世邦魏理仕李永基：既有建筑的绿色新生命
“十二五”期间，我国绿色建筑进入规模化发展时代，计划完成新建绿色建筑10亿平方米；到2015年末，20%的城镇新建建筑达到绿色建筑标准要求。而提起绿色低碳建筑，人们的思绪或许会飘到新建写字楼里那些高科技新风系统、地暖设备、智能照明等大众相对熟知的领域。
既有建筑能否避免硬伤达到同样的节能效应？世邦魏理仕上海分公司资产服务部董事李永基先生在接受新浪地产(微博)网的采访指出，不是运用了节能减排技术就是绿色建筑。后期维护和运营管理是一个全生命周期的绿色建筑不可忽略的重要部分，很多使用20年以上的既有建筑经过量身定制的绿色运营，通过一些简单有效的管理制度。也能变身成为绿色节能建筑，甚至获得leed绿色认证。
绿色认证不是终身标志
新浪地产网：您怎么看国内绿色建筑认证现状？
李永基：现在国内说绿色建筑认证大多是指新建建筑。包括十二五规划要求的也是新建绿色建筑指标。国内有一种误区，有的新建建筑做绿色认证了。就以为它终身都是绿色建筑。实际上，后期维护和运营管理是一个全生命周期的绿色建筑不可忽略的重要部分，如果运营不当过了几年能耗就超标了。其实真正的绿色认证比如leed认证，有很大一部分是既有建筑从运营的角度为大楼评分从而实现leed认证，而且认证每五年一次，不存在终身认证的情况。
新浪地产：世邦魏理仕如何从运营角度参与绿色建筑?
李永基：世邦魏理仕在美国已经为超过150座大楼通过运营阶段做了绿色认证。早在两年前在中国开始为既有建筑做认证，参与了很多前期建筑的绿色顾问，比如我们给上海中心做了前期的绿色运营规划。深圳的星河中心是我们通过运营实现leed认证的经典案例。
新浪地产：新的建筑与与既有建筑的绿色认证有什么区别？
李永基：新的建筑重点在于设计，以技术手段达到绿色建筑的要求就能获得绿色认证，但是对后期的运营和维护没有具体的要求。既有建筑则更多的是通过后期管理、采购、使用等手段进行节能运营。以深圳星河中心为例。这座大楼本身在设计之初就有一定的绿色技术规划，世邦魏理仕本身也是这种大楼的物业管理。业主方愿意委托世邦魏理仕对其做绿色认证但并不愿意投入大量的改造资金，通过运营手段正是一种低投入的认证方式，不需要更换冷冻机组等大型设备，而仅仅是改变日常管理、使用的模式。
新浪地产：绿色认证带给既有建筑的好处是什么？仅仅是一个身份证明吗？
李永基：国内现在既有建筑的绿色认证还不够多，所以没有具体的数据统计，但是根据美国多年的案例和数据表明，通过运营给既有建筑获得绿色认证后，不仅仅是带来租金的提升，更重要的是为业主提供了一个绿色健康的使用环境，在绿色建筑里工作人请病假的天数每年平均少了2.88天。我们也做过问卷调查显示，在绿色建筑工作的员工离职率会降低。因此包括很多世界500强企业在租用写字楼的时候，会对绿色建筑认证有要求，甚至大楼内部的装修也需要拿一个绿色认证。
新浪地产：我们如何给一座大楼做绿色运营认证？认证大概需要多少预算？
李永基：世邦魏理仕暂时最对自己管理的楼宇做绿色认证服务，认证的费用每个大楼都会不同，因为每个大楼需要改造的地方不一样。我们首选会找专家给大楼做一个简单能耗审计，按照绿色认证110分的总分标准做一个差距分析的预评估。在不做技术更换的情况下做出相应的调整，并计算出投入的回收周期。找出性价比最高的整改方案。
绿色运营也是一门学问
新浪地产：能具体的介绍一下有哪些有效的绿色运营手段？
李永基：首先是不浪费能耗，定期为大楼的既有设备进行调试，保障设备的正常运行。其次是规范采购，对于买什么样的产品有明确的要求，比如要选择环保型低音的吸尘器、涂料。地毯也要选择没有甲醛的。同时这些物料、设施设备都要800公里以内进行采购，降低运输的能耗。包括外包的清洁公司所使用的清洁产品也要有环保的要求。再次就是对业主方进行培训，比如不能大楼内吸烟，离开办公区域要关灯关电脑，节约用电用水。培养业主方的良好使用习惯，这些看起来是很小的事，但是在运营过程中节省的能耗是非常大的。
新浪地产：如果确保这些运营手段能够起到节能的效果？
李永基：美国能源局做了一个能耗监测网站，叫做能源之星。能监测楼宇的能耗，做一个能耗对比和标准。在做leed绿色认证时，我们对深圳星河中心的全部运营收据都会上传到这个网站，通过大楼间的对比和排名来打分，达到绿色最低要求是69分。69分的概念就是说在100座大楼里面能耗比其中68座大楼小。
新浪地产：目前开发商开发绿色节能建筑大多追求节能技术忽略节能运营，您对此有什么建议？
李永基：很多人误以为绿色建筑就是要省能耗，实际上不仅仅是省能耗，节能节水的前提下是要给业主方提供一个舒适的环境。所以我们对空气质量的要求也是比较高的。比如在冬天，省能耗最简单的办法就是不开新风系统，不给外面的冷风进入室内就行。但是这样单单靠室内空气内循环，二氧化碳的浓度会很高，这就不是一个舒适的环境，这就不符合绿色建筑的标准了。
真正的绿色运营是一套很详细完善的标准，包括了很多平时注意不到的小细节。比如进门3米以内要铺地毯阻止外来尘埃的进入，屋顶要粉刷反射性物质，尽量不留路面的停车位等等。
新浪地产： 那对于没有绿色认证需求的物业，世邦魏理仕又将如何运营？
李永基：绿色运营是写进世邦魏理仕的物业服务条款的，无论我们服务的大楼有没有绿色认证的需求，我们都会按照绿色认证的标准进行运营和培训。
