以限购、限贷为主的行政化调控措施并非长久之计，必须通过建立长效调控机制来调节市场需求及资金流向

  ◆导报记者 济南报道

  在全国楼市“涨”声四起之时，20日举行的本届政府最后一次国务院常务会议出台了楼市调控“国五条”，再次重申要严格执行商品住房限购措施，实施差别化住房信贷政策，并扩大个人住房房产税改革试点范围，还继2011年之后再次要求各地公布年度房价控制目标。

  “从宏观角度来讲，‘国五条’的出台是为了避免楼市走向对整个经济形势造成较大冲击，避免房价出现过快增长。”21日，济南明湖天地建设发展有限公司董事长张大学对经济导报记者表示，预计今年房价将保持健康平稳、温和上扬的走势。

  购房者“该出手时不含糊”

  21日上午10点，导报记者来到位于济南市旅游路与浆水泉路交会处的“黄金·山水郡”项目售楼处。因是工作日的上午时段，售楼处显得空空荡荡。“别看现在没什么客户，年前这里可算得上是人山人海。”据一名于姓置业顾问介绍，去年12月中旬，该楼盘新开3栋楼，共计200余套房源，在年前被抢购一空，现在只剩下10余套，“已经是尾盘了。”

  在济南某商业银行工作的王先生一直关注该楼盘，“主要是考虑到这个楼盘的位置，对于上班和照顾老人来说比较方便。”

  因为已经通过银行贷款购买了一套小户型住房，王先生如果再购房，就必须支付六成以上的首付。“目前住着两室一厅的房子，但老家的父母就快退休了，想把他们接到济南来养老，同时也能帮我照看孩子。这样一来，两室一厅的房子就太拥挤了。”这让王先生十分苦恼。

  更让王先生矛盾的是，年前“黄金·山水郡”开盘时，因大户型购房总价太高，一时没有凑够付六成首付的资金，现在总算凑得差不多了，又没有合适的房源了。

  “今天和妻子来售楼处了解情况，结果被告知之前看中的户型只剩下位于二层的一套，二层采光不大好。下一轮开盘的楼座里没有合适的户型，听说价格每平方米还要上涨一两百元。”在售楼处门口，王先生显得犹豫不决，“政府一直在调控，我这种改善型购房者也受到限制。大家都在讲‘观望’，但房子卖得还是那么快。”

  “去年的楼市是比较火红的，说是‘观望氛围浓’，但该出手时谁也不含糊。今年我们楼盘的均价肯定会有所上涨。”于姓置业顾问告诉导报记者。

  在济南高新区，火爆的交易场面也在各楼盘售楼处上演。“我们楼盘去年6月30日开盘，截至去年12月份，近1000套住宅只剩下20套。”高新区康虹路某楼盘的徐姓置业顾问表示，“近半年来，我们楼盘每平方米均价上涨了400元左右，销售速度是比较快的。”

  据徐姓置业顾问透露，目前济南市其他楼盘项目的销售都比较火爆。“刚需还是很旺盛的，尤其是那些以小户型为主的楼盘。‘国五条’出台后，对这类型的楼盘不会有影响。”

  找到房价合理增长点

  据悉，今年以来，楼市回暖行情进一步延续，新建商品住宅和二手房交易量价齐升。今年1月，上海易居房地产研究院监测的20个典型城市新建商品住宅成交面积达1057万平方米，同比增长269.2%。另据链家地产统计，今年1月北京新建商品住宅成交均价环比上涨近10%，纯商品住宅成交量环比上涨2.6%。

  “现在物价、居民收入都在上涨，房价不涨是不现实的，也是不合理的。房价应该在一个合理的空间内波动，如涨幅高于或低于CPI、GDP几个百分点，这就需要政策为房价找到一个合理的增长点。”张大学表示。

  对于未来的政策走向，同策咨询研究中心总监张宏伟认为，“去投资化”政策强化执行，无新政推出，总体定向宽松中伴有“阶段性”收紧，将成为今年房地产市场的总体调控特征。

  “总的来讲，定向宽松，鼓励刚需和改善型需求是调控政策大趋势。”张宏伟分析，相比前两年，政策层面“遏制房价过快上涨、促使房价合理回归”的基调已不再突出，明确鼓励改善型需求入市。“今年，‘自住 改善’两股市场力量将助推整个市场基本面好转。”

  在张大学看来，目前城镇化的推进必然会带动城市人口增加，需求是客观存在的，如果一味压低供给，使得供不应求，对经济发展也是无益的。

  同时，张宏伟强调，尽管短期内房价走向仍然表现为小幅上涨，但并不代表房价没有大幅反弹的风险。因此，在基本面逐步好转的市场背景下，在推进城镇化过程中，如何防范房价大幅反弹已成为亟须解决的问题。

  “一旦房价出现报复性反弹，限购政策有可能会再度阶段性收紧。但以限购、限贷为主的行政化调控措施并不是长久之计，必须通过建立长效调控机制来调节市场需求及资金流向，以达到楼市‘去投资化’的目的。”张宏伟表示。