精细化设计与管理 地产行业大势所趋
近年来，随着中国城市化进程加速而产生的巨大建设量及惊人的建设速度，对国内的建筑设计机构而言充满机遇又不乏挑战。面对设计服务内容趋同、建筑设计从业人员普遍年轻化、项目管理团队快速扩张带来的问题、市场对建筑品质要求不断提高等诸多挑战，地产开发产业链中的上下游机构已作出积极的思考，全过程精细化设计及管理已是地产行业大势所趋。其实，不论是居住、商业还是其他各种类型的物业，都是基于业主对生活有要求，才对设计产品有了要求，精细化的原动力来自于业主对城市生活品质的更高层次追求。
吴钢 北京维思平建筑事务所主设计师、董事总经理
开发企业的加入使中国产业地产格局更加精细立体
就在几年前，国内的产业地产还是以政府为主导，很少有人会把产业建筑本身当作盈利主要模式。而随着国内经济发展与行业演进，一个明显的变化就是有大量的房地产企业将目光转向产业地产。他们的参与客观上促进了产业建筑走向精细化、针对性以及多样化，其盈利模式也逐渐向多层面发展，但相较国外，中国产业地产的发展仍处于初级阶段。
如何打造一个好的园区，欧洲有大量经验可供我们借鉴。产业园区发展模式从外部物理形态，可分为传统的产业园区模式与城市或小镇模式。德国沃尔夫斯堡大众汽车城、钟表生产基地瑞士的很多城市都将产业和都市实现了完美结合。
中国通常把住宅、商业作为城市的形成基础，但是中国大量的中小型城市中，以旅游、金融为基础发展的毕竟是少数，大多数中小型城市的发展还必须以产业为依托，产业基础成为其崛起的必由之路。因此，产业地产为正在城市化进程中的中小城市的发展提供了另一种想象空间。
在欧洲，如果发现客户不够专业，我们会自己组合专业的顾问公司、金融公司、开发商形成一个团队，今天我们很欣喜地看到国内越来越多的人在这么做。中国的产业地产十几年来均以政府为主导，现在房地产企业参与进来之后，以“专业咨询+金融服务”为基础组合的模式将会越来越多地涌现。
值得注意的是，在产业地产开发过程中，一般开发企业并不了解某个具体行业的生产流程、厂房办公等相关要求。因此，开发企业同工业企业需求相结合不仅是设计的天然需要，更是资金和销售模式的必然。产业地产已经不简单属于以开发商为主的行业，更多的工业企业将扮演重要角色。
从以上意义来讲，做一名产业建筑设计师，专业成为最根本的工作原则。以维思平设计的杭州支付宝大厦和百度总部项目为例，建筑师在工作中就必须事先了解甲方整体的生产模式、工作模式等方方面面的内容，以此为基础设计针对性产品。产业地产设计是一个具有排他性的行业，当一名建筑师将产业地产的设计细分，如电子行业、IT行业或者生物医药行业做到极致与纯熟后，他在此领域的地位几乎是不可替代的。
张雨翔 绿地集团装饰设计总监
住宅产品要回归居住属性，增加精细化设计
现在国家对房地产市场进行宏观调控，老百姓原来无限的购买权变成了原则上一个人或一个家庭只能买一套房或是两套房，他们就会认真地审视自己买到的东西。所以当住宅产品从一个投资属性回归到居住功能属性时，消费者可能会更关心这个东西的品质，关心开发商是不是用心在做。样板间恰恰又是一个他们唯一能够读懂的空间，所以我觉得你有没有针对他们的品味，针对他们地区的审美习惯量身定做，他们能够感受得到。
我们现在开始着手做住宅的精细化设计。以前的样板房设计，可能更多是注重大的空间布局和装饰风格。但是100平方米的房子，如果没有经过精细化设计，实际居住起来会很不舒服。精细化设计就是更关注入住之后实际的生活需要，比如说你回到家衣服挂在哪里，鞋子怎么换？通过精细化设计以后，这100平方米的收纳空间明显大于传统的空间，家里就会非常容易打理，用起来也比较方便，这会非常打动女主人。经过精细化设计，炒菜做饭也不是一件又脏又累的事情，可能会非常有乐趣。
这方面我们可以借鉴邻居日本的设计经验。日本地少人多，对土地十分节约，小户型住宅市场也非常成熟。他们对住宅的精细化设计有很多值得我们借鉴的地方。在日本住宅的户型图上，空间规划十分有意思，一个门把手，一个衣帽架，一个挂钩都一清二楚。所有的通风、排水管道布置得很好，一方面大大节省了管道面积，另一方面提升了平面效率。
卫生间、厨房也都做得很灵活。在日本有很多拼装的整体功能区，比如卫生间，里面洗手盆、马桶、淋浴都是分开的，可以满足一家人同时使用，又避免了两卫造成的空间浪费；而且为了增加使用率，他们很多住宅楼都采用一梯多户，同时采用长外廊设计，这在很大程度上解决了朝向和公共面积局促的问题；还有就是壁柜的使用，在墙上做足文章。绿地的样板间今后就是朝这样一个方向发展，这个方向并没有特定的标准，我们目前也还在进行基础性研究。
江曼 九源（北京）国际建筑顾问有限公司董事总经理
精细化管理存在业务流程和工作方法两个维度
用更为长远的眼光来看，未来建筑设计行业的竞争更多的是管理水平的竞争。基于这样的思考，管理精细化的提出就显得尤为重要。管理的精细化存在两个维度：一是在业务流程上，二是在工作方法上。在我看来，精细化的业务流程至少包括前期研讨、方案设计、初步设计、施工图设计、施工服务、后期回访六个环节。前期研讨主要是项目组考察分析项目现状，与业主讨论研究，明确设计任务书；方案设计阶段则包括总平面的规划、深化景观方案、多个建筑方案比较研究、结构选型方案的确定、机电系统及设备选型方案的确定以及方案的经济估算；初步设计环节主要是各种建筑材料的预订、结构计算、构建尺寸确定、机电系统、道路竖向、土方平衡、小市政设计等；施工图设计则包括建筑、结构、机电、总图、经济等几个大的方面；施工服务阶段的主要工作是设计交底、配合二次室内外深化设计、参加工程现场例会、配合出具设计变更、协助各阶段验收和总体验收；最后的环节是后期使用回访，我们要求在工程使用一年后进行回访，各专业部门据此写出总结报告，这也是为今后的设计积累经验教训的过程。
工作方法的精细化也是管理上的一种创新。精细化的工作方法使建筑设计不再仅仅是房地产开发中一个孤立的环节，而是建筑师、建筑设计企业、开发商、施工方、建筑使用者有机统一的和谐整体。首先，对于接手的每一个项目都要有合伙人或者资深的主创设计师领衔，这些设计师在居住、商业及大型公建、旧城改造等领域具有多年理论与实践经验，能有效保证设计在大体上合乎甲方的要求；第二，规划、建筑、景观、室内设计及商业策划并不是孤立的部分，在同一个项目中，他们的工作也不是前后相继的关系，而是应该多学科有机协调、同步互动；第三，客户参与全过程设计。建筑设计并不是建筑师孤芳自赏的艺术品，一个成功的设计是设计师与客户积极沟通、相互对话、相互激发的结果。在满足城市环境可持续发展的前提下，恰到好处地将客户的思想与要求融入设计当中并加以提升是项目成功的关键所在，这也是建筑师事务所作为一家商业性的建筑设计机构处理好业务与市场之间关系的关键所在。
