智慧安居 绿色中国 百强对接 共筑精品
主持人：此次中国房地产采购平台2013年首站采购对接会议被安排在福建厦门。因为，厦门这样一个滨海城市，这里有开放包容的向阳文明，也有开放进取的闽商精神。这预示着产业链整合更加的融通，中国房地产采购平台成员们联系也会更加的紧密。
中国房地产采购平台促进产业链协作共赢
中国房地产业协会协作委员会秘书长
中国房地产采购平台主任 张力威
尊敬的各位企业代表：
大家好，今天，中国房地产采购平台采购会2013第一站在厦门召开，非常到场40余家采购平台会员房企及供应商参会单位。
众所周知，闽商是华商第一族，而中国房地产采购平台2013采购会首站选址厦门，是对于闽商的敬意，闽商因“开放，拓展”的精神而闻名，同时，福建地区有很多的建筑产业链的产业集群，这对于采购平台的拓局是至关重要的。
受到国家调控政策等方面的影响，我国的房地产业已经进入到了深度的转型期，比如，很多房企现在主动转型做商业地产及其他的产业地产。而在地价渐长，开发商成本渐高的今天，房地产开发企业无时不刻的在考虑如何可持续发展，并且成本、质量控制和经济效益已经成为了项目开发过程中极其重要的一环。在现有的经营模式下，如何缩短产业链采购环节来控制成本俨然成为大部分房企必修的课题。合作联盟式的扩大采购额度，直面沟通也是房企降低成本、提高项目效益的一条可靠的途径，我们可以看到，产业上下游的整合已势在必行！
介于此，两会顺势而为，创建了中国房地产采购平台，采购平台本着“公平透明、竞争有序、交易规范、手段先进、操作便捷”的理念，以实现房地产开发企业与建筑材料部品供应企业的有效对接为目标。由北京中房研协技术服务有限公司承办，中国建筑标准设计研究院作为惟一技术支持单位，在中房网和新浪地产(微博)上设有入口。
采购平台自去年11月21日上线以来，得到了诸多开发企业及部品供应企业的关注，截至目前，新增注册企业2653家，其中注册开发商379家。供应商发布产品信息9924条，开发商发布需求20项：包括远洋地产集团战略采购、华远地产战略采购、海亮地产战略合作伙伴发展、荣盛发展2013年集中采购招标、无锡茂业城二期万豪酒店采购等，在供应商方面，德生防水、特普丽壁纸、三菱电梯、欧神诺陶瓷，康美家地板等供应商积极参与商讨线下交易的平台优惠措施。
下面我给大家介绍一下中国房地产采购平台今年一季度的工作：
一、成立了采购平台领导小组和经营管理团队；
二、完成了优选部品库的技术开发工作；
三、组建重庆房地产采购中心；
四、与500强测评展开积极联动，开展500强开发企业首选供应商品牌的评选；
五、采购平台多元化服务；
六、重点工作为促成产业链上下游的交易；
七、发挥顾问和联络员作用，为采购平台提供专业化、市场化的保证；
八、组织行业沙龙进行技术交流。
采购平台未来的工作安排和发展目标：
采购平台的发展目标旨在促进真实交易，为产业上下游提供更多的对接可能。并且采购平将在地方积极推出采购中心，更为具有针对性的服务于地方性企业。针对下一季度的工作和目标，我在此通报给大家：
1、协助黑龙江省、山东省、大连采购中心开展工作；
2、编辑中国房地产采购平台通讯电子版(半月刊)，发送到领导小组成员、各地采购中心，顾问和联络员；
3、加强与各专业行业协会联系，开展供应商的推荐和评价工作；
4、优选部品库按规定组织入库；
5、对于采购平台首批确定的7类主要产品和首批团购的康美家地板落实采购，积极联系各地采购中心和会员单位，积极开展各项交易活动。
最后，再次感谢各位房地产开发企业以及供应企业参加本次会议，希望我们携手共进，将房地产产业采购对接做精，做细，真正的实现阳光、透明。谢谢大家！
金辉集团采购总监 李兆国
各位代表，大家下午好。我作为开发商，向大家分享关于集团采购的经验。金辉集团作为开发商也走向全国，也从地方转向集团化的采购。
首先是采购的活动，以前通常是采购计划、资格预审、考察、发标、回标、评标，定标，现在是根据更好的采购理论，更关注以下几个方面。
第一是采购计划，确定采购的要求，下一步是启动确定潜在的供应商。下一步是采购定标活动，包括资料准备，合同准备，合同报价和选择供应商，这是传统的采购的步骤。但目前更注重授标后的活动，包括合同签订以后的变更。
第二是采购的机构设置和制度、流程。现在的招标采购大部分公司是以部门完成，设立了采购部。但有部分公司设立了材料设备公司，由公司统一采购配送。我们公司正在过渡，正从部门采购转向公司采购。从材料设备公司采购更能够综合各个公司的需求，统一采购，统一的配送，采购的人员更加的专业，可以提高效率。这几年各个地产公司对集中采购或者公司化的采购推进比较快。从相应制度和管理规范来说，也在制定更加完善的部门职责、流程，避免暗箱操作，违标，像恒 大地产的采购模式非常的详细，对各种考核也已经严格，我们公司也在建立完善适合我们自己的采购管理制度。
