资金的压力，尤其是在目前国内发展阶段不成熟的资本市场条件下，一些企业在发展过程当中可能不得不去吸收一部分销售、物业来获得资金的支持。

第二块是投资模式上来讲。整个商业地产投资、运营可能会越来越多地跟资本市场结合到一起，从长远来看跟这些住建部专家讨论问题的时候，也都认为这种（瑞此）有可能是未来商业地产运作的主要方向。也是成为一个必然趋势。这里边可以看到目前阶段，房地产私募基金的发展情况来看最近两年成长非常非常快，私募基金。信托这两年相对来说比较稳定，信托这一块的资金层面还是比较高的。

整体上商业地产这一块跟大家分享到这里。有什么问题我们私下可以再做交流。谢谢大家！

【主持人】：我们刚才听了杜教授展示了一些宏观的数据，也清晰地看到一些百强企业和领头企业他们最近的变化和一些发展的趋势。我们这个论坛大家也很关心，就是我们平常在一些战略战术方面的一些势·道·术，一些好的经验，我们今天有请到几位嘉宾来进行讨论，对当前商业地产的发展形势，经营之道，还有比较优化的一些技术落进行探讨。

（圆桌论坛：商业地产势·道·术之CEO论道）取“精耕细作”之势  明“可持续运营”之道 优“资产优化”之术

王永平/中国商业地产联盟

李战洪/首席战略观副总裁

谢勇/中坤投资集团

郭大勇/商业地产部总监仁恒置地集团

曹世斌/北京王府井百货集团发展部部长

【主持人】：先让各位嘉宾对自己目前企业机构做个介绍，以及正在从事的主要工作来做介绍。有请曹部长。

【曹世斌】今天非常有幸来参加咱们这个论坛，我先简单介绍一下，我来自于北京王府井百货集团发展部，王府井百货大家都知道是新中国第一店，发源于北京，是1955年国家投资成立的第一家百货公司。在王府井大街上。发展到现在已经走了过将近60年的历程。从一家传统的单店百货，发展到现在是全国连锁百货。目前在全国的华北、西北、华中、华南、西南，五大经济区域开设了大概30家店，到去年的销售额已经达到240多个亿。

这次参加本次论坛实际上是关于商业地产的讨论，我们王府井百货发展到今天，特别是现在这种市场环境下来自于电商的冲击，来自于购物中心的冲击，以及来自以奥特莱斯的冲击，对传统的百货行业产生了较大的影响，所以王府井百货作为一个传统的百货企业，我们也在考虑产业升级，我们的业态拓展，所以在早几年已经开始进入购物中心领域。

同时还逐步地进入到奥特莱斯领域，我们以百货店，以大型的综合百货店为主，下一步拓展业态就是购物中心，以及奥特莱斯业态，同时进入了电商。奥特莱斯由于涉及到体量比较大，投资比较大，过去传统以租赁为主的开发模式很难适用到购物中心和奥特莱斯业态上，所以我们现在开始进入商业地产的开发领域。

我们知道长处和短处。我们应该是一个传统的百货企业，商业地产开发不是我们的长项，我在这里也是作为一个学生来跟咱们商业地产开发的前辈和专家学习，从我们的理解上来看，我们对商业地产开发的理解上来看，我觉得有几个重大的环节需要我们大家来把控的。

第一，精准的选址，就是我们要想做什么，这个选址很关键，就跟开百货店、开购物中心一样，什么样的位置适合于开购物中心。我们接触到大量的商业项目，地产项目，我们觉得存在着很大的盲目性，开发商拿到一块地，动不动就说要做城市综合体，需要考虑到这块地的位置是不是适合做。或者说适合做什么定位的城市综合体。选址的位置要有精准的判断，首先应该是选址。

第二，规划。这个规划非常关键，就是我们拿到了这块地想做什么产品，以什么产品为主，这个产品设计很关键。有的地块适合做购物中心，有的地块适合做酒店，甚至写字楼为主的商业地产，有的地块适合做住宅。咱们的地块规划我们要知道适合做什么。如果适合做购物中心，那么我的规划设计就应该以购物中心为主来做规划设计，而不是什么都想要。很多接触到的地产商，这个项目要有商业，还要有酒店，还需要有写字楼，而且他们的位置占据了商业展示最好的展示面，这样导致整个购物中心规划设计受到很大影响，不好用，使用率过低，这样对它后期招商和运营造成很大的影响。所以规划设计这一块重点是想要什么样的产品，以什么产品为主，如果以购物中心为主，那设计上就要优先考虑购物中心。这是规划。

第三，商业地产的专业开发，这不是我们的强项。所以涉足到商业地产开发跟当地有势力的地产商合作开发，要借助到他们的人脉关系，以及他们专业的商业地产的运作能力来实现我们参与的商业地产开发。

第四，运营。这就是我们的优势，无论是百货店，还是购物中心也好，可以说我们在这方面已经非常地专业，翠传统百货这个板块来说已经是业内公认的，全国连锁百货的龙头企业，虽然我们规模不是最大，但我们的经营业绩是最好的。我们到目前为止已经在国内开出了第一家自营的购物中心，在成都，而且第一年经营就非常成功，总共大概9万平米规模，第一年销售额已经做到了11个亿，目前我们还有西安和郑州两家购物中心在建设过程当中。刚刚讲到运营环节就是有了商业资源的介入，也会使得它的环节更专业一些。

第五，就是我们为什么要做商业地产的开发，因为对我们来说这种购物中心和奥特莱斯运营，实际上最后的价值来源于房产的增值，商业增值只是其中一部分，但最大的价值是通过成功购物中心的运营，来使它的价值获得不断地提升，最终获得最大商业地产的增值。

