高峰论坛：房地产市场的变化和走势
2013年3月22日，500多位来自于房地产产业链品牌企业的代表齐聚北京国贸三期，共同见证开发企业500强测评暨首选供应商品牌结果的诞生。
朱中一：咱们对话的题目是房地产市场的变化和走势，题目比较大，咱们对房地产都比较关心，各位嘉宾先简单谈一下自己的看法。
新城控股集团有限公司执行董事长 黄茂莉
黄茂莉：总体来讲，调控还是一个常态，随着形势的变化，虽然具体的调控政策还有一些不确定性，但是从房地产开发商的角度来讲，需要做好准备，未来的行业还是继续会有调控的。当然李克强总理所提到的，未来市场的事情应该交给市场去做，从某种意义上说，在未来的某个时间，调控也有可能会逐渐退出，会让市场的力量去进行调节。但从目前短期来看，未来两到三年，开发商还是应该做好市场调整的准备。
房地产行业很大的一个趋势说一直在整合，在这样一个大的背景下，从整个房地产行业来说，过往的、潜在的依靠土地的增值，或者有一些机遇来获得回报，这样的机遇会越来越少了。但是整个行业来讲，还有一个最后整个上市的房地产公司的业绩都陆陆续续出来了，行业整体来讲盈利空间的确会有所收缩，这种行业背景下，对开发商本身运营模式和运营效率的要求会更高。简单来说，有可能不是所有的项目都会赚钱，就是首先在拿地端，对整个开发商对项目的判断会有更高的要求，有可能拿到一块地，最后实际上是不赚钱的，而是亏钱的。另一方面，对整个开发商的运营机制和内部管理的效率的要求，也会更高。
但从市场来讲，从2012年包括到现在，总体来讲整体市场成交量的恢复还是非常明显的，而且相对而言可能一二线城市会更加明显一些，所以对于开发商来讲，至少对我们自己来说，未来选择愿意去长期运营的城市，实际上也会是你未来长期发展的关键。当然大家都在讲城镇化，但是我们还是始终相信，这个城市本身的经济基础，对人口的集聚的能力会影响这个城市本身的市场未来的可持续发展的关键，因为房地产行业说到底，落实到项目的运营来说，还是一个非常当地化的业务，所以对于不同的城市的评判，未来是很关键的。
北京东方雨虹防水技术股份有限公司董事 张颖
张颖:有构筑物的地方就要有防水，防水能够提高我们建筑物的寿命以及提升它的使用质量。张颖表示，与房地产行业与东方雨虹有深入的合作，从一组数据就能看得出 来，东方雨虹在08年上市之前，东方雨虹的市场是六四分，即公共设施占到整体销售收入的60%。而目前，该数字已经是四六分，就是说地产无论是商业地产还是住宅加起来的总和已经超过销售收入的60%。所以东方雨虹非常关注房地产的未来的走势以及国家对它的种种的调控的措施。
无论国家政策怎么调控，城市化大的进程和城镇化的改造都是大势所趋，无论是廉租房也好，还是豪华住宅也好，有了防水可以大幅度提升房屋的质量。“房地产一直在开发，我们相信未来十年左右，这个大的背景是不会变的。
未来提升人民的生活的质量，不光在于他日常的衣食住行，最重要的还是住，住是不是只搞点绿化、提高点装修标准就可以了，这是必须的，但是防水也必须要注意，每个人都会遇到房屋渗漏的烦恼，维修的代价是巨大的，带来的烦恼也是巨大的，就像我们牙疼一样，牙疼不是病，疼起来很要命，实际上是一样的。
之所以说这么多防水的事情，就是因为我们的防水的投入在整个成本来说是很低的，我们开发商是高富帅，我们也是支撑高富帅的房地产发展得非常好的辅助的配套的东西。未来十年，中国城镇化的道路正在逐步稳健的往前发展，大城市的改造也在进行，作为房地产的配套供应商和房地产开发企业在一起，有一个非常深远的、长足的合作。
鸿坤地产集团副总经理 朱灿
朱灿：房地产企业发展到今天，在业内已经公认了，暴利时代已经结束了。随着近几年政府多轮政策的频繁调控，房地产热的温度已经逐渐冷下来。作为从业人员要很清醒地意识到，微利时代已经到来了，做项目要谨慎，赚钱没有那么容易了。而且在市场大环境下，如何跑赢对手，这个事情已经成为一个话题了，所以也是企业生存必须要面临的问题。
最近国五条，乃至许多中央领导人的讲话，实际上对中国房地产行业未来还是看好的，其实也不能忽略一个问题，中国也在逐渐步入老龄化社会，每年有两万人退休人员，中国在养老、旅游这些板块里面还是有机会的。鸿坤地产是个小企业，前面已经有很多过千亿的企业，“我们不做盲目的扩张，鸿坤地产在房地产板块也是以住宅为主，同时我们在商业、住宅领域也在涉足，因为在公开板块拿地，政府也要求做一些配套。我们应对市场的变化，从房地产这块来讲，我们实际上是合理的组建几个板块，形成一个有力的支撑，改变过去单一的盈利模式，这也是我们应对市场变化的一个策略。”