第三是集团化采购与单项目采购管理，单项目采购相对简单，比较好控制。我们公司的情况是比较复杂，各地区的行情都在有所不同，如何综合掌握还是需要仔细的研究。因为各地方的档次不同，设计的标准也不同，造成复杂性。从组织架构的设置方面，总部和项目公司的职责，如何分工，如何配合，像国内地产总的集中采购实行不是太好，我们现在也是从单项目采购走向集中采购，我们也想建立有比较好的制度，希望有一个好的理论支持配合我们的集中采购的工作。包括对供应商的评价，因为集中采购之后，有些供应商在项目上的操作行为很不错，但有时评价也不是很高，这也不公平，我们也在探讨公正评价供应商。目前集中采购大概分两类，一类是标准化产品，二是相对模糊需要验收的产品，比如设备类。万科大家都知道，他们做的集中采购是比较彻底，看得见的推行的比较严格。我们现在是分成两类，一类是作为集中采购，一种是价格指导。集中采购一是规模采购，降低成本，第二是统一设计，保证质量，第三是提高效率。大家理解是第一条降低成本，其实我们更注重保证质量。我们有几十个项目，统一的设计对我们的采购，对成本的节约都有很大的关系。另外提高效率，我们有十多个公司，几十个项目，可能对于同样的产品，平台招标，一个项目招完，另外一个项目不招，效率是非常低。这也是集中采购一个非常大的好处，就是提高效率。极点设备地区差别小，类似电梯、智能化设备、水泵、空调，基本上有一个标准的产品，地区的使用差别不是很大，我们会根据项目的档次进行招标，定标。二是电线电缆桥架，稍微有一点差别，是地区品牌的认可度，运输、数量计量。第二是土建、装饰类。像入户门、防火门、各种栏杆、百叶(由于设计不同，用的材料不同)，我们基本是从100-600块不等，我们也是统一设计，对成本节约也是有很大的好处。像外墙涂料、内墙涂料、保温，涉及到现场施工，部分要采购价格限制来配合工作。
我们去年和今年一共做了钢材、电梯、入户门、消防报警设备、铝合金型材、门窗五金、水泵等也进行了采购，时间关系只介绍一个材料，就是钢材。
图表(现场PPT)中是半年内的走势，不同的颜色不同的城市，反映了几个月之内的快速上升和下降。时间段不一样，品牌不一样，不同颜色在同一时间点价格也不一样，我们也要进行综合的研究找到一个集团管理比较好的价格控制。经过半年多的研究，我们以上海西本网价，主要是施工单位在过程中选择一线品牌，二线品牌价格大概要差100-200元，不同的品牌是不同的价格，同一时间点，以市场化定价。现在会比以前每吨节约150-200元。还有当地的信息价，我们还是不太建议。
下面简单介绍一下以前采购过的项目，作为地产开发商关注的东西。像电梯采购，根据各个项目将功能统一，装饰标准统一，按照电梯的档次，从区域按照市价不同定价不同，对产品质量和安装维护质量进行综合的考察，下面这些电梯都是进行了考察。有些我们发现是很稳妥，每年销量都差不多，现在电梯也是很敏感，我们甲方如何找到性价比比较好的产品，我们比较关注的是综合的水平。进户门和防火门也是经过了评判，比如防火等级、防盗等级、门扇厚度，表面处理，包括与当地队伍的配合情况都是我们比较关注的。像其他集采项目(可视对讲、消防报警、铝合金型件)。对于集中采购，我们比较注重积累数据，希望大家可以进入合格供应商的库，做到只有合格供应商才能进行投标，经过定期评估评比，特别对于分包商，甲方也希望有一个公认平台，你的产品好的服务好，可以进一步在招标过程中参与我们的项目。我们采购过程中会形成自己的数据库，包括资格数据库，另外还有价格，对各种成品、材料的价格进行收集，对成本估算、工程管理有积极的作用，很好的提高效率。
谢谢大家。
李兆国互动提问
老板电器
老板电器：我们这个行业，像我们的品牌进入30多年，作为工程拓展渠道时，很难改变开发商对于国内民族品牌的认识，我们占比达到20%，但在开发商这里一定会往下走，价格可以压得很低，大家都会找一个德式品牌，甚至他的产品不适合中国人用，怎样才能让你们改变这种思路？
李兆国：我先说一下市场的情况，其实这不是开发商，可能是市场的一种不正确的印象。其实我们开发商也碰到这样的问题，一段时间用了电梯就发现我们用国产电梯，其实国产电梯是在国内排在第一二，买房人会认为是国产得不好，认为是合资的好，合资电梯很小的名，但是老百姓也不知道，就认为这个好。消费者的观念加上宣传，我们可能是以市场导向，如果他愿意买你的橱柜，我们也可能更愿意。我们从开发商来讲也在追求性价比，因为现在房地产市场不太好，但是都在抓性价比，我也希望更多地使用国产产品。
溪石集团营销总监 周旺茂
大家好，我是来自溪石集团的营销总监，今天演讲主题也是跟各位分享一下石材的话题，叫“石材与装饰一体化”。我认为抛出这个话题将成为石材装饰业的主流发展趋势，将为房地产企业提供全方位石材解决方案。
众所周知，石材在整个装饰领域比重是越来越大，石材采购跟供应也是成为房地产企业和装饰公司最头痛的问题，石材供应的质量和时间对工程效果的应用和工期是产生了决定性的影响。大部分装饰企业对石材供应商存在很多的抱怨，而大部分石材企业应该也对供应商，对装饰企业感觉到不好配合，有什么原因呢？我也分析了几点。