这就是解释为什么要参与到商业地产开发中来，因为只有商业地产开发，我才能够拿到以较低的成本来得商业地产物业的产权，才能最终获得商业地产的价值增值。现在目前我们参与的商业地产开发，主要是要接触地产资本，以及后面还有金融资本的结合，最终实现成功的商业地产购物中心的开发。

我就简单介绍到这里。谢谢！

【主持人】：中国工业地产商业联盟为地区的开发企业广泛地提供服务，我们更多的时候让与会嘉宾能够在自己的区域和领域里边看到自己目前竞争的优势，竞争的劣势，能够优势互补，来增进竞争力。有请王秘书长。

【王永平】：接着上午演讲后面没有表达的观点进行补充。讲到泡沫化、同质化这些问题，对企业来讲是不是没有机会了呢？我觉得也不是。商业地产和住宅有很大的不同，就是什么时候进入，实际上都是有机会的，一种是补白型的，到一个城市里这里缺商业，这里有很多的人口，有很多的购买力，但没有一个商业为我服务，这是补白型的机会。

再一个是替代性的机会。对1、2线城市，或者是活跃的3线城市来讲这种补白型的已经没有了，因为量太多了，马路上会冒出新的商业项目来，所以进入门槛比过去更高了，更多需要以竞争者的姿态来进入，这可能是大家所面临的新问题，这是一个方面。

第二，在竞争的过程当中，刚才重要的竞争从开发转向运营，运营过程当中怎么样能够在同质化，泡沫化下凸现而出呢，关于同质化的讨论可能是大家在今后一段时间里普遍需要遇到的，必须要思考和面对的大家说就做一个差异化不一样的东西，但差异化不是简单的建筑差异化，这很容易做到，找一个建筑公司可以设计成鸟巢，设计成什么，但这不是差异化的核心，需要运营管理差异化。

招商过程当中我的品牌组合要差异，但这个需要得到很多品牌商的认同和支持，没有品牌商的支持、参与，你开发商要想差异化很难，你是做不到的。就像我曾经到青岛去，海尔告诉我他们做第7代商业地产，我很谦虚地问他：请问第6代是什么？商业公司老总费了很大劲想出5代，没记住第6代。我说第7代是什么做成的，LV、洗脚屋做成第7代，还是什么样的东西，如果不是一个特别好的项目，品牌不会支持来进行差异化。

更多情况下你可能是在品牌比较雷同的情况下怎么跟对方竞争，运营管理怎么样做到规范化、专业化、精细化，这可能是需要面临的竞争。这种竞争或者更多需要体现在这方面。一个小学老师问一个小孩：你将来的幸福生活是什么？他说我希望吃得好、住得好、考得好。老师说你能不能有更高一点的追求，小孩说我希望吃得更好住得更好，考得更好。这就是他更高的追求。

我觉得我们可能同质化的竞争可能就是这样，品牌都是差不多，商圈差不多，你能够比管理做得更好一点点，你的服务能够更好一点，你的洞线设计更人性化一点这可能是人心竞争力所在。所谓道势更多需要做细活，做得完美无瑕，可能是你必须需要做的。山寨LV可能只相差一点，线头的问题，完全做到一样也不难，但更多是细节处。

谢谢！

【主持人】：有请金科集团李总。

【李战洪】：刚才王永平秘书长说了一下有补白型和代替型。现在我把话补白一下，以前跟他聊过。就商业地产发展他说了一句经典的话：把过去10年和未来5年商业地产的状况都说了，10年前什么叫商业地产，5年前大家说谁在做商业地产，今天都在说还没有做好商业地产。5年之后大家都在问谁还在做商业地产，从这里可以看到未来的商业地产可能有一场暴风骤雨。

我简单地介绍一下，金科股份是深圳A股上市的公司，市场表现还不错，现在已经进驻了27个城市，已经接近40个项目左右在运作。是中国房地产企业能够把房子也做成中国驰名商标的10家企业之一。

【主持人】：李总他们非常谦虚，像金科做得非常踏实，他们有高档的超五星级酒店，也有比较高端的城市综合体，目前在全国也有综合的布局。李总本人也是一个非常有经验的营销大师，以前做了很多大的盘子。势·道·术，我们王秘书长聪明绝顶，可能会讲得比较多，讲技术的话，我们李总很厉害，一会儿再让他大家勇敢提问，你房子怎么卖的，酒店怎么盖的，是吧？整个综合体怎么策划的。

我是主持人，也是参与这个讨论专题的一份子，介绍一下我的公司：北京和美商地投资管理有限公司。主要是在做项目产前、产中、产后综合性的服务工作，也就是说是一个运营服务商。现在很多区域性开发商业不可能像万达大的集团一样，在体系、门类上做得这么全，他们更多时候需要第三方的服务，像我这样的公司就应运而生，为什么？我做过开发商的老总，也做过商业的老总，也就是说在这种经验上就能够弥补很多区域开发商的不足，使他们迅速对自己的地块，对自己的项目，对自己商业内容，对产品的规划有一个比较直接的经验运用。

当然这个过程当中开发商承担着很多竞争的压力，竞争性项目的压力，是在发展过程当中，特别是区域开发商不像一线城市有个很详细的城市控规，更多的时候政府做的只是一个简单用地平衡，这时候我们进入到一个区域市场，发展城市综合体投资巨大，就要把应该想到的事情都要想在前面。甚至说要帮助政府来完善这种详规，一直做到修规的程度。这个过程实际上是企业面临的投资压力，策划定位的压力，招商运营的压力。都要想在前面。以后有很多项目做失败的，但也有很多项目做得好。每个项目不可能完全地复制，那靠什么？靠合作，靠外部资源，外部整合。所以要改变过去简单做住宅这种思维方式。

特别是在中国的靠北边，北方地区，或者是靠西部，西部地区，商品经济或者是社会发展，思想意识，合作意识，商业信用相对落后一点的地方，更要注意迅速地提升合作的能力，学习的能力，商业信用的能力，这样你才可能搞好综合体。