土地是稀缺的，获取土地也是困难的，鸿坤地产涉足于产业地产，跟政府来互动，也是在公开市场拿地的一种方式。朱灿介绍，鸿坤从成立伊始到现在，一直不是单纯做房地产的。从鸿坤地产走到今天应对市场，我们也一直在做养老地产的研究。当然已有项目的开发，应对市场的生存更多还是把产品做精，要充分发挥土地的价值，读懂土地，读懂市场，读懂城市，还要读懂客户，因为客户是稀缺的，更多的还是要把产品做精。
近期随着环保问题日益突出，鸿坤地产集团未来也会重点在绿色环保，尤其是空气品质这方面下大力气，花工夫，我们开发一个楼盘，都是能提供给消费者高品质的，更适宜人居的房子。
ABB(中国)有限公司 中国低压产品业务部副总经理 陈武高
陈武高：建筑本身，作为公共建筑也好，住宅建筑也好，有一个比较明显的发展趋势，经过这十年的发展，有一个智能化的发展趋势，所谓的智能化是不是跟IT结合呢？其实建筑跟智能结合，有很多以前想不到可以实现的。比如可以根据外面阳光的照射程度，调整房间窗帘的开合度，来营造一个比较温馨的家居的环境，智能化可以非常容易的实现。
从这些年的发展趋势来看，还有很多智能化的需求，包括节能。中国现在在能源上非常缺乏，所以从建筑节能方面也非常有必要去推广这种技术。ABB有很多智能控制的智能家居的产品，也得到了广阔的应用。
建筑的第二大趋势是舒适度，家里的温度、湿度都可以通过智能化的家居来实现，包括办公室的通风、跟空调的联动，都可以作为提高办公和居住环境的舒适度，去满足老百姓的需求，因为现在大家买房子，不只是有一个房子可以住，更多的是要提高我们的生活品质。所以在中国，说中国梦也好，这也是提高幸福感的一方面。
最后，是安全性，一个是用电安全，因为电梯、消防等等，所有的动力来源都是电，没有电力的保证，你再好的设备也是没法动的。从开发商各种项目的选择，当然虽然大家没有都选择ABB品牌，但是对品质的要求和可靠度的要求大家都在提高。对电力产品的要求，我们是越来越集约化了。我们也是希望能够提供比较好的价格和产品的服务给大家。
建筑除了刚才说的三个方面，智能、绿色、舒适度和方便，另外还有一点是安全性，应该对市场本身的要求是越来越高的。
亚士漆(上海)有限公司亚士集团董事长 李金钟
李金钟：在这里我表达两个观点。第一个观点，房地产行业在几起几落，或者是持续的调控中，备受争议，但是房地产行业非常贴近民生、贴近老百姓的利益，在这个备受争议的行业里面，企业应该看到一个正能量。房地产行业超过了汽车行业、电子行业，这个行业里面我们国内的企业，国内企业可能占据了绝大部分的市场容量，这才是一个真正中国的民族行业。
第二点，对未来的发展趋势。每各行业都经历着混乱到提升，到集聚。现在外部环境看起来对房地产是一种打击，其实某种程度上是一种关爱，是一种促进。因为外部环境的推动，有时更比内部的调整更有力度，外部环境的推动有利于企业的进一步提升，特别是在房地产调控的当下，很多房地产的利益金砖时代已经过了，但是对于一些强者企业，他们应该进入强者恒强的时代。在这次发布会中我们可以很清晰的看到，万科2012年开发总量是1295万平方米，销售金额是1410几万亿，还有很多，比如绿地等等。在这个调控中，他们还是有非常好的增长，调控对于一些优势企业来说，这是他们施展武艺的舞台。
上海全筑建筑装饰集团股份有限公司集团副总裁 孙海军
孙海军：对于2013年房地产市场，我秉持着谨慎乐观的态度。两会后，国家对房市的调控丝毫没有动摇，刚性的需求也在进驻市场。改善性需求是在彷徨地等着靴子落地。国家保稳定、促增长的这种需求，和经济整个面向好的形势，以及大力推动城镇化发展的态势，市场又显得一片光明。
朱中一：我大概总结一下各位的几个观点。
第一，房地产行业尽管是备受争论，但是不管怎么样，它是一头联着镜头，一头联着民生，还是我们国民经济里头一个重要行业。
第二，在城镇化大背景下，我们国家从长时期来看，房地产行业还是一个有前景的行业。
第三，2013年有的同志说是谨慎乐观，我自己也是谨慎乐观。对于调控方式应该是这样看的，短期可能咱们还是要贯彻国五条的限购措施，但是从长期来说，更多的将来要有经济的、法律的手段，更多的推行市场化的方式。
第四，房地产市场的差异性比较大，所以大家要关注市场的差异性问题。
第五，暴利的时代已经过去了，今后做企业更多要靠内功，靠创新，靠管理，靠提高品质。
第六，房地产企业、上下游企业要进一步加强强强联合，我们的城镇化是进一步要推进集约、智能、绿色、低碳的城镇化，提供高性价比的产品。