第一点，步调不一致。石材厂家和装饰公司是两个独立的系统，有各自独立的运营系统，装饰跟石材企业也处于产业链的两端，是两个独立体。在很多问题上配合起来非常的麻烦，应该说各个地产公司也有这样的问题。
第二点，专业不一样。石材都存在天然的色差，如果将石材用瓷砖的眼光看非常的麻烦。这些问题点都需要一个一个解决，而且责任也是不明确。很多石材到了现场，装饰公司装上去以后，甲方会认为色差很大，会希望敲下来，装饰公司会说石材公司排版没有排好，石材公司认为装饰公司没有按照石材公司的排版图纸排，这是最严重问题，经常都可以碰到。这些问题应该怎么解决呢？近几年，各个石材企业都在陆续成立石材装饰，现在石材装饰企业也多起来了，这个问题有没有得到很好的解决呢？经过溪石集团十几年的摸索，特别是近七年的摸索经验我们提出了一个观点，石材与装饰一体化。溪石现在的定位有两个定位，第一是做品牌，全球顶级石材企业。第二是石材与装饰一体化的领导企业。在座也很多是我们的战略合作单位。
下面简单将溪石的情况介绍给大家。首先我们有16项之最，第一个全中国由工商总局认定的中国驰名商标，2004年就获得，第一家授予全国守合同、重信用单位，全国独家被人民大会堂授予优质的产品，优质的服务。最近一期人民大会堂改造的时候，外立面的石材都是溪石的产品。最重要的一块就是全国首家拥有建筑装饰工程设计与施工一级、建筑幕墙工程设计与施工一级双甲资质的石材企业。什么是一体化？从石材的设计、施工、到石材供应一体化，以前的模式是甲方指定装饰公司采购，石材企业跟装饰公司配合。目前我们走的道路是石材与装饰一体化，从整个项目的设计、施工、安装一条龙，经过这几年应用得到广大的地产企业和甲方的认可。为什么我们提出这样一条路？包括福建省政府都在推广石材与装饰一体化，特别是石材领域，也在着力推广这样一条路径。我们单位有单位创办这样的行业，石材装饰业，引领新的石材建筑装饰工程行业。我们拥有全球品牌荣誉，还是国家最高行业资质，做石材与装饰一体化，对于所有的甲方可以有几个优势。第一个，在资金成本这块是可以节约的。大家都知道，如果石材企业和装饰公司，或者跟其他公司配合，中间肯定有更多的花费，如果一体化做，这块的成本可以节约。包括缩短工期，降低责任风险，比如石材装到墙上，装饰公司有意见。石材与装饰一体化的模式运作，我们有五项主要的工作，这是我们20年总结出的经验。
第一，在工厂前期要介入房地产商的外墙或内装的设计。从工厂参与前期的设计优化或者可以附和一些土建尺寸偏差。
第二，一体化的模式都是工厂和工地共同确认生产及施工计划。
第三，一体化的企业都派专门的技术人员驻扎到现场，用专业的眼光处理现场各种疑难杂症。
第四，工地信息传递及时，工厂弹性生产。
第五，步调一致，相互协调，一体化是目前主流的趋势。
近几年在北京地区，人民大会堂、毛主席纪念堂等，按照石材装饰一体化的概念做，都做得非常好。我们单位有第二大类，就是地铁类，广州、深圳地区80%的地铁都有我们的产品，有一半都是带施工，质量也是做得非常好。第三类是别墅类，北京、上海、杭州等全国高端别墅30%市场，都是设计施工一条龙。重点介绍一下地产这块，紧急你在福建地区从工建项目到房地产项目，2012年我们也配合过比较过的项目，在座也有我们的战略供应商，去年做了高级人民法院的审判大楼，也是石材装饰一体化，福建省司法厅办公大楼也是石材装饰一体化。包括融信地产的大卫城也是我们做的，福建地区最高端的别墅恒兴云顶别墅，目前也在做。平潭最高端的酒店宇诚海景大酒店，汇金中心，纺织中心办公楼，这些都是得到甲方的认可。
像南京的万达广场、广州西塔、绿城玫瑰园、北京远洋东隆别墅、恒兴云顶别墅、温州中梁首府、中海地产北京世纪公园、星河湾项目等等，一体化的模式应该是后续的方向，而且我们经过这么多案例，我们溪石集团今天为止在全球做了5566个项目，如果按照地级市来算，一个地级市有26.25个项目。这样一体化的趋势是即将来临。我的分享到这里，谢谢各位。
周旺茂互动问答
建发房产：对石材，因为采购比较多，在这里有这么一个机会想请教一下，我是觉得石材源头在设计，建议在座类似的像溪石供应商，我们在设计的时候都没有跟设计师说得非常清楚，因为没有矿量，运输的难度，及供货周期的实际情况，很难保证供货商和采购商的，两年前设计的到两年后根本都找不到。为什么提到矿区产量，我们开发商经常去看觉得矿区不错，但是这个石材不同的矿层，颜色和色差会变，供应量也不一定，变成原来的时间和空间发生了变化，采购的对象跟供货的对象，市场的需求也发生了变化，石材采购的源头，供应商和采购方都要很好的考虑。
周旺茂：大部分的房地产企业都面临着个问题，包括昨天有一个想过过来的房地产企业，设计师拿到一个品种，我说这个是6年前的样板，到目前矿山矿口开出之后是完全变样，而且他一定要这个东西，他说董事高层已经定了，就要这个东西。那怎么办，这就非常麻烦。在全中国采购石材的企业中经常的存在。我有几个建议，在市场透明的情况下，每个开发商有充足的时间，第一考察时间是必然的，一定要多去考察，多去了解。我提三个建议。