长三角地区如果有什么好的经验借鉴的话，那就是精明、合作意识强、商业信用强。作为一个地产项目跟过去搞住宅不一样，我盖一片住宅，搞一个商业街，卖完就跑人。我想大家坐在这个地方就是为了合作，为了整合的效益，优化的效益，所以说商业地产由于投资巨大，风险巨大，产品的综合性，包括各种的服务商、技术提供商，综合的成本控制，项目控制，产品定位都需要做反复的比正、批判、评估，这个过程当中最有效的就是交流、沟通、借鉴、学习。通过这个过程来达到少走弯路，达到整合。我们提供项目前期综合的研策，商业规划，以及相关的投资收益，以及资产投融资方面的综合服务。这样来使我们的地方开发商能够减少过程。

今天来了很多的土地商家，包括王府井，还有大润发、沃尔马等一些老总，他们都莅临了会议。我们说万达的订单也好，什么也好，我们需要分析几个方面，做综合体有三个方面的东西，现金流、利润，持有性的资产，在不同的产品组合类型过程当中，既需要有资本的适应性，又需要有市场需求的适应性，这是一个惊险的条约，这个过程当中需要多交朋友，多学习，对自己抱有批判的态度，要有开店计划。你会地产开发，你会琢磨土地，会管工程，但是你并不一定懂商业。商业是什么？它会玩人，不叫玩人，它会把未来整个你这个开发产品的综合价值一直使用到几十年。

沃尔马签一个合同是25年，王府井签一个合同也是15到20年，会把20年的钱交给你，所以说大家对商业地产要有一个清醒的意识，无论是做短期，还是做长期，你需要有一种社会的责任心，需要有一个城市的责任感，小心翼翼，科学求证。

下面就有请与会嘉宾们能够向我们台上的嘉宾提问，有什么你们最关心的问题，然后请他们介绍。请大家提问。

【提问】：我这个问题先提给王总吧，王永平，我刚才听了您讲的有一个主要的印象，就是正的把脉，包括提的几个同质化、边缘化，还有前面的几个，我想你能否开出几个药方，比如说政策不明显改善，假如说您是一个国家领导人，或者能够影响到商业政策，您觉得应该怎么做才好？就是针对您的诊断来提出药方。谢谢！

【王永平】：请问您是开发商，还是？

【嘉宾】：我是开发商，但主管设计这一块，从土地策划，设计，一直到采购。

【王永平】：很多是政策因素造成的，外部城市的商业网点规划对它的影响至关重要，实际上成败一半取决于这个。有时候常常说干商业地产的行业，从业者都是三流的，三流从业者：人流、物流、车流。这三个流实际上城市规划都可以做到。政府说这个地方让你成为一个交通特别方便的地方，他把地铁接过来，把总站移过来，完全可以做得到。

很多政府没有这些专业的人士，另外也没有这么大的利益动因来做这个事情，结果我们推出很多的地块往往都是些很尴尬的商业地块。这个地方可能是说你专业的公司来做还能活着，要是不专业的公司一做就死。真正好的商业规划是什么？这个地块外部规划条件非常好，好到随便来一个傻瓜做都能活着。

各个政府职能部门之间有自己暗藏的利益诉求在里边，所以很难在国家层面上来达成这个法规，眼看曾经有一阵子说快出台了，商务部请我专门来做一个对外的发言，告诉我为这个法规出台之前做预热，结果我的话讲完了，人民日报做访问，新华社也发了，最后这个事情不了了之，商务部门也会想说最好这块地开发商拿了之后到这里来盖个章，然后告诉你商业规划是怎么样的。但是你想这种东西不太好操作，作为一个企业来讲这个地已经摘牌回来了，你告诉又要改很多商业指标，不要的时候可以退回去吗？退不回去的。

在城市的规划环境里要真正地做好，这个事情就可操作了。然后拍卖用地的时候把很多商业的特性，商业要求都考虑在里头，但很多政府部门私下说这有什么劲，天天做规划，又不让我盖章、审批，没有什么利益，就不愿意干。还有的乱批，上面领导批完了，还可以批一回，如果规划做得特别细，规划要求很高就没有利益点，所以这个东西是一个特别特别大的体质问题，专业的声音是很微弱的，也起不到作用。我觉得从药方角度来讲更多提醒我们的企业要有火眼晶晶，要看项目存在什么问题。

商业地产开发商也有能力建设问题，我把能力建设概括为四个力：眼力、实力、合力、耐心。眼力这个地方适合不适合盖商业，适合盖什么商业。像曹部长到这里一看就知道能不能干百货。第二，这个城市能不能开百货，这个地块能不能盖百货，或者不能盖百货的时候，能干什么业态。这个眼力就非常重要。可以避开很多地雷，不要去碰这些地方。

第二，商业物业越来越往持有方向发展，现在是过渡阶段，散售和持有相结合。如果有比较大的持有，也比较容易散售出去，因为投资人会觉得有信心，你持有一部分，相当于是一种担保，我觉得这个实力也很重要。尤其是（瑞此），退休金、养老金不支持你的时候，更多需要自有的融资能力。

第三，合力，住宅很简单，就是客户。客群一样的，商业的整合，很多综合体，酒店、写字楼、商场，大卖场、超市、百货很多东西要整合，要有合力。

第四，耐力，心态要很好，不要说一开业就很火。这样的商业已经很难有了。商业地产比的是未来，区别于好的业态，能够有好的成长性。而差的物业会变得更糟。开发商更多需要练好内功。这是我觉得更多能做的吧。

谢谢！

【提问】：我来自于江峰室内设计的，我们主要做商业地产的设计，包括华润的五彩城、万象城，我想在这里代表设计公司请问各位专家，商业地产发展应该说非常迅速，近十年发展超越了国外甚至几十年的发展速度。未来商业地产的设计，作为我们属于整个商业地产链条之一，或者是一个下游，如何服务于整个商业地产的发展，或者是你们作为专家和开发商，对于商业地产的设计寄予什么期望？谢谢。

