4万亿计划后遗症：三四线城市土地出让过剩成空城
新一轮城镇化带来的躁动和巨量土地供应，很可能落在了一座座已经被透支的空城之上
文_本刊记者 谢思聿 编辑_袭祥德 摄影_潘景隆
经历了2012年土地市场的持续低迷后，新一轮城镇化适时地为市场注射了一剂强心针。已经有人算过一笔账，4亿人、40万亿投资——近期由发改委主导的《促进城镇化健康发展规划2011-2020年》初稿编制完成，规划中提及这一轮城镇化将拉动40万亿投资，涉及20多个城市群，180多个地级市，1万多个城镇，以及4亿新增城镇人口。
请注意，这不是电影剧照：宽阔的马路上没有车流，锈迹斑斑的钢筋斜插在天空，烂尾建筑外的防护网游魂似的随寒风摇曳。请注意，这不是某部末世灾难片的外景地，而是摄影师记录下的营口沿海产业基地2013年4月5日的街头景象。这些照片似乎在告诉我们一个不敢相信的事实，而且与之相似的事情每天都在三、四线城市里发生
地方政府趁势而起，从地级市到省会城市，各种产业园、城市新区以及城市带规划层出不穷。各级官员四处奔走，招商引资与土地出让同步并举。上一轮4万亿救市计划所造成的三、四线城市土地出让过剩的后遗症尚未解决，新一轮巨量土地供应狂潮已经席卷而至。
开发商们摩拳擦掌，准备分享房地产行业最后一场饕餮盛宴。“这或许是房企们最后一轮机会。”首创置业(02868.HK)董事长刘晓光在一次会议上如是说，他认为房企们应研究如何将地产与产业相结合，在这一轮城镇化过程中寻机扩张。
但刘晓光应该不会想到，在距离北京不远的辽宁营口，他的老部下李兵在沿海产业基地经营地产已经6年，如今却走得步履艰难。
沿海产业基地是辽宁省“五点一线”沿海经济带园区之一，最初建立在一片废弃的盐田和滩涂之上。2007年，五矿集团在这里圈下30平方公里土地，成立了五矿(营口)产业园(以下简称“五矿产业园”)。作为园区副总经理，李兵一直负责地产板块的运营。他说，自己眼见着这个城市的兴起与发展，却阻挡不了它渐渐走向萧条。
“他们迟早会发现，地价便宜是没有用的。”李兵告诉《中国企业家》。
除去营口，本刊记者近期还深入贵阳、遵义等中西部城市，了解这些城市巨量土地供应之后的房地产市场，却发现真实情况与市场上公开发表的亢奋言论背道而驰。
在这些三、四线城市，房地产利润已经一降再降，但新盘依旧不断入市；供给已经过剩，但国土部门还在督促开发商们抓紧开工……只要还有人肯出资，地方政府决不会吝啬再度放量。面对利润空间与市场份额被无限压缩的现状，地产商们随时有可能成为出局者。
营口的矛盾
动车到达辽宁营口时已近深夜，这里距离市区20多公里，沿途不时可以看到未完工的楼盘伫立在黑暗中，“现在已经到施工的季节了，但这些项目到现在都没再开工。”出租车师傅忍不住出声。
翌日，在五矿豪生大酒店20层办公区，李兵也坦陈整个营口的环境已经发生变化，所有房企都在放缓投资，“我们的项目节奏也会放慢，这是肯定的。”
当地政府公布的数据显示，2012年营口住宅新开工面积为772.60万平米，较去年同比下降了34.50%。沿海产业基地则是营口地产行业的“重灾区”。五矿在沿海产业基地有两个住宅项目：铂海岸与铂海湾，一期建筑规模总量逾50万平米。铂海岸目标客户是五矿产业园入园企业的中高级管理层，铂海湾则负责吸引本地高端客户群，产品以别墅、洋房为主。两个项目总计投入3亿元左右，但目前销售回笼的资金尚不足覆盖所投入的成本。尤其是2012年开盘的铂海岸项目，虽然小高层项目已经报出低于3000元/平米的低价，但目前成交金额不过6000余万元。
“媒体所说的‘鬼城’，其实指的就是沿海产业基地这里。”从李兵的办公室可以俯瞰产业基地全貌：即使是白天，整个基地也四顾无人，有些项目的塔吊还在操作，但大多数项目都安静得仿佛不存在，部分圈起来尚未开发的土地点缀其中。