第一，如果要做石材，一定要选对样品。而且样品就像水朝，不要选一个样品在市场上找不到，或者需求量要2万平方，可能全社会的石材好的量加起来不到5000平米，而且一定要多看，多问，甚至有必要要到矿山看看。
第二，选择好的供应商，好的供应商不会去忽悠，要诚信，要品牌，一定会告诉你真实的情况，不要因为一点差价选择不好的供应商。
第三，要选择人，有些营销人员经常搞忽悠，这些都要注意。我们都是坦诚跟大家分享，一定要选择好的品种，好的供应商，并且要选对人。不知道我的回答您满不满意。
广东科顺化工实业市场总监 刘翔
各位房地产界的嘉宾和建材行业的同行和传媒界的朋友们，大家下午好。我是来自广东科顺公司市场部的刘翔，今天很荣幸由我代表公司跟大家分享“战略合作，持续共赢”。
在来之前，刚好接待了来自云南一个项目洽谈，大概5月份在大概有16期关于战略合作的接待工作。今年接待跟往年接待有什么不同？大概有三点。第一，往年更多是全国性的房地产企业，今年会有更多的区域性的房地产企业参与到战略考察中。第二，以前是很多业主方来考察，现在更多是准业主到供应商考察。第三，以前是工程部、合约部、采购部三个部门来考察，现在还会增加纪检组长或纪检书记来考察。首先我们觉得是防水行业发展的大环境，大趋势，以前提出淘汰落后产业，坚持扶有扶强，最近又提出淘汰年产500万平米以下的改性沥青类，防水行业在未来几年内有大幅的兼并和重组过程。这是行业的发展趋势。虽然大家对业界的前景和未来房价的走势众说纷纭，但有一点是达成共识，房地产企业要修炼内功，最主要的环节就是战略集采。
作为科顺公司对战略采购的核心共识给大家做一下沟通。应该是双方集中资源，运用筹码，在共赢的上最大程度减少中间环节，保障质量，降低成本，减少风险。很多工程的层层分包，成本会增加，风险也相应会增加。曾经在2011年和房地产业界前三位的企业有过签订唯一供货商，实际坐下来，对双方都是很腾痛苦，建议房地产企业在选定供应商时不要选定唯一一家。作为房地产企业，不应该以价格来衡量一个企业的标准。科顺不提倡以价格取胜，但也不以价格中标。
关于集采，好像谈一下科顺公司对战略集采的趋势。任何一个行业发展的成熟度和分工是密不可分。防水行业的完善和发展下去，必然是分工更明确。集采走下去的趋势是让防水的厂家更加集中主力放在产品研发创新品质的改善包括树立品牌形象，渠道商家更应该做到发挥区域优势，完善储运体系，施工技能，服务保障。
科顺公司在业界是前三强的企业，这几年科顺公司每年以30%的增长，今年按1-4月份的销售情况，今年的目标达成是问题不大，因为4月份单个事业部完成率达到200%。科顺公司拥有国内防水界顶级研发中心，有11项荣获国家专利。产品再好，产能跟不上，物流跟不上，那也是不行的。目前科顺在整个全国华中华东华北三大生产基地，四个工厂。
最后跟大家分享一下在厦门做的案例(PPT)。据了解，东渡路下穿隧道也是使用的科顺产品。最后感谢大家的聆听，也真诚的欢迎大家到科顺公司参观考察指导。
刘翔互动问答
某开发商：正常的防水工程，大家比较担心的就是漏水，现在施工是一大块，很多企业也有一个难题，很多会出现施工和防水供应商的扯皮现象，不知道你们有没有总结这方面的经验。另外我们有些项目防水旧项目的改造，不知道你们有什么好的推荐或建议？
刘 翔：防水行业的一个特性，防水不但注重产品，也注重施工，防水跟其他建筑品有不同，国家前些年一直推行防水施工资质的问题，目前科顺是两条腿走路，在全国重点城市有直营分公司，连施工一起做，包括厦门周边的泉州万达和莆田万达都是直营分公司，从材料到施工都是一体化。更深层次的问题，在行业中基本三个采购方式，一个是双包，我们发现行业前五强的企业大部分都是由施工资质，也意味着是双包的，我们曾经在一家公司签订唯一的战略，他全国有很多工地需要我们做双包，这需要很大的人力物力。未来防水行业的方式，更是厂家更注重产品的研发，更多施工可能要通过让代理商承接，但不是只要代理商就给他承接，我们会经过培训，要收取保证金，从而提供更好的服务。
河南建业集团设计有限公司常务副总经理 焦笑言
尊敬的各位业界的朋友们，大家下午好。首先感谢主办方，给我们集团一个机会。请允许我对我们企业做一个概述。建业地产成立1992年，胡葆森先生是我们董事长，目前区域市场是根植中原，造福百姓，发展战略也是省域化发展，随着河南在中国的地位也越来越重要，企业的战略目前来说也是非常好的战略布局。目前土地储备达到3000万平方米，开发面积将达到1000万平米，去年采购部门实现集中采购金额已经达到4.3亿，只包括了防水、电梯、门窗等11个品类，整个集团的采购额是4.3亿的好几倍。建业集团目前还设计物业、教育、足球、至尊服务、商业、酒店，我们企业也进入了产品的转型型，目前以住宅开发为主，随后会逐步的涉及商业和酒店领域。目前已经有部分项目在开发。
