企业业绩增长高周转成趋势 融创同比增85%超行业平均水平
2012年，中国房产信息集团联合上海易居房地产研究院发布的《中国房地产企业年度销售TOP50榜单》尘埃落定。虽然2012年仍然是调控最严格的一年，但是无论从全国总量，还是规模企业的销售业绩来看，都出现了进一步的提升。TOP20门槛也略有提高，销售额从180亿上升至233亿元，销售面积从166万方上升到249万方。销售面积门槛增长速度为50%，销售金额门槛增长速度为29%，销售面积高于销售额增长速度，表明在面对今年的常态性调控下，大部分企业的策略是舍弃部分利润快速销售，以保证企业在今年的大势中更占据主动性。
我们研究发现，2012年坐拥资源优势的央企，在企业战略上积极向高周转策略靠拢，除了一贯以高周转闻名的中海、保利外，招商、中铁等企业也加入进来。央企本身在拿地、融资资源上具有优势，和其他企业相比降价空间更大，销售速度更快。不过也有另辟蹊径的企业，在利润、销量上达到双赢的，例如：融创、万达、金融街都在2012年表现突出。其中，融创2012年成交金额同比增幅达到85%，连续2年的业绩增速大大超出了行业平均水平。
我们研究发现，在2011年融创和龙湖都是“高周转、高溢价”双驱动模式的典型代表，但在2012年，两家企业的发展模式有明显差异，龙湖采取了相对保守的收缩策略，而融创前进步伐仍未放缓，而且是高速前进，坚持“高周转，高溢价”模式。2007-2011年期间，融创营业收入5年实现复合增长率35%，合同销售额2010-2012翻四倍，这样的出色表现我们认为来自于三方面的因素：坚定的走城市深耕道路；高效的项目运营能力；一如既往的中高端产品。
布局：五大城市深耕架构已形成，2012年单城市产能达59亿元
为了确保企业的核心竞争力，融创中国适时调整战略，专注于管理层相对熟悉和有把握的京、津、渝及苏南四地进行深耕。此外，2012年融创以33.72亿元收购了绿城9个项目，其中3个项目来自于上海，融创借助收购绿城的形式高调进驻上海。之后于2012年11月在杭州西溪拿地，进一步完善了巩固了长三角区域的战略布局。就目前来看，融创京、津、沪、渝、杭五区深耕架构已经初步形成。
CRIC的数据显示，2012年融创的单城市产能超过59亿元，这个数据在城市深耕类企业中，地位是相当突出的，与2011年城市深耕度第一的龙湖相比，其单城市产能超过龙湖约23亿元。我们认为，城市深耕可以为企业带来了三大优势：摊薄管理和营销费用；品牌聚集效应增加；人脉积累提升资源的获取与整合能力。就企业各地开发情况走势来看，融创中国在布局较早的各区域开发进度大致相同，目前天津、重庆、苏南三地的累计开发量都在350-400万方之间。而各地规模扩张速度的相对均衡，有助于企业利用区域之间的差异规避市场风险，保证快速发展的稳定性。
运营：项目准确定位高端，扁平化管理节点管控
在企业运营策略方面，首先对自身项目的定位准确——只做高端。因此融创在拿地时十分注重土地周边环境，一是地处城市中心区域，二是周边必须要有景观资源，以提升产品品质。例如，倍受人瞩目的北京西山壹号院来说，位于“三山五园”皇家御苑风景区，北靠北京市重点打造的海淀北部新区科学城；天津海逸长洲紧邻梅江公园；杭州西溪湿地56号地块倚靠湿地公园；上海森兰·高桥南部国际社区项目处于森兰外高桥板块，是上海未来的国际社区。地段环境得天独厚，周边的景观资源一定程度上提升了产品品质。
其次，融创对拿地到开盘有明确的节点要求，而且集团内部已经形成相对成熟的业务决策流程，减少沟通层级，高效支持快速决策。融创高层管理团队平均合作时间和从业经验均超过了10年，经验丰富、配合稳定，并一直注重区域深耕，对区域内的环境理解深刻。
产品：专注中高端优质项目，汲取绿城产品精华
2005年底融创明确企业发展战略后，专注于中高端项目的开发，从拿地到项目开发均严格遵从高品质路线，2011年-2012年弱市下融创麾下的项目热销不止，不仅说明项目品质得到了认可，而且其整体企业形象也得到了提升，为企业在逆市扩张奠定了基础。据CRIC数据显示，近几年融创项目大多处于城市核心地段或占有稀缺资源，目标客户群体为城市高收入人群。融创中国2012年的销售均价为17800元/平方米，为其布局城市的销售均价的1.48倍之多。融创属于追求“好产品”的企业流派，其制定的“高端精品”战略，往往能够保证公司产品享受 10%以上的产品溢价。而且融创基于对本地化需求的精确认识，开发有针对性的住宅产品以紧贴客户需求，甚至创造客户需求的高质量产品。
同时，随着与绿城的深入合作，在产品品质上更有了进一步的提高与专业保障。在合作中，绿城全面的将研发团队、设计资源等所有产品环节的资源向融创开放，这个开放不仅限于合作项目，而是企业级的开放，对融创的全部项目有效。绿城项目的品质在业内和消费者中是有目共睹的，能够向绿城汲取开发经验，无疑将提升融创的产品竞争力，为融创坚持的中高端产品战略提供保障。