6年前，五矿签约来到这片还是盐碱地的地方。“在一片空地上凭空建一个新区，给人的感觉是很绝望的。”李兵说，正因如此五矿可以获得众多优惠政策：除去巨幅的低成本土地之外，地方政府还为其提供了相当优惠的税收政策。这意味着，一旦成功引入企业落户园区，五矿不仅能从入园企业身上获得土地运营收益，还可以获得服务性收入。
五矿将园区按照“433”的比例进行规划：40%的产业用地，30%的商业和居住用地，其余30%则为市政配套工程。产业园分三期开发，一期占地7平方公里，商住项目规划建筑面积逾150万平米。
李兵一直坚持，应该由产业带动地产来发展。像沿海产业基地这样的新城区，人口基数为零。只能通过招商引资的方式，通过引入产业带来就业人口，进而带动第三产业兴起。整个区域盘活之后，顺势可以进行住宅开发。
2008年金融危机让园区的发展停顿过一段时间，五矿产业园在2009年全速启动。园区首先进行“七通一平”工程，先期投资达到20多个亿。与此同时，五矿产业园加快招商引资。
“我们招商引资的速度很快，有17家企业先后与五矿签署了入园协议。”李兵告诉《中国企业家》。这中间包括了早期签约企业如台湾红叶风电项目，以及后来的知名企业河北东旭集团。
五矿很忙：为促进园区招商引资顺利推进，它同时扮演着土地一级开发商以及物业服务商的角色；它既可以是入园企业的房东，又可以是他们的合作伙伴；甚至，五矿还要利用自己在当地关系充当“掮客”——为入园企业与政府、银行之间的对接穿针引线。
2010年下半年，五矿·铂海岸住宅项目开工建设。铂海岸项目规划建筑面积34.98万平米，其中一期10.2万平米，“我们当时想每5万平米一个节奏滚动下去。”李兵说。
但是，五矿产业园自己的“小算盘”打得再精，也抵不过大环境的变化。
4万亿救市政策在令中国经济再度起飞的同时，也使地方政府基础设施建设与房地产投资热情被一齐点燃。前者直接导致地方政府财政支出年年增长，后者则使得一线城市土地市场价格节节攀升。到了2009年，“对于我们这种中型企业来说，一线城市已经拿不到土地了。”一位北京国资房企高管告诉《中国企业家》，“只能到三、四线城市去寻找机会。”
土地出让热情高涨的三、四线城市与被挤出一线城市的开发商一拍即合。根据中国指数研究院数据，2009年-2012年，营口市辖区累计出让住宅用地逾9000万平米。在其选择的全国一线至三四线300个城市中，营口市土地出让面积位居第四，亦是TOP10排名中唯一一个四线城市。其它因巨量土地供应而知名的南通、佛山甚至贵阳等地，出让的住宅用地规划建筑面积也都还不到营口的七成。
如今，所谓以产业带动地产的理念早已被市场所颠覆。2007-2012年，营口住宅投资从22.84亿元上升至240.40亿元，5年间增长逾十倍，而扣除掉房地产投资后的全市固定资产投资总额5年间增长还不到2倍。2011年，营口房地产投资占比固定资产投资的比例达到5年来峰值：29.38%。
“说实话，在过去几年时间里，营口城市的升级过分依靠土地财政，大规模土地出让的结果就是导致城市升级的速度跟不上房地产开发的速度。”李兵有些激动，“这就是营口的根本问题。”
2012年10月，一份由易居中国出具的《中国城市房地产市场风险排行榜》TOP50的名单之中，营口赫然在列。随即媒体展开调查，营口深陷“鬼城”的负面新闻之中。
“我们有一个项目已经谈了很久，已经到临门一脚的时候，”李兵告诉《中国企业家》，“晚上看到了相关新闻，对方当时就犹豫了。”
产业从来不会跟着房地产走，如今却还要被其拖累。至少在外人看来，营口投资环境已经急转直下。
“铂海岸一期30多万平米的住宅，我们预计要做四五年，过程中也不会再去盲目地开工。”李兵告诉本刊，铂海湾项目也要调整，原来要开20万平米，现在也要降下来，抢着入市一点好处也没有。