第二部分重点介绍产品体系的发展和转型。对于供应商来讲了解开发商的发展才能更好的结合自己的部品的供给，在这里重点跟大家谈谈产品体系的发展和转型。目前建业集团还是精于我们的住宅开发，大型的商业体也在逐步的布局。我们有非常成熟的产品系列，各位业界的朋友们谈到采购的标准化，我们做住宅的四大产品化也是注重了产品的标准化，最终实现产业化。如何将产业链条上下整合，通过标准化实现大家的共同的成本降低，达到双赢。四大成熟系列的产品，目前已经遍布河南省18个地市和108个部分县市。我们对外立面的部品，比如外墙砖、涂料都已经做了专业的工作。在这也给大家透露，去年整个标准化文件，比如电梯、防水、门窗都在标准化基础上实现了集团的战略采购。
今天来也是重点谈下一步住宅产品和商业产品的转型。第四代产品突出四个主题次，现代、绿色、科技、全装修，跟供应商息息相关有三个方面，绿色、科技、全装修，进入材料采购时期。会后如果有供应商想充分了解可以做详细的交流。
第二类是商业和办公，我们主要开发四家酒店，在这不详细一一介绍，包括凯旋广场、步行街、老房子商业街。我们目前与洲际、喜达屋、雅高集团公司进行合作，未来3-5年将扩展全省10家的酒店。因为面对供应商还是希望大家关注建业集团，关注建业集团的产品转型，以上可能会给供应商带来产品上的信息，会后如果有需要交流的可以做详细的交流。
最后一部分谈谈建业集团的采购策略。分三个部分，大的采购策略是质量为先，聚焦全成本节约，我们是区域性的房地产开发公司，河南平均房价偏低，会聚焦全成本的节约。第二是标准化、精细化，专业化，重点是企业追求的理念，在采购环节，追求是阳光采购，共荣共赢，希望跟供应商一起分享成果。我们的战略跟供应商有一个小小的要求，希望你们的战略跟我们战略一道继续根植中原地区。
第三是采购管理，分集中和非集中采购，我们的集中采购分类基本上按照技术标准化程度比较高，比较容易统一技术标准，统一做法等领域，这些是实现了集中采购。对于供应商管理也有几大管理。在这想跟大家重点谈谈对供应商选择的原则，质量第一，价格最优，服务优质，品牌最好的择优原则。
对于采购分类这块，集中采购10个品类实现了电梯、入户门，门窗、防水等10个品类。重点谈谈采购方式，也是供应商比较关心，一般分为三种模式，一种是招标、谈判、直接委托，在招标环节会采用公开招标和邀请招标，去年和新浪地产一起签署了网上的公开招标的平台，通过这个平台可以更多地了解我们的招标信息，希望大家可以踊跃的对我们的产品进行支持。现在有14家供应商跟我们集团是战略合作单位。供应商渠道，网络平台去年已经借助这个平台进行信息发布，当然还有房地产同行的借鉴，还有供应商同行的推荐。在这讲讲这个渠道，是希望大家在充分了解基础上，集团采购是非常阳光透明，并非是某些人在垄断和操作。
大家也很关心如何进入建业的采购平台，采购程序，我们有一个合格方供应库。我们对供应商进行评估，分级。
最后也再次感谢主办方，给供需双方提供这么好的机会，搭建起双方沟通的平台，让我们未来的合作中共赢，也祝各位来宾身体健康，万事如意。
焦笑言互动问答
富思特制漆：对于供应商的选择上，你站在开发商这个角度，尤其像我们的产品是半成品的集采，要通过施工来实现，通过这样的集采，建业评价的纬度和标准是什么？
焦笑言：您说得非常好，实际上我们在供应商的纬度上，可以有几个方面。一个是厂家本身，包括厂家的产能和管理水平，以及厂家的物流水平。第二个纬度就是材料的本身，材料的质量、材料的价格。第三个纬度就是施工的水平，就是追中效果的达成。这也是目前开发商和供应商要共同探讨的问题，也就是双包的概念，对于涂料不可避免会出现这样的问题。本身你的涂料很好，经过施工方一施工，觉得怎么会这样。正常的供应商的评估也会有详细的材料部分的分解，包括供应商的分解，目前对于开发商来讲，也正在探索哪些是通过假分包的模式。
佛山陶瓷：未来房产发展的趋势会越来越趋向精装房这个方向发展吗？贵公司是否也是按这个方向发展？
焦笑言：我们公司提出精装房已经很多年，我们老板经常跟我们讲，我们不叫精装房，而叫全装修，也不是未来房地产发展的趋势，实际上以前房地产提供的是半成品，现在是半成品向全成品的转变。对于全装修来讲，肯定是中国所要追求的大趋势。对于如何实现全装修，我们前面已经进行了大量的技术标准的探索，对于供应商的考察。下一步集团会大量的开发全装修的项目。
精装修橱柜采购专题
金牌橱柜总裁 潘孝贞
尊敬的各位，大家下午好。非常感谢新浪地产把这么一个采购大会办到厦门，也非常高兴迎来了在座的大家有机会跟大家一起分享这样一个话题。我们的开发商应该怎么选择橱柜供应商？我是金牌橱柜的创始人之一潘孝贞。大家会觉得橱柜行业很有意思，这是最近十几年才发展起来的产业，但这个行业是不是很难做大做强，规模效应可能不是很明显。精装修配橱柜历史不是很长，刚才看到石材企业，所有的建筑都是道菜。对于橱柜，只有精装修，全装修才是我们的客户。也是最近几年才逐步的进入开发商采购的视野。我们公司成立了14年，对于橱柜这个行业，我们有我们的理解，说出来跟我们进行分享。
第一，复合型行业，既是劳动密集型，也是服务密集型，管理密集型，甚至是文化、设计和创意密集型产业，这个行业想做好不容易，实际上对企业综合的运营、管理，整个团队是提出了很高的要求。