【王永平】：我想这个问题可能没有比曹部长来回答更合适。因为他们进入物业首先就是敲敲打打，开始改，这里边肯定跟设计有关系。

【曹世斌】：我们体会非常深，因为我们从连锁发展到现在十几、二十年了，接触的项目大大小小几百个，给我们很深的感觉就是规划设计方面很不专业，很多项目开发商往往找国内当地很著名的设计院来做商业设计。这种商业设计实际上一定要专业化。国内很多省院，市级设计院大多数按照规范来设计，往往这种规范很落后，很多设计院按照规范来设计，没有商业洞线可言，购物中心、百货店都是如此。

设计写字楼，百货店可能会稍微好一点，但商业设计一定要考虑商业的使用，现在让我们感到很欣喜的是现在越来越多国外的设计公司进入到中国，包括像美国的凯利森，像（阿滴凯），（捷得）等国际知名的专业设计公司。因为设计在国外是分专业的，商业设计就是商业设计，不会综合性考虑，酒店设计就是酒店设计，这种商业设计我们要考虑我们外部车流、人流洞线，内部的功能组合和人流的洞线问题，这些经过了国外的购物中心、百货店发展几十年的沉淀来形成的经验，结合到具体的项目上来会对这个项目做很专业的规划设计。我们并不是要迷信国外的商业设计公司，现在国外商业设计公司的主设人员还有大量的中国人，中国人在设计公司里面也学到了很多专业的商业设计，他们也会跳槽到国内的设计公司，从而带动了国内商业设计的专业性。

所以我们建议开发商聘请商业设计公司时候，需要看商业公司的做过什么样的项目，一定要专门做商业设计的，而不是简单的请一个综合性的设计公司来做规划，这样做往往实现不了。如果说做完了，到了招商的时候，那么基本上商家会提出商业需求，敲敲打打。刚才说我我们成都那个购物中心，当时设计就非常地差，我们接手以后把基本上拆掉，就剩下框架了，面目全非，只剩一个框架，重新做整个的结构改造，投入非常大，花了两个多亿，确实影响非常大。

另外就是设计的时候，专业设计公司也会跟这种商家，就是未来的移项性商家要进行沟通，比如说引进主力百货店，主力百货店的需求是什么，引进超市，超市的需求是什么，餐饮、影院都有需求，把这些需求综合起来，就可以对整个购物中心的深夜地产设计会起到一个很好的整合作用。这样出来的作品就会非常适合商业的招商和运营，起到事半功倍的作用。

【王永平】：我补充一句，商业地产遇到的问题来看，因为给你很多的商业规划条件不好，而且会配很多的商业给你，责任不在于开发商，在于地方政府，但设计上更多责任实际上还不在设计公司，是在甲方，因为甲方还不清楚谁会入驻，在招商不确定的情况下马上盖一个购物中心，这时候你也拿不到清晰的任务书，说要一个五星级酒店，做出来一个酒店，是一个五星级酒店就差不多了。很多是招商没有前置，这是很重要的原因。

过程当中设计公司也需要熟悉商业，了解将来客户的需求。我觉得商业设计公司要在大的住宅设计公司当中脱颖而出很重要一条需要塑造专业的形象，你是一个专家的形象，这样对商业业态，尤其这些年的更新非常快，如果有深入理解的话，可以给到开发商好的建议，然后也可以避免自己花了很多心血的设计项目，结果被很多商家全盘推翻，这样你在市场上的名声也会受影响。

【李战洪】：坐在这里的4个人，包括主持人是专业公司，百货公司，行业的头，我是开发商，开发商代表也说几句。关于设计最主要有两个方面需要关注，首先是关注开发商的商业模式，要与开发商的发展战略和发展战略相一致。中国大概有三种类型的开发商，一种是做持有物业，这样设计不一样。

第二种，设计出来的都要卖掉。

第三种，持有一部分，销售一部分，在这种情况下你怎么结合，怎么使它销售的部分来确保现金流，持有的部分让它的资产最优化，这是要关注开发商的商业模式，一旦跟商业模式相冲突，你设计的东西可能就会出问题。这是第一个。

第二，在不同的城市，以及项目所处在这个城市不同的地段，它有一个观念，也就是说三种大的业态比例变化，也就是说购物、娱乐和餐饮，其实有三个阶段：第一个阶段，纯粹地满足购物就行了，这时候以购物为主体。到了第二个阶段的时候，在购物里大概还持有东西。到现在基本上是三分天下的格局。或者近郊、远郊一点，一定是购物、娱乐、餐饮，各占1/3，都要同时满足，所以业态的构成这一块特别重要。站在开发商角度比较关注这几个问题。

回到主题，从取势明道优术，看了以后很有体会，经过自己消化以后是这样的感觉，取粗放转型到精耕细作，理解成从黄金到青铜。黄金拿过来不需要加工，直接可以卖一个好价格，这个时间其实已经过了。青铜体现在把铜拿过来直接卖不值钱的，但一旦加工成工艺品以后就值钱了。所以从开发商，包括设计对它的精耕细作这一块作当下显得尤为重要。再就是取资源整合，可持续经营，从一夜情到一世情，可持续经营需要投入精力，用一生的时间来投入精力、投入时间、投入情感。

最后，说的是优术，概念营销，从概念营销开始，我把它理解成其实是一个从现金流导向到资产、质量这样的转变。把它理解成从资金到资产，所以我们资产的管理，资产的运营，资产的保值升值，资产的服务在当下最关键。