沿海产业基地在售的19个住宅项目，规划建筑总量逾500万平米，而营口市区只有不到70万的常驻人口，每年会产生固定的改善性需求群体。即使如此，李兵认为这批积累的存量至少3-5年才可以消化掉。
淘金，还是淘汰？
央企五矿还可以“扛”下去，但沿海产业基地已经有房企走到悬崖的边缘。
去年年底，沿海产业基地的标志性项目、毗邻奥体中心的星汇·奥城，因延期交盘而引致业主大规模维权上访事件。
星汇·奥城一度是沿海产业基地卖得最好的项目，曾创下营口日成交纪录。但是当记者推开项目售楼处大门时，发现并无一个看房者，只有前台坐着几个销售人员。售楼大厅里的灯甚至都没有全部打开。看到有人进来，有的售楼人员觉得很奇怪，有人甚至连头都没有抬起来。
“我们的老板到南方融资去了，现在不方便接受采访。”项目人员如是说。
汇鑫集团是浙江500强民营企业，董事长张重良是最早一批下海经商的江浙企业家，靠旧城改造起家。
但营口项目却是由张重良的儿子、集团内称为“少帅”的张望进行操盘。“他父亲可能是想让他在这边锻炼一下。”一位营口本地房企代理商告诉《中国企业家》，张望应该是1984年生人，现在也不满30岁。
2009年11月，张望以总价2.25亿元竞得沿海产业基地奥体中心附近44.45万平米的土地，后来分别被打造成营口国际商城(HOPSCA)综合体和星汇·奥城住宅项目，规划建筑面积总量逾160万平米。
“这位汇鑫集团少帅是开着市值800万的宾利来到营口的，还带来了自己在浙江的推广团队。”上述房企代理商表示，张望为了让项目一炮打响，还策划了一场众星云集的星汇·奥城演唱会，央视主持人董卿、知名歌手如张信哲等人都来到现场。
彼时星汇·奥城与国际商城两个项目联动齐开，据说一年的推广费用就高达4500万。这在当地称得上大手笔。由于供给过剩，营口房价一直处于平稳状态，再加上东北地区施工季节比较短，人力成本又偏高，所以在营口开发住宅项目利润空间并不高，宣传一般都是小打小闹。
营口开发商可以分为三类：本地房企、全国一线房企以及外地中小型房地产开发商。本地房企最了解营口居民的购房偏好，所获得的项目具有明显的地理优势，而且项目规模一般较小，习惯打持久战；而全国大型房企如保利、恒 大则实力雄厚，无论是资金还是项目运作，都有着中小房企无可比拟的优势。但情况最为复杂的，是那些被低地价吸引进来的、背景各异的外地开发商。
继汇鑫集团之后，营口政府还引入一家名为西藏藏业集团的企业。这家资信不明的企业在沿海产业基地三盘齐开，总投资规模据称高达17亿。这些企业或是资质有限，或是经验不足，甚至资金实力不够，他们是来到营口的“淘金者”。
如果房地产形势一片大好，他们大多不会空手而归。然而，2011年冬天，“史上最严厉”楼市调控传导至营口。“四季度是营口传统的销售淡季，在这个时候市场发生震荡，双重因素叠加之下，(销售率)就下来了。”李兵告诉本刊。不过，最初营口的房地产圈并没有意识到市场会再也缓不过劲儿来，“但之后整个2012年都是一个调整期。”
西藏藏业集团旗下“泊心湾”最先传出延期交房的消息。紧接着就是星汇·奥城，原计划2012年6月交房的第一批期房被一再推迟交付。
“可能当时他们的资金就出现了问题。我曾听说，张望感叹以这两个项目建设的进度，是可以将地上建筑物进行抵押贷款的。但是在营口却行不通。”上述房企代理商对《中国企业家》说，“因为银行的开发贷早就停止了。”
后来，星汇·奥城在网站上刊出《致广大星汇奥城业主的一封信》，声称延期交房是因为工程建筑原因，而不是资金断裂。同时，星汇·奥城还承诺以每日按照合同金额的万分之2.75的标准向业主做出补偿，并计划于今年5月1日交房。
事实上，星汇·奥城与国际商城两个项目的土地，已经抵押给信托公司为汇鑫集团在贵阳龙洞堡的BT项目进行融资。迄今为止，该信托产品发行已经到第七期。为了融到更多的资金，这两块土地的评估值也一再调高。汇鑫集团在湖州地区的项目，也同样进行信托抵押融资，并且行将到期。