第二，行业归属也很集团，既是家具，也是建材，甚至也有人当做装修工程，建筑部品、五金制品。全国性的行业协会，家具协会管理会把你当作家具，建设部的橱柜研究所把你当作建设部品的一部分，从这个角度讲，也充分的说明了橱柜这个行业很有意思的一面，就是多种属性。
第二点，关注度低，但是专业度、参与度很高，一般老百姓不装修或者不干这个行业，谁会关心你。但是如何做好有很大的学问。我自己还总结了一下橱柜行业比较特别的，它具有三种属性。第一是家居属性，第二是一般家居所没有的，也就是说在外表看的是家居属性下面，内在功能，五金、电器等功能非常全。在橱柜里，就像一个抽屉里面的学问都非常大。第三，定制属性。它不是一个标准产品，在我们眼里没有任何两个厨房是一模一样，包括开发商，楼上楼下，同一个户型都可能选择的面板不一样，因为墙厚度不一样，柱子不一样，包括贴瓷砖的尺寸也不一样。我们的尺寸是精确到毫米，而我们的泥水工基本上精确到公分就可以。没有任何两条橱柜是一模一样，而且在工厂生产，每套橱柜都不一样，在工厂做好还只是半成品，如何安装到客户家里，及时准确的安装好这都需要很大的功夫。
难点体现在哪里？第一，流程长，节点多，管理难。第二大规模的定制，交付周期问题，能否准时交付，能否一次安装好，还是需要不断的返工。这个问题不要看是很基本的问题，但时至今日，全国这个行业能把这个基本指标做得好的企业，也不多数，我也可以这么讲，欧洲有些橱柜品牌看似很成熟，一次安装成功率也不会超过50%，就是一定要第二次、第三次，甚至第N次上门返工才能安装好。每年有数百上千的订单都不一样，拆解起来都有不同的部件，工厂的流程非常复杂，而且任何一个橱柜少了一个部件都无法安装，这就需要一个强大的平台。看似很传统的行业，我们是全国定制家居示范化的企业。第四，标准化程度低，这就有一个问题。实际上在全国有很多长在做研究，首先是建筑本身标准化程度低，因为建筑设计师很喜欢将不规则的地方，甚至将阳台这些小地方做厨房，实际上厨房这么多的配件，最需要一个规规整整，面积比较大的地方做厨房，原来开发商在早期对这个问题关注度不够。最后是结果，甚至一个高柜，难看还没有实用功能。还有配套问题，中国的电器，看一个消毒柜光是一个高度，就消毒柜的尺寸就，关于标准化问题还需要配套的标准化。
厨房很重要，我们愿意跟大家分享这个问题。80年代没有钱的时候比谁家沙发大，电视大，但是一个厨房却容纳了很多的电器，电器的好坏，这才是生活方式健康与否的表现。小康不小康，关键看两房，皆是卫生间和厨房，这是最能代表生活品质的地方。实际上这还是家庭生活的重心，我们也在倡导一种新的健康生活方式，也就是回家吃饭，自己下厨煮，利用煮饭的时候，一家人才能更多的沟通交流。一个厨房有水有火有油有烟有味道，卫生间主要考虑水的问题，再一个电的问题就够了。卧室主要看有没有甲醛。厨房选材是否好，这是关系到每个人的健康问题。
橱柜的产能保障和供货保障有没有一个足够的指标呢，开发商给你尺寸的时候，是接近装修的尾声。当然还有综合的解决能力，有时候开发商设计师说喜欢这个风格，你是否满足他的研发。再一个企业的管理，其他的企业管得好与不好，对于客户利益，客户价值来说，感觉跟你关系不大，但橱柜行业是管理密集型的行业，如果管理不好，指望他给你服务好是很难得。橱柜企业要考察时就要看管理，包括两重，一是企业管理，一是现场的施工组织。橱柜这个行业也是需要落地为你量尺寸安装的。
另外选择橱柜品牌有几个常见的误区。一个是唯低价论，在座都知道，永远都是买的没有卖得精，价格要低到一定程度时，最终受伤的会是你自己。第二，同质论，你凭什么说你比他家好。光材料，一套橱柜材料都有好几百种。橱柜从生产到安装服务整个流程，由有整个研发设计能力，材料，具体到板材或是一个铰链，这是太基本的。第三，唯我独尊论。不管我们能否承受，你就给我这么做，不行就给别人做。我跟大家分享一下作为买家，不要按工厂做态度为难的事，工厂做得越舒服，品质越有保障，成为成本越低。如果你让他别扭的时，最后他难受，你也难受。对于橱柜，需要花耐心，对于开发商可能只是举手之劳，当你给合作伙伴创造了便利，最终可以很好的回报你。刚说的工期长，轮到橱柜时，就遇到难题了。你比较早的时候，吊顶的高度定死了，地板和墙关键位置先贴好几块砖，只要这些数字可以抓到，就可以先做，最后就可以很从容。第四，唯进口论。在橱柜这个领域，我们非常有信心，我们有很大的优势。第一讲品牌，说句实话，对于一般的老百姓，所谓的进口品牌有一定的品牌优势的话，或其他的产品，所谓的进口是没有品牌优势。比如消毒柜是中国的发明，衣柜这个行业也是中国的发明，橱柜外国有，但是在老百姓眼里有几个是知名度的呢。第二讲产品，如果有些产品，有些进口橱柜，大量的配件都是在国内配，而且安装也是在国内装。产品的优势也表现不出来，但它明显不如，有致命缺陷的是价格高，工期长，服务不灵活。还有假进口，他不敢找正规工厂做，甚至是小的不知名的工厂做，做出来质量肯定没法保证。