上海“两会”的热点每天转换。前天的“两会”热点是代表委员痛斥上海商业地产泡沫。

  市人大代表、上海淮海商业集团董事长吴荷生直言抨击：“商场越建越多、越建越大，恶性竞争下，招商越来越难，许多购物中心里，超过一半的柜面楼面全是空的。过去两年间，上海开盘的47个购物中心，仍有37个处于无人问津状态。”

  市政协委员、市委研究室前主任张广生痛陈，上海商业地产规划布局存在严重问题，再也不能重蹈商品房市场泡沫覆辙，加强政策调控迫在眉睫。

  任何场合，人和机构都喜欢听好话，讲真话总是那么刺耳。但今天的代表、委员必须讲真话。上海商业地产的已有泡沫，远比代表、委员痛陈的要严重。

  先引用几组数据，截至去年底，上海租(卖)不出去的商业地产存量高达1200万平方米，相当于20个徐家汇(002561,股吧)商圈的面积。打此比喻读者仍觉得抽象，说得更具体些，按目前上海2300万常住人口折算，平均每人可摊到0.5平方米还多。

  这还远远不算，已经开建的商业地产在今明两年将要交付业主的还有800万平方米。而已经拿到批文、办妥手续、纳入了年度GDP增长计划，今年必须开工的 有400万平方米。而更多的商业地产尤其是高端商业地产，已经纳入市、区两级的建设规划，均希望尽快立项审批争取早日上马。

  一个真正的 国际化大都市，商业地产的饱和线是人均1平方米。而2004年，上海人均商业地产存量面积已达到1.2平方米，突破人均饱和线0.2平方米。2009年， 上海人均商业地产存量面积突破3平方米。那么，2012年上海人均商业地产存量面积又是多少？笔者没查到官方数据，但早已突破3平方米尽可铁板钉钉。

  美国的纽约是商业地产泡沫最大的国际化大都市，其人均数量也只是2.2平方米。拿上海这个“准国际化大都市”对比纽约，泡沫至少比后者再放大1倍。

  今天的上海，有“购物天堂”的外壳，却没有“购物天堂”的内核。上海的“购物天堂”从面积、数量到硬件，绝对够得上全球顶级。东京、巴黎、伦敦、柏林、 纽约与上海对比均自叹弗如。可是若对比人气和商气，上海肯定排位倒数第一。门可罗雀、生意清淡，东西就贵，东西越贵，生意更加清淡，为维持门面，租金必高 到离谱，进一步刺激价格畸型上涨何谓恶性循环，上海多如牛毛的“购物天堂”，足以成为世界顶级商学院最生动的教案。

  当“购物天堂”沦为“宰客地狱”，电子商务必乘虚“攻城掠地”。于是，众多“购物天堂”的生意由清淡沦为“寡淡”。恶性循环进一步加剧。如此态势下，政府的宏观调控在哪里？

  上海决意构建国际贸易中心，商业地产和商业网点必须“商、中、低”统筹配套。按最近10年这种搞法，以及仍呈无序发展的态势，上海不可能建立起立足于科 学发展的国际贸易中心。甭管国际贸易中心的内涵有多大，一个价格合理、商品丰富的国际购物中心一定是真正的国际贸易中心的主打板块。

  可上海的现状是，一方面“购物天堂”恶性膨胀；另一方面市民居家过日子必须的“烟杂小吃”经营场地却日益干瘪。

  走进上海新建的大型中高档小区，配套的商业店面大部分遭长期闲置。不是小区居民没有便捷购物需求，而是商铺的租金贵到商家不敢入驻；走进上海量大面广的 普通居民社区，最受居民欢迎的“烟杂小吃”店要么无处立足，要么只能占用小区公共绿地在违章搭建中“苟延残喘”。上海街头的流动小吃摊点为何到处都是，根 本原委就在其中。

  上海的土地资 源极为短缺，大量的超豪华商圈越建越多，居民日常生活必需的针头线脑却无处购买，政府虽收取了大把卖地款，以及盖商圈所产生的各种税收，同时拉高了即期的 GDP，但这都是“一锤子买卖”。以后怎么办当真正找到能长期收税的好项目时，土地却已经告罄。说句不中听的大实话，这样的搞法就叫吃子孙饭，何来科学发 展可言。

  对如此盲目的、恶性的发展，该踩刹车了，那是对上海的未来负责。(作者系上海财经评论人士)