谢谢！

【主持人】：刚才李总讲的观点我觉得蛮赞同的。就是设计很多的问题其实跟开发商战略不清晰，或者是改变有关系，如果是完全持有的话，设计公司也会比较好做，如果完全销售的话也比较好做，就怕中间老变，所以你们在跟甲方谈的时候先问清楚，哥们你到底有没有钱，有钱就做持有，没有钱说清楚，不要骗我。实际上做各种东西都可以，持有结合也可以，但一定要有清晰的表达。最怕就是炒股票炒成股东，小秘变成小三就比较麻烦。

【主持人】：本来我也想多说几句，但因为时间有限，提了不少问题，可能来不及一一回答，再次用掌声向嘉宾们表示感谢！

我们继续大会的议程，刚才讲了设计院和开发商之间除了直接的互动以外，更多需要具有商业经验的专业公司，带着品牌商事先提前进行互动，我们现在有请到师邦建筑设计公司为我们做一个打破大盒子，传统商业综合体模式的大思考。发展商业综合体是多形式的，从简单模式怎么样来运用到综合体的模式。有请！

【Sven Steiner】：各位上午好！我演讲的主题是关于如何打破常规，重新思考购物中心的新模式，跟新商业地产的模式，特别是在中国应该如何来进行，最后我会介绍一下做过的，和正在做的项目。

打破常规，重新思考商业地产模式。看到亚洲，特别是中国的地产市场，我观察了十年，到过北京、上海、新加坡、伦敦，做过将近1百个项目。主要重点是关于建筑设计，同时碰到一些大型城市改造，或者是景观，以及室内

设计的案子，大部分的案子都是城市综合体的设计，在中国特别如此。我们的公司非常擅长做一些地标性的建筑，也希望这样的地标性建筑能够更小地干预到城市发展。从非洲、美洲、亚洲都有这方面的经验，包括东南亚地区和澳大利亚。

打破陈规的思考。如果这个陈规就像这样的集装箱一样，里面有很多的形象、需求，可能还有一些生活方式的要求，都是在这个盒子里面，特别是关于一个购物中心，这个盒子本身非常复杂，但是从内在上来讲它里面的空间又非常地多功能，或者说内向。

它就像是一个完全封闭的现实空间，而且我们通常在建设之前对它的内在背景并没有很多了解。这样一个盒子最后转变成我们现在都市人所见的公共环境，作为一个地产项目来讲它有它的复杂性，我们希望能够通过这样一个综合体的建造来满足现代人的需求，他的一些基本和运用。

在这里给大家介绍一下背景。实际上这是我们醉枣在欧洲的零售环境，这是一个画廊，巴黎的一家画廊情况。这是在十八世纪末法国巴黎的一家画廊，大家知道差不多是在法国大革命之后的法国画廊，随着推翻旧有的政治体制，法国出现了新的一群人，法国的中产阶级。后来的人称之为资产阶级，这一群的中产阶级，或者是资产阶级对的上层社会和富人阶层所需求的东西产生了兴趣，看到了内部装修非常豪华的画廊。

到了19世纪随着法国大革命继续，出现了拿坡仑这样的人物，他们对于整个法国社会产生了非常深远的影响，他们最后建造了这个香谢丽尔大街，后来成为了标志性的街道。这是伦敦食博会的水晶宫，这是人类世界历史上第一届博览会的举办地点，这是非常独特的设计，可以看到当中使用了很多工程学方面的技术，可以看到应用了大量的玻璃，室内环境看上去像室外的环境。

纵向的感觉可以使人们能够互相地看到自己，我们来到巴黎，到了差不多1852年时候，有三层的结构，看上去非常像之前的一个画廊，然后中间有这样的中空中庭设计，是整个建筑的核心所在。然后我们来美国，除了我刚刚介绍的转变以外，实际上另外一个非常重要，在设计方面新的变化，大家知道罗伯特磨斯特点地改变了城市化的进程，为了应对欧美国家的城市化，设计出来一些零售新的形式，1956年时候瑞特，他想出来这样一个设计，这是在美国一座城市郊外设计的一个城市综合体，可以看到基本上这样的城市综合体可以满足城市郊区所有人基本的生活需求，当中的方盒子代表大型的停车场。

大家知道在早期的百货商店历史当中，它必须要在中庭部分有趣的表演来吸引顾客。另外还有进出口，这个宽度和高度都非常地有限。为了更好地能够控制这些客户和消费者的一个流量，大家知道这种对于那些抱着目的的消费者来说并不太有吸引力，因为很多人想买一个显示器和电视回去。这样一种设定，这样一种装修可以非常好地鼓励冲动型的消费者，他们本来不想买这个产品，最后却买了这样的产品。

随着时间的推移，购物中心，或者百货商店业态也发生了变化，在亚洲地区发现了完全不同于欧美国家的形态。亚洲地区正出现一个急速上升的中产阶级人群，像中国这样的国家。这些消费者对于这些国家新兴的中产阶级，或者是城市居住者来说他们希望能够有这样的一些城市综合体来满足他们的需求。这张照片拍的是上海的来福士广场，9层楼这么高，这样形态的购物中心在亚洲很多的城市，比如上海和东京都有。中国购物中心数量不断地上升，已经成为了中国社会的产物。

很多的业内人士对于购物中心了解达到了了如指掌的程度，他们希望能够以盒子型的设计来满足消费者不同的需求，但不幸的一点选址方面限制比较多，回顾城市中心的发展历史，法国画廊演化到城市综合体，再到现在现代的购物中心。

现在还出现了网上购物的趋势，人们选择上网，或者打电话的方式来进行购物，这一点对传统的购物中心来说毫无疑问造成压力。购物中心要在环境上动脑筋，要创造一种流连忘返的体验，使人们觉得来购物中心不仅仅为了购物。在几年前我们跟凯德置业有了这样的合作。凯德置业在办公楼等方面非常地成功。我们接到一个任务，要在北京的东直门这样一个二环路口去建这样的来福士广场，这是当时的一个平面图。