真正要打造双赢模式，战略如何深度合作，如何在前期介入，开发商都很注重成本问题，实际上要省钱降低成本是有办法，而且这些办法完全不需要牺牲客户价值，不需要牺牲你的产品品质，实际上是解决方案的问题，我们有能力帮他做好。第四是为客户创造价值，厨房和装修整体是类似，而不是单一，开发商要的精装修，成本控制，第二质量好，还希望有亮点，开发商最大的成就10万装修，装修出了20万的效果。对于一个橱柜产品组合也一样，如果你给我机会，我们可以用比较低的造价，造出客户满意的厨房，而且还可以给出一些亮点，甚至售楼小姐可以更多的介绍厨房的亮点。所有的这一切，只要愿意坐下来做一些沟通和方案的探讨，你照样可以选好的品牌，不需要牺牲好的品质。金牌橱柜在行业内是专业技术领域是最强的，我们是行业内唯一得高新技术企业，现在国家标准也是我们在组编，马上有一个国家级的设计工业中心也要落到我们企业。金牌橱柜在行业里的技术和专业是有比较大的优势，这个行业也需要这个专业优势。
厦门是一个海岛城市，明天将招待大家一个帆船赛，体验海洋文化。我们有很多东西说得再多，不如去看一眼。如果品质不行，无从谈起中国的制造。中国智造，提升中国产品质量有非常强的代表力。只有精装才是我们的菜，不像其他企业还有更多的菜，感谢大家给我这个时间，也希望大家在厦门两天时间大有收获，谢谢大家。
万和集团品牌部副部长 姜威
大家好，前面听了好几位代表的精彩发言，我是很受感触，尤其焦总说的从精装修到全装修，实际上万和到热水器领军企业，整个产业供应的结构在扩大。潘总提到水火油烟电器味，供应商和供应商之间是可以联系的，从个体变成一个整合性的资源。万和作为一直做节能科技的品牌，是如何和绿色人居挂钩。
实际上我们都清楚中国是最大的二氧化碳排放国，也是第二大能源消费国，我们一直把自己当成是低碳房子里面的角色，实际上我们是处在开发商之下的。国家本身对低碳政策能源拉升，万和在节能科技产品上的配套是可以帮助地产商实现绿色建筑的趋势。所有的科技都在强调一点，我们来自热能科技。走到今天如果绿色人居是未来的绝对趋势，那万和在整个技术产品储备上，和地产商理念是息息相通。最大的合作一定是价值观和理念的合作。我们公司介绍简单说一下，我们有600多件专利，包括院士工作站华南研究中心。我只讲一点，我们的K网是欧洲超过100多年的，是可以直接出口欧盟，我们实验室可以达到这样的程度。
我们可以提供全套的方案，理想的价值匹配。高性价比是我们永恒的追求。我们热水器有九大产品，去年下半年发布的智能热水器可以人机交互。节能热水器在国家工信部节能补贴中是超过53%，是实实在在的半壁江山。如果房屋的热水，我们公司可以提供足够支持。万和从一开始就绝对不做真空管，我们一直做平板太阳能，技术也是从德国引进的。中央热水系统可以解决别墅以及大户型所有的厨房、卫生间、洗菜、冲凉一整套的热水使用。我们的油烟机是双蜗轮的，包括双温消毒柜。
通过刚才产品的介绍，大家有一个简单的认识，从生活角度，我们产品可以主要涵盖两房，也是厨房和卫生间。在工程的匹配上，我们依然强调工程的调研能力，300多位研发人员和专业的服务网点，服务网点有1500家，基本上是全中国都可以找到万和。谢谢大家。
姜威互动问答
某开发商：万和以前是燃气热水器，现在有发明用新能源，利用公司在慢慢转型，往南方靠？
姜 威：回到一开始的绿色地产，我们也是半成品，我们也经历了生产、安装、售后、维护的过程，所有企业战略转型一定是依据一个前提就是能源格局转变。生产使用清洁的能源是我们万和追求的重点。
厦门狄耐克技术支持部总监 韩金全
各位嘉宾大家下午好，我是来自狄耐克电子，今天给大家介绍的通讯技术创新楼宇对讲系统。狄耐克企业是一家专业从事楼宇对讲，数字家居产品研发，生产的高新技术企业，双软企业及厦门市最具成长型企业。公司拥有4万平米的厂房，12台贴片机，6台自动邦定机、10台波峰焊机等。公司核心理念一直以技术、精品、服务三大块，公司拥有42个售后服务网点。我们执行服务机制是2小时到位，4小时排除故障的售后服务。公司常年在全国的扫雷服务，每年的315年对全国服务网点进行售后服务。同时公司发展多年以来与一些大的发展商签订战略合作，包括绿地集团、龙湖、招商地产、苏宁置业、华润集团等，还与中海地产、万达集团，保利地产，绿城集团等都有项目应用。狄耐克作为行业楼宇对讲行业国际标准主编单位，数字对讲行业国家标准蚕匾单位，中国楼宇对讲最具影响力品牌等等荣誉。
通讯技术创新楼宇对讲系统。伴随房地产的开发和产业技术不断的提升，楼宇对讲目前已成为智能建筑重要的组成部分。楼宇对讲系统已经成为国家的标准和国家强制推行。楼宇对讲的诉求就是安全、便捷，通过对讲门禁系统，安全诉求，就是能够对用户人身财产安全起到保障作用，便捷诉求就是能够节约用户不必要的行动。如何提高安全和便捷系统，所有的产品都是有一个设备故障，楼宇对讲的设备故障不是不可避免的，首先就是提升整个系统的隔离技术，我们有百年的通信技术和网络技术对接，稳定性、可靠性、便捷性和先进性会大的高于同类产品。同样我们的产品在不断的创新，不断的先前发展。我们发明三项产品，电话也可以当做楼宇对讲，当我们在卧室休息或厨房时，不需要去接听，只需要摘取身边的普通电话几就可以与来访实现通话，真正实现同化与开锁的功能，真正实现以人为本的功能。手机IPAD可作为对讲室内副机，实现可视对讲、远程开锁、智能家居等等功能，相当于可移动的贴身式的智能终端机，很大的方便了业主的操作性和实用性。
