记者 庾琳 通讯员 何铃

  李某预交了1万元订金给某房地产公司买房后，发现房屋的现况与销售人员描述的不一致，便要求退订，但房地产公司以李某违约为由拒绝返还。李某无奈将房地产公司告上法庭。3月4日，南宁市兴宁区法院审结了该案，李某诉求获支持。

  去年9月份，李某与某房地产公司签订《××商品房认购协议书》，当日，李某就支付了1万元购房订金给房地产公司。交付预约金时，销售人员称有内部认购，且购房赠送多重优惠，其中就包括赠送3000元建材优惠卡。然而，在选房时，由于时间仓促，销售人员称，李某欲购买的户型房源都已售罄。在销售人员制造的仓促氛围下，李某就选购了一套房，但李某交完1万元订金后，房地产公司的人员却说没有建材购物卡的优惠。后来，李某到现场看房，发现房屋的现况又与销售人员描述的不一致，双方因房屋的面积、朝向、采光等方面产生分歧。

  李某认为房地产公司在售楼时采用误导、夸大的营销手段，存在欺诈消费者的行为。双方协商购房订金返还事宜未果后，李某向兴宁区法院提起诉讼。

  法院审理后认为，认购协议书及《收据》中，双方均明确李某交付的1万元款项性质为购房订金。对于购房订金，双方仅约定李某违约后的法律后果，未约定被告一方违约产生的法律后果，因此，本案的购房订金不具有确保双方签订商品房买卖合同的担保性质，该款项不应视为法律意义上的定金，基于此，本案购房订金亦不应适用定金罚则。最后，法院判决，支持李某主张房地产公司返还购房定金1万元的诉讼请求。

  法官说法：

  本案中所涉的认购协议书中，除李某所购房源、房屋面积、房屋价款的内容之外，双方的其他权利、义务均由房地产公司预先拟定，故认购协议书符合格式合同的法律要件。

  在认购协议书中，双方约定的购房首期款包含李某已交付的购房订金，这就说明，这笔购房订金在签订商品房买卖合同后，用于冲抵部分房价款，因此，该购房订金实为房价款的预交金，并无担保性质。房地产公司在预先拟定的认购协议书中，仅约定李某违约了可不予退还购房订金，但未约定该公司违约情形下自身应承担的法律后果，李某承担的不利风险明显大于房地产公司。依据《中华人民共和国合同法》第四十条关于“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”的规定，认购协议书中关于李某违约情形下可不予退还房地产公司交付的购房订金的条款属于无效条款。