对于那些目的性的消费者来说，比如说他现在正在图上的位置，想去买一双袜子，知道这个袜子是在第5层，他希望直接能够到达第5层，但大家知道我们在现代购物中心的问题就是很多重心放在第二、第三层，其他的楼层非常地难以出租出去，所以你必须要把5层，或者是除了2、3层以外的层面租给不是太有名的品牌。所以再次拿这位绅士来举例，他是目的性的购物者，我们希望能够创建这样的中庭，这样的中庭设计不仅仅需要考虑到把这位消费者的步行距离缩小到最短，同时还要在线路上去创造出很多的一些兴趣点，这样的话希望能够创造出建筑设计来连起来，同时可以使我们的消费者在通往自己所到达的层面之前可以流连忘返，能够被这个线路当中的一些点所吸引，这就是最后做出来的设计。我们的纵向设计很好地跟地铁进行了连接。

这是我们最后做出来的一个水晶莲花结构。是设计出来的一个作品。可以看到几何图形和外形使用了很多三角结构。它创造出一个非常好的一种环境。这是在中庭上的水晶莲花结构。对于这样一个来福士广场来说，设计出来租金比原来增长了200%，最后做出来屋顶的形状。

冷外一点非常重要，就是来富士广场外形的设计，在我们北京东直门这样的案例当中，不仅仅希望看上去非常生动，而且是大家愿意聚集的氛围。比如说在来福士门口健身。谈到外立面，这是宁波做出来的来福士广场的案例，宁波是上海以南的城市，可以看到外立面所使用的几何图形，它使玻璃的外立面出现了一种隔离的感觉，这是我们项目早期的运行状况，现在这样一个在宁波的购物中心已经对外开放了。

谈到打破盒子，或者使外立面更加生动的话，我想举一个例子，就是印度尼西亚南爪哇岛，这是一个大型的购物中心，你可以看到我们使用的外立面设计成本非常低，我们的灵感来源于印尼爪哇岛手艺工人的设计，还有把餐饮区域放在大楼的中心，然后可以看到这是夜晚它的一个外立面的夜景，这是购物中心的内部设计，内部设计和外部设计衔接得非常好，彼此之间互相输送着灵感。这样的项目看上去不是这么高，但实际上有6层这么高。

我们对原先的购物中心进行改造以后做出来的项目。很多的这些奢侈品产品都是在这座原先大楼的内部进行展示，外表完全没有展示出时尚的感觉，最后通过改造之后，再通过这个建筑来展现出时尚的感觉。另外也可以看到整个大楼的规模，通过这个大楼的规模可以了解到它在当地的重要性。

另外我想给大家举例的是在马来西亚吉隆坡的购物中心。这个购物中心差不多有6层高，在1997年亚洲金融危机时候，马来西亚客户不得不终止这样的项目，直到10年以后，07年时候这个项目开发才得以持续，我们对于整个外立面进行切断式的设计。通过增加一个购物平面的方法，来增加了客流量，你可以看到这些消费者通过地面这一层来到整个购物中心的中庭，整个购物中心有酒吧、电影院等等服务设施。

接下来介绍一个项目，这个项目是在福州的（太和）项目。有30万平方米大型的城市购物中心，它非常地大型，由于它的规模和复杂程度，我们不仅仅要去有这个超大型的超市，还需要有电影院，以及KTV，等等购物中心。我们要从功能性角度来连接起来，还需要考虑到时间的角度。很多时候餐饮，或者是一些娱乐的场所他们是24小时运营的，所以我们这些时间段也需要考虑进去。我们创造出这样的外形，使消费者觉得更加地有吸引力。这是一个非常成功的案例。

再介绍另外一个案例，就是在杭州的项目，它占地40万平方米的一个购物中心，一个综合体，它有不同类型的一些购物中心，比如说奢侈消费型，还有中等消费和低端消费，我们一开始灵感来源于杭州这个地段旁边的一条合，越河，当中漂流很多荷花，我们需要从荷花当中寻找灵感。一开始做出大型盒子状的设计，最后发现要创造出更自然，更为有机的一种设计，这也是为什么把原先设计当中存在的阻隔和障碍消除，最后我们不仅仅在地表这一层进行了互通，而且在高层，其他的层面都进行互通。

我们不仅仅把不同功能性单元来进行连接，同时我们还能够考虑到24小时内不同店面运营的时间段，最后来建成这样一个成功的案例。这是我们最地表层面，第一层的示意图，有不同的购物中心，然后我们到了17米这个层面时候可以看到有不同的设计，包括了电影院，包括音乐厅等等。

另外我们还有一个案例是在上海的国际港口运营中心。上海政府当时希望我们能够创造出一个低人口密度的设计，他们希望能够使这样的设计跟黄浦江对面的陆家嘴和黄浦江遥相呼应，所以希望我们设计出这样低层大型的购物中心，这是我们对于国际港口运营中心外立面的设计情况。

最后我给大家非常简短地介绍一下另外一个项目，位于新加坡克拉克码头的改造，跟之前所介绍的一些项目相比，它的规模要小得多，这是十年前在新加坡的项目。当时这张照片是克拉码头之前的状态，很多码头工人和家庭都住在周围，当时有些非常低矮的走廊，客户找到我们说怎么样来改造成一个有空调，配备空调的现代购物中心。当时我们从雨伞当中来获得灵感，雨伞不仅可以用来遮阳，同时也可以挡雨，同时还要考虑到完整地保留好旁边的古建筑。

这是我们最后的一个改造情况，现在已经成了新加坡的新的地表地方，这是从表面，从地面去看的角度，可以看到用到很多大型雨伞的设计，而且整个空间都有空调配备。最后一个是广东，我觉得有一点必须要讲的是零售。这个项目是广州的科技城，这里有些店面，还有些餐馆，每个餐馆都有自己的特点。不同的业态来做小小的集群，还有用了花纹来建立非常油耗，非常顺畅的一个环境。