第三是数字式的楼宇对讲，有利于提升整个系统的运营和增值性，响应智慧城市的号召，加大智慧家园的建设，在现代物业管理方面，推出了狄耐克社区电子商务平台，为物业提供增值服务。今天介绍主要话题就是这些，谢谢大家。
韩金全互动问答
某开发商提问：可视对讲行业，或者你们公司如何兼并这样的需求？
韩金全：狄耐克公司产品本着产品胜过一切，所有的产品有安全和便捷的诉求，不管整个产品住户哪户出现故障，不会影响到整个系统的正常使用，在整个产品表现的一方面，就是系统的稳定性和可靠性。对于产品整个研发，公司也在不断的研发新产品，比如刚才介绍的创新产品一，开发商肯定考虑到成本问题，电话机可以进入到对讲机，这也是方便，可以更多的节省造价。
主持人：演讲基本结束，等下有洽谈环节和议题的考虑，今天大家都考验采购平台得到了上下游的支持，未来在地方平台的拓展上，在地方要大力的拓展采购平台的联络人员，促进采购需求的交易满足，今天将颁发中国房地产采购平台福建区域开发上联络员聘书。建发房地产陈镇详，中铁22局集团陈文良，禹洲地产股份公司曾质勤，恒禾置地、厦门泰禾集团，福建三钢房地产张庆华。今年还会在重庆、武汉、杭州、深圳进行区域采购对接会，同时也会拓展采购平台的区域中心，也感谢大家对采购平台的支持。
接下来也是很重要的环节，选对产品，选对人，与人的合作才能真正体现，包括公司的战略合作理念的贯彻，以及能够更加务实、诚信，今天我们也特别表彰几位优秀的工程采购人：厦门狄耐克韩金全，溪石集团周旺茂、阳旭科技雄伟。
论坛代表交流发言" for="pagetitle">论坛代表交流发言
接下来就是到了采购洽谈的环节，在洽谈之前我来发布一下采购平台汇集的需求，在场外也有我们的背景板，已经有我PPT的部分。(榕御地产，恒禾置地采购需求、华远地产、柳州天润置地、龙湾地产、荣盛地产、泰禾集团、毅新地产、禹洲地产)。今天会场形式做了一些变革，最开始也谈到是让大家面对面有一个对话的空间，在洽谈环节，先抛出两个问题，我们随机选本桌的代表回答，再进行自由的交流和晚宴。
这个问题也是今天在采购平台的开发商提出来的问题，如何保证战略采购的时效性，很多战略合作签约了，但是在推进过程中并不是那么顺利，不管是签过战略合作的供方还是开发商都可能会遇到这样的困境，公司是怎么解决的？或者怎么来协调其中的矛盾。再一个，每个公司都有自己的合格供方库，更新标准是什么，多久进行更换，或者新增的供应方的需求，这两个问题并不是特别大，都是集中一点的问题，大家可以进行自由的讨论，这个环节交给大家，本桌可以交换名片，面对面交流。
针对刚才提出的这两个问题，可能不仅限于在座经过的讨论，请各位谈谈本桌讨论的主题。我所在的这一桌一直没有离开，我想先请本桌的代表。
主持人：电梯话题也是最近很敏感的，需要时企业承诺的都是产品很好，但是在零配件更换上或者维修上都存在一些问题。
日立电器：我觉得首先取决于沟通，前期或工程期间的沟通。过程中产生一些信息不对称的问题，几个分包单位，甲方或施工单位在问题出现之后保持信息的通畅。
泰禾集团：刚才讲的两个问题，第一个，在执行的过程中要做后评价或履约评价，随着市场的波动3-5%，如果超过波动再洽谈。第二个问题，我们也有系统工程，供应商的调查评估，如果合格就可以进来，在履约过程中如何不合格也会慢慢被淘汰。
某地产公司李总：对于供应商库的更新也是一年或两年。供应商最在乎两点，一是产品质量，二是服务，我们和供应商的讨论过程中，现在供应商都比较重视服务，还是希望全国性的产品在各个地区要全面提升服务，有的产品在一个地区做得非常好，在另外一个地区做得非常不好。我们会因为你做得非常不好，这样对品牌是有破坏性的，因此提升服务要全国性，全面提升你的水平。
康美家地产：我很关注唐总谈的关于材料商和地产商怎么保证战略采购的时效性。这是我们材料商在和战略地产商签战略时大家共同面对一个很难解决的问题。所有的材料商都会遇到这样的问题，一般的战略都是两年左右，但是工程类的利润点都很低，既能保证利润点，又能保证双方的利润，我们对材料的成本，考虑时放在很低，对于材料上供货时，包括供货周期、节点，签战略时，任何一个因素都决定了成本，导致和战略合作商在提供产品时，可能在履约方面出现问题。我发表一些个人的小的看法，为什么要签战略，一定是作为康美家来说，一定会想着我们的数量，在签采购数量时一定会将在未来1-2年的量告诉我，主要的采购品种告诉我，我在与您签战略时，会严格的考虑到你会选择什么的品牌和未来提供的量，在后期的准备上会提前准备好，这样我本人觉得在战略履约时效性上，我估计会做得更好一点。谢谢。
