在房地产行业潜心探索长达20年之后，钱生辉终于摸索出了一种可复制的合作建房模式。他在江苏太仓以合作建房模式开发的“丽晶·上海新城”已经宣告成功，2013年年初又在上海临港新城拿下一块土地，目前正在为拿下上海的第二块土地做准备。

  近日在接受《第一财经日报》记者专访时，钱生辉详细解释了合作建房的每个关键节点。

  给市场多提供一种选择

  第一财经日报：近年来有很多合作建房或者集资建房的案例，但大都以失败告终，而你在太仓项目取得成功之后，又在上海成功拿地，目前也进展顺利，你觉得跟其他各种尝试主要的区别在哪里？

  钱生辉：主要有主观立意、制度模式设计和专业技术能力几方面的不同。主观上来说，我的目的并非只是拉低房价，不是要当陈胜、吴广揭竿而起，而是像宜家家居一样提供一种自助产品，给市场多提供一种选择，我相信合作建房的模式比传统的房产商开发模式有很多优点，它能够使得中国的房地产市场告别扭曲，实现良性健康发展。

  当然客观上我们开发产品的价格一定是低于其他房产商的价格的，这也是它的生命力所在。此外合作建房还有很多的文化和社会涵义，我们是带着理想去发展。

  制度模式设计方面，我们的核心是把房地产开发的各个要素在时间段上重新排列了，将购房者(以及一部分投资者)时间上分成四段先后投资，按“劳”分配，多“劳”多得，先进入的风险高一点，收益也高，后进入的风险很低，收益也低一些。包括退出机制，就是中间你不想参加了要退出，也有专门的制度设计，可以顺畅退出，不会闹矛盾。专业技术能力指的是必须很熟悉房地产开发，能够把好的产品真正做出来，外行赚吆喝是不行的。

  日报：那你靠什么盈利？

  钱生辉：拿项目管理费。我们的团队组织整个项目的运行，然后拿总销售额的2%或者更多一点的管理费。目前的项目体量很小，管理费总额并不多，主要是为了总结经验，现在模型比较成熟了，接下来会靠适度规模实现较大盈利。

  日报：土地怎么拿下来的？

  钱生辉：通过招拍挂。如果我们有看中的地块，也会建议政府拿出来拍卖，我们会去竞拍。

  日报：太仓项目和临港新城项目体量多大？

  钱生辉：太仓项目相当于实验品，项目很小，占地只有7亩多，建了37套房子和40套小商铺，总面积约7600平方米，实现总销售额2000多万元。上海临港新城地块面积约13亩，预计建100套房子，预期总销售额约1.5亿元。临港新城项目是太仓项目的升级版，我们现在的制度模式已经基本总结成熟了，接下来的其他项目将会比较大。

  低风险低收益

  日报：你们合作开发的房子比市场价便宜很多，价格差来自哪里？

  钱生辉：有两个来源：一是开发商的利润，二是缩短开发周期、降低财务成本。房产开发商的利润我们不赚，这些都让渡给合作建房参与者了；资金来自于合作建房参与者，就省掉了房产商付给银行的高额利息，有的房地产开发商通过信托甚至民间融资，财务成本就更高，我们没有这块成本。

  日报：你和一般的开发商，从收益角度看，区别何在？

  钱生辉：他们是高风险高收益，我们是低风险低收益，目的是稳健、可持续发展。所谓风险，主要是销售环节，如果滞销，房产商就会面临巨大的利息压力、盈利压力，我们合作建房的投资者就是购房者，建完就卖完。

  基本不找银行贷款

  日报：你如何取得合作建房参与者的信任？

  钱生辉：第一波参与者，也就是核心投资人，必须是经过深入交流的，对我个人能力比较信任，这个类似于私募股权基金(PE)的融资。我从1993年入行，在房地产行业已经有20年的经验，专业素养没问题。在此基础上大家再以共同的理念去做事业。

  第二波及以后的投资人，主要是靠完善的、透明的制度设计，例如风险控制机制、退出机制等，都要有专门的制度。例如中途有人因某种原因想退出，则可以把自己拥有的份额转让给他人，而公司方面则考虑使其获得相应的投资收益。

  日报：银行贷款难度大吗？运作过程中资金链紧张吗？

  钱生辉：基本不找银行贷款。第一波资金购置土地有余，此后开建，建筑商也会以合作建房的形式进来，然后等预售许可证出来之后资金就可以迅速回笼了。资金链压力不大。

  日报：你们单个项目的开发周期一般多久？

  钱生辉：一年多，控制在两年内。我们只拿固定的管理费，因此花的时间越少越好，我们有动力缩短周期、通过滚动开发实现利润。

  日报：受你启发，社会上不少人也想组织合作建房，你对他们有什么建议？

  钱生辉：要提高房地产开发专业能力。站在街上一喊，很容易得到响应、聚集到人，但团队中必须有懂房地产开发的专业人才，有专业素养，才能把产品做出来。