我就讲到这里，感谢各位的耐心倾听，希望大家午餐好胃口。

【主持人】：我们需要更深的商业认识，体验经济，商业策划，让我们一起共同来分享。这后面也需要强大的资本支持，现在把话筒交给全国商业地产投资基金联盟的严主席，（严中成）同志，由你来主持资本的盛宴。

应该都是老朋友了，想让大家用2、3分钟的时间来跟各位分享一下，在座各位和所在机构2013年上半年都有哪些成果和最新的投资案例，我想先从李总这边开始，也算是公司介绍吧。

【李晓东】：其实在座都是老朋友了，我们成立了第一批房地产私募人民币基金，目前存量规模80几个亿的量，全部投在房地产，或者是相关行业，包括地产。少部分的商业地产，还有保障房，一些土地整理类的项目。2012新制年大概完成了50几个亿房地产基金的退出，随着国内商业地产逐渐走热，也有几个趋势。一个是现在大资管时代的到来，现在除了原有的格局，信托公司，私募地产基金以外，一些券商类的子公司，基金的子公司，等等一些都加入到这个市场来，我们也密切地关注这样的趋势。从中来拟定建银精瑞新的发展战略。

另外就是关心新三板市场的开放，为原来一些商业地产不太好操作的，长期困扰我们的问题，比如说不管是信托，还是私募基金，它的投资期限相对来说比较短，但跟商业地产需要持有的时间比较长，需要做房地产的资产证券化比较困难，后面有交易所的平台，再加上后续的新三板，包括前几天股权投资中心也挂牌了，据说第一批大概就有上千家的企业，股权在那儿挂牌交易。如何新的趋势跟在商业地产领域里来很好地结合，能够把过去一直探索的基金方面，（瑞此）这些来把它在证券证券化方面有所突破，这可能是我们未来2到3年之内作为建银精瑞比较关注的方面吧。我大概先介绍这么些。

【Mark Chu】：我先用英语，然后再用中文，我看有些人一听英语可能就会睡觉。我刚刚参加会议的时候，大家都说这是中英文的会议，我是美国出生的中国人，所以我的中文比较差。大部分是中国人，那我就用中文。先说我们公司是LLA，我们的大股东是李嘉诚，我们现在手上管理2百个亿的房地产。在香港、新加坡、马来西亚，还有中国。

我们去年融资10个亿美元资金，大概能投20个亿，现在还没有投，现在找项目。找商业和写字楼，在大连已经投过了，07年投的。南京、上海、北京，国外的投资者还是比较了解大城，二线城市比较难。有什么变化呢？07年时候，比如私募基金是开发商来投，恒大，大的开发商来做住宅，现在变化百分之百。

我们看国外的投资者都是看商业，比较多的是投写字楼和商业，回报不要这么高，低一点也可以，但要比较保守，一部分赚钱，但也有一部分亏了，07、08年如果没有上市，那真的就亏得比较多。现在如果看未来的话，中国排第20名的开发商大部分上了，只有一个没有上。所以我个人来看未来肯定是信托。信托从中国和国外的分别来看，这边有比较高风险的信托，可是在国外都上市的比较保险。9%要分红，回报10%左右就可以了。分红应该一年是5%。中国信托如果是上市的话，还要2、3年才能出来，我觉得肯定会涨，信托在资本市场肯定会涨一点。

【毛怡昕】：感谢主委会给的广告时间，我简短一点，星浩资本相对两位的公司来讲比较年轻，成立于2010年。是由郭广昌先生，易居中国的周先生，赵先生联合发起的。星浩资本很大特色在于集基金和开发管理，商业管理于一体的，是全程负责到底的公司。

过去两年多星浩资本发展非常迅速，主要的LP股东包括了阿里巴巴集团，苏宁电器，均瑶集团，华谊兄弟等优秀企业。已经投资了6个项目，6个房地产综合体项目。其中上海两个，苏州一个，南通一个，大连一个，哈尔滨一个。今年已经进入星浩资本一期基金的第3个年头，也是我们的还本年，今年我们会给LP股东交上一份比较理想的答卷。13年也是星浩比较重要的目标，实现1百亿的基金管理目标。先介绍到这儿。谢谢。

【主持人】：看来在座3位今年上半年的确不同程度的进展，我跟在座各位分享一下我所在的机构是怎么样的业务，我们主要是在全国房地产投资基金联盟的推动、支持下，我们在今年推出了母基金，母基金应该说是一个募资的平台。

另外我参与介入的几个基金，主要的投资方向是投资于1、2线，包括3、4线城市核心地段的住宅刚需项目，商业地产项目也会投，2年之内可销售的比率要超过50%，这样来满足快速销售，基金快速退出的要求。

因为时间有限，我想能不能集中地探讨一下，商业地产的本质实际上是金融，包括商业地产的最高境界，是完全地金融化。

在座各位都是做基金管理的，做资本管理的，我想是不是结合现在最新的一些投资人特点，比如说资产证券化，比如说银行的资金池，包括保险资金进入房地产，种种动态，如何来充当商业地产幕后的资本推手，或者如何使商业地产如何跟金融做结合，还是从李总这边开始吧。

【李晓东】这个问题很好，其实我刚才也起了点头，做了这么多年的房地产金融，如果加上在信托公司当总经理的6年，现在已经做了11年的房地产金融。坦率地讲商业地产一直是我们非常想进入，但进入得非常少的领域。商业地产是房地产金融的一块，相当于皇冠上的明珠，最应该得到金融支持。房地产调控，银行息贷给基金一些空间。

但反过来过去十年我的感受来看，实际上老是在捡拾遗补缺的事，真正施展拳脚的商业地产领域介入比较少，而且即使介入，希望是那种有50%以上的销售，其实还是针对于住宅的这部分可以快销的部分。大家更关注持有的部分，金融化、证券化该怎么推动。