营口曾经是张望一展身手的机会，如今却危机四伏。“他面前只有两条路，政府出面帮助他解决资金问题，或是找到合作方来接盘。”该代理商告诉本刊。
潜在危机
已经有越来越多的研究机构关注三、四线城市的房地产供给过量问题。官方数据显示，2009-2012年期间，营口商品房年均成交量逾500万平米。以此计算，同一时期营口放量供应的9000万平米住宅用地被消化掉还需要15年。
巧合的是，在中西部城市遵义，已经推向市场的楼盘住宅建筑面积总量超过3000万平米，按照遵义年均销售量在200万平米左右推算，遵义市存量住宅消化期也要15年。
近几年迅速发展的贵州省，省会贵阳的超级大盘之间，省内第一、二大城市贵阳与遵义之间一直在进行一场争夺购房者的较量。由于过量供给，贵阳房价“跌跌不休”，主城区的“全国第一大盘”花果园近期再度报出低于4000元/平米的房价。遵义市的主城区新盘均价却高于这一标准，这直接导致贵州地区出现市县房价高出省会主城区价格的怪象。
“贵阳的超级大盘低价倾销，已经影响遵义的房地产市场。”贵阳商校房地产研究主任朱华告诉《中国企业家》。朱在遵义参与工业地产开发，同时活跃在贵阳的房地产圈内，“贵阳的项目至少夺走了遵义市区15%的客户群”。
他说，不久之前，这边的开发商之间有过一次讨论：贵阳与遵义，在将来会不会成为因放量供给而崩盘的代表城市？房地产商们认为，现在的三、四线城市房地产供大于求已成普遍态势，并不存在高房价的情况，他们并不愿意把自己与鄂尔多斯相提并论。但实际上，供求失衡的潜在危机已经令开发商们很紧张了。
与贵阳、遵义不可持续的房地产市场发展方式相比，至少营口一直在试图发展产业，让房地产有所依托。
四线城市的规模与属性却制约着产业的发展。李兵认为，园区签约企业迟迟不能投产落地的主要因素在于，四线城市的金融环境远远不能满足企业发展的需要。在他看来，这些企业多少都会期待能够在当地获得信贷支持，但是进驻营口的都是银行的分支机构，权力以及信贷额度都非常有限。
目前，五矿产业园的招商引资方向已经做出了一些调整。“我们现在会优先选择一些自筹资金能力比较强的企业，比如那些符合国家金融支持政策的产业。”李兵告诉本刊，“宁愿慢一点，否则土地出让出去，企业却进不来，到时候更被动。”
近期五矿产业园还将以土地作为出资，与一家来自黑龙江的企业合作温泉养生项目，这些能够带来人流的产业也是五矿目前招商引资的对象。辽宁沿海产业基地副主任赵锦明告诉《中国企业家》，除去原有计划招商的产业之外，五矿产业园还将引入服务性产业。
人员的流入与整个行政区域的吸引力有关，这并非一人之力。李兵表示，他们理想中的人口规模是3万-5万人。但现在即使已经签约的17个企业都落地投产，也不到1万人。如果指望着这几千人来形成园区消费的自循环，那是不可能的。无论如何，企业个体的发展终归要依附于大环境，“我们很希望营口能再度得到中央政府的重视。要知道有些人的嗅觉很灵敏。”李兵的期待很无奈。
采访过程中，记者曾与贵阳、遵义以及营口的房企高管谈及这几个城市房地产行业的现状与特点。饶有趣味的是，遵义的开发商认为贵阳花果园这样的项目“玩得太大”，而营口的房企又对遵义保利这种将1500万平米体量的大盘建在一个空城之上的做法表示费解，“他们凭借什么呢？”
如果营口模式走不下去，那么纯粹做房地产的开发商又将如何？本地潜在的购房需求在短时间内被过度透支之后，房企又到哪里去寻找新的客户群？即便找到，那些销售出去的住宅在夜晚也只是一个个黑暗的窗口罢了。
“其实很难为这种形式的房地产危机做一个定义。这的确不同于鄂尔多斯式的高价崩盘模式，而是一种不断挤压式的泡沫破灭。”上述来自北京的房企高管认为，正如1937年以后的经济危机，都不会比大萧条时代更严重。所以后来才会有“Recession”(衰退)这个词，现在将之用在三、四线房地产行业或许会更准确一些。
