“如果有稳定的现金流，那就将它证券化。”这是华尔街广为流传的一句名言。如今，不少A股上市房企正在将这句名言变成实际行动。继华侨城将门票证券化后，海印股份(行情，资金，股吧，问诊)近期也推出了资产管理产品，上市房企资产证券化风头渐热。

  尽管今年以来已有多家上市房企推出增发方案以图“闯关”再融资，但业内人士指出，当前二级市场房地产再融资审批尚未出现明显的宽松迹象。事实上，自2010年以来，二级市场“涉房”再融资阀门便已紧闭，各大房企不得不通过其他融资渠道来缓解资金之渴。

  为了规避监管限制，通过资产证券化等手段创新融资渠道，将是房企不错的选择，预计未来还将有更多案例涌现，房企创新再融资将迎来发展良机。

  借力证券化融资

  根据海印股份的计划，公司将以经营管理的15家综合性商业物业的经营收益权为基础，设计资产证券化方案。这意味着，公司将把未来五年的净租金收入作为还本付息的依据，并以此融资不超过16亿元。

  此次产品的基础资产为“原始权益人因经营管理特定商业物业而享有的商业物业自专项计划成立之次日起五年内的经营收益权”。其中，优先级资产支持证券不超过15亿元，由符合资格的机构投资者认购，最终发行利率根据发行时市场实际利率确定，将采取按年付息、到期还本的方式；次级资产支持证券不超过1亿元，由公司代表原始权益人全额认购。海印股份同时承诺，若此次专项计划基础资产未来现金流不足以偿付完毕资产支持证券的本金和预期收益，则公司将代表原始权益人进行差额补足。

  其事，早在2010年年初，海印股份就曾推出再融资方案。公司当时计划公开增发A股股票不超过1亿股，预计募集资金总额不超过10亿元，全部用于“海印又一城”的建设。不过，该增发方案可谓“生不逢时”。由于此后国家不断加强房地产调控，涉及房地产行业的上市公司再融资活动，均受到了严格限制。为此，公司不得不在2011年主动撤回了增发方案。此后，海印股份主要通过发债和银行贷款融资。公司的资产负债率从2009年时的47.04%，一步步上升至2012年的57.21%。

  从海印股份近年表现看，商业物业运营业务每年能为公司带来稳定的现金流入。2012年度公司物业出租及管理业务收入共7.72亿元，同比增长12.21%，占全年营业收入的36.88%。

  据业内人士估算，2012年公司净租金收入约为4.2亿元。由于租赁市场环境较好，公司能每年提租5%-10%，这将使未来净租金收入现金流稳定上升。中投证券分析师樊俊豪表示，在不考虑提租的情况下，公司未来五年的净租金收入约为21亿元，此次拟融资15亿元，质押率为71%。公司还以自有资金1亿元全额认购次级资产支持证券，相当于对15亿元的优先级资产支持证券进行了担保，安全边际较高。樊俊豪预计，海印股份此次融资的利率将在7%-8%之间。

  创新业务大发展

  随着近年来房地产企业不断扩展融资渠道，创新型融资已经成为房企筹集资金的发展方向之一。

  数据显示，我国非金融企业利用资产证券化进行融资的比例并不高。自2005年试点至今，非金融企业中只有11家企业发行了13只资产证券化产品进行融资。业内人士指出，只要公司具有能产生未来可预测现金流的资产，就可以利用资产证券化进行融资。和传统债务融资方式相比，资产证券化不受公司净资产规模、盈利指标的影响，可以成为一条新的直接融资途径。

  “房地产业特别是商业地产拥有相对稳定的现金流，也就是租金收入，很适合进行资产证券化，有这类融资需求的企业也特别多。”一位长期从事房地产投融资的金融人士告诉中国证券报记者，当前不少基金出于对风险控制的考虑，减少了与中小房地产企业的合作，相对而言，券商创新业务的门槛和成本更低，很适合房企进行再融资。

  从国外成熟模式来看，银行信贷融资在房地产融资中占比很小，大部分开发商主要通过各种基金等融资渠道来获得开发资金。相比之下，我国房地产企业的融资渠道主要依赖于银行贷款，二级市场房地产再融资“叫停”，令房企的融资渠道更加单一。

  在此背景下，海印股份的这次资产管理计划，被业内视为房企创新再融资的一次试水。樊俊豪认为，这是公司在新的《资产证券化业务管理规定(征求意见稿)》出台后的积极尝试，拓宽了上市公司的融资渠道。

  事实上，今年以来，各大房企都在尝试拓宽融资渠道，解决资金难题。此前，恒大、富力、雅居乐、世茂房地产等多家开发商相继宣布了海外融资计划。无论是股权还是发债融资，亦或是通过成立房地产基金融资，当前房企融资渠道已经呈现多元化发展的趋势。此次海印股份资产证券化尝试一旦成功，意味着房企将开启新的融资渠道。

  股票再融资尚未“开闸”

  为了配合房地产各项调控，监管层自2010年便已暂缓受理房地产开发企业重组申请，房企在二级市场的再融资之门也一并关闭。受此影响，有意进行“涉房”资本运作的地产公司都开始了漫长的等待。

  “公司本来想通过增发置入大股东资产，但最终还是选择了以关联交易购买的方式。”近期刚刚斥资数十亿买下大股东旗下土地的某房地产上市公司相关人士对中国证券报记者坦言，由于担心监管层面“不放行”，公司最终还是放弃了增发的方式。

  同花顺(行情，资金，股吧，问诊)iFinD数据显示，2010年以来，已有30家上市房企停止实施增发。而在已经实施的房企增发中，大部分公司都是在2009年推出的预案。最新实施的房企再融资为今年年初完成增发的刚泰控股(行情，资金，股吧，问诊)，不过公司却是“舍房求矿”，通过增发剥离地产业务，转而购买金矿。

  除此之外，房企再融资需要追溯至2012年1月，当时万泽股份(行情，资金，股吧，问诊)通过定向增发购买大股东万泽集团的资产。不过，细看公司再融资历程，方案真正推出的时点是在2009年3月，而拿到批文时已到了2011年年底。公司的这次重大重组，前后经历了两年多才实施完成。

  值得注意的是，经历漫长等待后，今年以来已经有多家房企陆续推出再融资预案。尽管投资方向大多数为“非房”业务或是极力撇清与房地产的关系，但这一细微变化也显示出房企对于二级市场再融资政策微调的预期。

  在今年的预案中，中茵股份(行情，资金，股吧，问诊)计划通过增发募集约10.06亿元，加码黄金及医药业务。云南旅游(行情，资金，股吧，问诊)则在增发预案中特别表示，注入标的资产的主营业务均属于旅游类业务，不涉及房地产业务。其中的“异数”要数万方发展(行情，资金，股吧，问诊)，公司5月16日推出的增发方案显示，公司计划购入五家公司股权，这些公司全部从事土地一级开发业务。

  目前，上述预案都还处于董事会通过阶段，需要经过股东大会和监管层的审批。业内人士表示，近期已经开始有房企陆续递交再融资材料，这些再融资审批能否通过还有待观察。从未来发展看，符合相关条件的公司再融资有望获得通过，但短期内涉及房地产开发的再融资全面放开的可能性并不大。未来房企还需要通过其他渠道融通资金，多元化融资将成为发展方向。