在国外我们旁边ARA本身就是一个（瑞此），他们已经有很好的全系统解决方案，而且外资的地产基金进入中国，无一例外首先盯的是都商业地产，参与到住宅的反倒不是主流，外资恰恰相反。这当中的区别在哪里？就是因为我们国家的金融工具太少，一直都没有相应的配套，没有（瑞此）的话，我们资金相当于没有股票上市，要求去投不可能的。我们只有靠资产销售，拆零销售来实现现金流的平衡，这在商业地产里非常难。而且这么拆零，把很好的物业一层层，一间间拆了，出售商铺也是非常不好的战略。道理大家都懂，但手上没有工具。

今年我觉得房地产金融有了一些曙光，也就是说以前信托是在银监会监管，其实银监会的监管思路它是习惯了做这种贷款，做债，所以说它把信托管成了也是一个放高利贷的机构。真正的信托公司现在60几家，有几家真正地做过股权投资的？无非就是一个高息放贷，加上银监会的净资本管理里，刚性对付，就是把信托当成一个高利贷机构。在这样的机构里产生不了权益性的资产证券化产品。

现在我们看到一个比较喜人的局面。现在证监会管理的机构，他们现在也开始进入了，原来只是针对股票市场，二级市场一小块领域来做文章，这么多机构，公募的基金管理公司，但去年专户理财，子公司的管理他们纷纷成立子公司，把老百姓的资金直接跟实体经济对接的事情，所以现在进入了叫大资管，或者是全民资管的时代，当然对于私募，没有金融牌照的公司是一种冲击。既是威胁，也是机遇。这种情况下商业地产的资产证券化有可能做出来。现在大家买信托，大家认为是高息存款，已经保持了很好的兑付记录，大现在行行业的资产规模达到了9万多亿，而信托行业所有的资本金加起来不是1万亿，在市场一直好的时候，像07年认为房地产只会涨，不会跌的时候，认为没有问题。

在这种时候能够在体系里做出一些产品，真的让它变成真正意义上的资产管理。让买这个资金的人自己来承受风险，而且享受大部分的收益。监管从发改委挪到证监会来。原来金融处的处长到基金会任职，上次也来了上海，所以透露出了跟领导的发言这些，我觉得商业地产真正的资产证券化和金融化产品探索，很有可能在今年，最迟明年就会有些端倪。我大概讲这么多。

【毛怡新】：刚才就资源化资本有了很长的介绍，我本人负责商业开发与管理所以我们考虑的问题可能比纯粹，单纯金融方面更多一些角度。一个是在最源头，我们资金产品的设计想要多元化，也是以星浩为例，今年会开发一个15亿到20亿的影视文创基金。明年今年年底就会开发一个商业的并购基金，经常碰到大量海外华人希望能够用美元来投资国内的金融，或者是地产的市场。所以第一个角度我们会想要在产品的创新方面，也有可能产品创新多元了，后面的渠道也会打开。

第二个角度，私募资金结构本身也在多元化，比如说星浩的1、2期基金原来是纯股权的基金，今年45个亿，分成A、B、C类，三个不同的结构。A类基金主要是一个属于保本，就是存债券类的产品，20个亿左右。B类的基金主要是15个亿的保本加浮动的产品，所谓的夹层基金。C类是纯股权的产品。利用融资做一定的杠杆。所以整体来讲在私募股权领域也可以有一个多元化的资金来源。扩大资金池。

第三，为退出渠道做准备。刚才建银他们非常专业，各种方面都做了深入的研究和推动，对于我们来讲需要给股东、LP一个最好价格退出的可能性。现在当然只有闪售后的整售，未来可能性都要准备。比如说说退给（瑞此），现在国内还没有开放。但国外的（瑞此）有没有可能装进去呢？实际上前几天我们也看到有一个新加坡新的（瑞此）装入了日本和中国大陆的十个项目，共同组合成新加坡的（瑞此）。在新加坡上市。

这一种机会已经出现，实际上就要求我们准备好资产在交易结构上，在股权结构，注册地方面都需要做好充分的准备。所以这是我们这个退出方面要面对的，同时面对退出，我们也要考虑到未来可以有更多的可性，除了资本的退出，还有销售层面的退出。因为国内的民间资本非常有实力，整体机构的投资现在越来越活跃，我们满足他们什么样的需求，这我们需要研究的。有一些项目并不一定非要按照常规购物中心的做法来做才能够实现最好的退出价格。

简单介绍一下多元化。

【主持人】：由于时间的原因，就不进入提问环节了。13年上半年很快过去了，我们在座是做资金，做资本的，我想最后能不能用一、两句话来和开发商朋友描述下半年的前景，以及希望和期望。

【建银】：我们愿意跟大家一起努力，跟大家一起迎接春天的到来。

【MARK】：看过去融资的钱比较少，但现在黑石融资到了1百个亿。现在国外的投资者没有另外的机会，后扮男，还有明年商业地产机会会很多。

【毛怡昕】：实际上商业地产格局变化是商业房地产基金的突飞猛进发展，目前这2、3年的统计已经达到了1千亿的规模，在私募房地产股权投资方面。但其实这1千亿的规模只是占到最多前十家开发商的一个当年融资总额。所以它在未来可以发展到像发达国家一样，和信贷，和上市融资，三架马车行头并进的机会，发展空间巨大。

再就是确实要一起来努力推动房地产政权化这件事情，或者是养老、保险基金，公积金进入房地产投资的事情。因为这个事情对于整个行业，无论是老百姓的投资渠道，还是开发基金的退出渠道一个最根本的事情。所以大家一起来推动它，尽早到来春天。

谢谢！

【主持人】：也轮到我了，2013年可不可以说是商业地产金融的元年，或春天。如果说13年还不是，那我们期待着2014年是。谢谢各位嘉宾新的分享，也感谢各位！

（结束）