CRIC研究：国五条细则再指限购限贷 执行力度均有所加强
3月1日晚，国务院办公厅下发《关于继续做好房地产市场调控工作的通知》，国五条细则正式出台。纵观本次国五条新政，与2012年延续一整年的喊话调控已有根本性转变，在我们看来，这应当算作是本轮房地产调控自2010年开始、2011年升级之后的又一次政策加码，从所涉及内容上看，国五条核心内容依然是在限购和限贷两方面作文章，但在这两大核心政策的执行力度上，本次新政都有所加强。
首先，区域限购将被叫停，限购城市或再度扩容。“限购区域应覆盖城市全部行政区域”，2011年，在中央要求下，全国直辖市、省会、计划单列市均出台楼市限购政策，但从覆盖面上看，相当一部分城市执行的是局部限购，如青岛限购只在市内六区，合肥限购只在主城四区，沈阳限购只在二环内，贵阳限购只在一环内等，从上述城市近两年以来的市场走势来看，未在限购范围的区域受调控影响明显较轻，甚至个别城市个别区域市场出现了比之前更为快速的扩张，典型例子如青岛，外部五市当前的市场交易量占全市比例已从限购前的不足30%扩张到50%以上，再如贵阳，未在限购区域之内的花果园项目连续两年创下年销售量百万平方米级别的“奇迹”，因此，从这个角度看，本次新政要求限购覆盖城市全境，其力度将明显增强。另外，本次新政再度提到限购扩容，“其他城市出现房价过快上涨情况的，省级人民政府应要求其及时采取限购等措施”，其实早在2011年四季度，在温家宝总理讲话中就有过类似的要求，只是当时仅有极个别三四线城市跟进，而时隔一年多之后再度被提及，结合当前市场再度出现过热征兆的现实，恐怕这次扩容将会被真正落实。
其次，二套房贷政策继续收紧，信贷杠杆将进一步缩小。“对房价上涨过快的城市，人民银行当地分支机构可根据城市人民政府新建商品住房价格控制目标和政策要求，进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率”，事实上，自今年年初以来，关于二套房贷首付比例和贷款利率提升的消息就已广为流传，在2月份的国务院会议中关于信贷政策调整的提法也曾出现，直到本次新政，应该说二套房贷款继续收紧已是板上钉钉，预计不久之后中央银行就会根据中央最新调控精神跟进出台相应的政策要求，对于当前已经高达六成首付的二套房市场来说，再度提升门槛无疑将对改善型购房需求形成更加巨大的抑制作用。
另外，本次新政中关于二手房交易个税严格按转让所得20%征收的提法受到外界普遍关注。之前我国二手房交易缴纳个税都有两套计征方式供选择，其一是按交易总价的1-2%征收，其二是按买卖差价的20%征收，我们可以做简单计算，以一套买入价100万的房屋为例，如果卖出价为150万，则方案一需缴纳1-2万元个税，而方案二则需缴纳10万，两者差距明显，且如果我们仔细分析就不难明白，交易房屋的价格上涨幅度越大，按照差价20%的方案所缴纳的税款相比总价1-2%方案就越多，结合近年来重点城市房价的上涨趋势来看，本次调整给二手房交易带来的增加成本是非常可观的。事实上，新政出台后第一个周末各地房产交易中心都出现了人满为患的现象，赶来加急过户的购房者络绎不绝，从中我们可以明显体会到这一新政对二手房市场的巨大影响，在我们看来，二手房卖方新增交易成本固然可以转嫁给购房者，但由于调控之后市场大环境势必大不如前，因此因税费而涨价之后的二手房源恐怕更加无人问津，以此来看，二手房市场热度在本次新政后将快速降温。
对于本次新政的影响，我们认为自2012年起始的一轮市场回升将被打断。
从市场交易量来看，虽然有关于限购、二套房贷的加码还需要之后相关细则的进一步跟进，但中央层面对当前房地产市场表现的担忧以及延续调控的决心已经明朗化，这将改变整个市场对于2013年的原有判断，调控的延续有可能使相当一部分购房者重拾房价回调的预期，观望情绪可能由此再度出现，市场活跃度将明显下降。另外，二套房贷的继续收紧将对改善型需求入市形成严重阻碍，事实上，在一轮完整的行业回升周期中，刚需、改善、投资必然是以依次复苏的形式以推动市场量价上行，而反观最近一年以来的市场企稳回升形势，当前其实正处于刚需高潮逐渐淡去、改善需求开始集中释放的时间点上，而本次提升二套房贷门槛将打断市场需求链条，预计各城市交易量在短期之内即将呈现萎缩。
从房价角度来看，去年下半年开始出现在各重点城市的房价回涨趋势将逐渐放缓，事实上自今年年初以来，在市场量价持续回升的情况下，据我们了解相当一部分企业都处于对新一轮政策调控的忧虑之中，而本次新政正式落实之后，相信开发商层面对于未来行业走势将重新进行估量，虽然即刻降价跑量不会成为大多数选择，但未来几个月内房价总体回稳将是大概率事件。
从城市角度来看，新一轮调控出台之后，中央层面在针对各地政策落实方面将进入一个严格监督期，过去一年在相当一部分城市曾经出现的政策“转圜”空间将明显缩小，叠加上购房者心理的变化，将使得一二线城市市场快速降温，而三四线城市层面，市场能否保持当前稳中有增的局面则将取决于限购扩容的实际推进情况，尤其是长三角、珠三角等经济发达地区的诸多未限购三四线城市，能否继2011年后再度“逃过”限购政策的扩张，有待进一步观察。
从产品角度来看，限购加强和信贷收紧将对高档项目销售形成严重阻碍，事实上，由于自2011年下半年起，开发商层面即开始有意识地放缓中高档项目的入市节奏，而主要依靠中低档刚需类产品来支撑业绩增长，时至今年，其实企业手上的刚需类产品普遍已经捉襟见肘，而前期积压下来的高档产品正愈发“烫手”，在我们看来，经过本次调控的再度加码，恐怕有相当一部分企业将被迫在高档房市场上打价格战。
