新浪乐居讯(编辑 许骐)近日，本站接到网友电话。这位陶姓网友称，其在吴中区某盘了解项目详情时，该盘置业顾问表示，即将上市的这批房源里，空中花园部分将不能赠送面积，而相应的，空中花园的全部面积都将计入房产证中。本站随即对此事进行了进一步的追踪。

  开发商：今年露台、空中花园等将不再赠送面积

  住建局：本来就要算面积 具体送不送看合同

空中花园效果图

  “去年推出的房源中，空中花园都是赠送一半面积的，而今年即将入市的这批将不能赠送。但相应的，空中花园的全部面积都将计入到房产证中。”在被问到为何出现这一变化时，该项目置业顾问表示自己也不是很清楚，“国家规定的，我们不能违规。”

  究竟是开发商忽悠购房者，还是真的有这项规定呢，本站就此情况电话采访了苏州市住建局。“本来就要算面积，上盖高度超过2.2米的都要计入建筑面积。不过具体开发商送不送，要以合同为准。”(住建局相关法规详见下文相关阅读)

  “规定是老早就有了，但是在执行上没有这么严过。” 有业内人士表示，“以往开发商打打‘擦边球’，大家也已司空见惯。现在‘口子紧’了，对于开发商来说，少了一个提高竞争力的‘法宝’。”

  开发商少了一招 自降200元/㎡“贴补”购房者

  “N 1户型”、“会长大的房子”、“魔方空间”……“送面积”作为一项营销手段，已经开发商被运用得淋漓尽致。不少购房者对于高赠送的房源颇为钟情。然而随着苏州买房送面积被叫停，购房者买同样的房子或许要比之前多花一笔钱。以一处8㎡的空中花园为例，若不赠送一半面积，按均价10000元/㎡计算，买同样的房子就需多花4万元，这对于购房者来说似乎不是个好消息。

买房送面积成为开发商的一项常规的营销手段

  “刚开始肯定有部分购房者会不适应，但是购房者也不是凭空多花钱的，空中花园的面积会计入房产证，还免去了可能产生的纠纷。”据招商小石城的置业顾问殷女士透露，“考虑到相比去年同类产品，相同均价下购房者需要‘多’花一笔钱，我们在今年入市房源的均价上让利100-200元/㎡‘贴补’购房者。”

  朗诗未来街区的销售主管吴云娥则表示：“2013年报规划的项目，都要严格按章办事。我们今年也将有一批小高层房源入市。考虑到2期的小高层房源得房率不如1期的多层房源，结合政府部门相关政策法规，我们主要通过如下3个方面的设计保证户型的实用性：在所有的房间里都做了飘窗；采用“退层”设计，阳台的面积将全部赠送；同时通过巧妙的设计为购房者留一块‘小百变空间’(具体面积依户型而定)。”

  赠送面积基本不受法律保护 各地均严控“偷面积”行为  

  “买房送面积”听起来十分划算，但实际上容易产生各种问题。资深业内人士指出，“送面积”的做法变相提高了楼盘容积率。羊毛出在羊身上，对购房者而言并非全是白送。大多数楼盘已将赠送面积的价格加入房屋总价之中，虽说有赠送面积，但实际上计算建筑面积单价时，价格会比同地段没有赠送面积的楼盘高出许多。

  一位不愿透露姓名的项目设计师称，楼盘本身的地块数据指标是一定的，规划报批时的建筑面积、绿化率、容积率都是恒定的，赠送面积的“偷”实则是偷偷扩张容积率，意味着开发商向公共空间要面积。  

  有购房者透露：“刚买房时的确因为‘送面积’而心动。但交房时发现由于开发商大规模买房 ‘送面积’，导致整个小区容积率较原规划大大提升，原本开阔的绿地空间受到了挤压。而后，又发现这些‘赠送面积’并未获得规划局的批准，属于违章建筑。同时开发商为了免于责任，还要求我们签署一份装修协议，由第三方通过施工来兑现开发商承诺的赠送面积。”  

  事实上，最近几年，各地方政府已越来越重视限制开发商“偷面积”的做法。上海早在11年就出台 《上海市建筑面积计算规划管理暂行规定》，同时北京在2012年4月1日起实行的《北京市禁止违法建设若干规定》中也有禁止“偷面积”的相关规定。

  相关阅读：  

  《苏州市房屋权属登记面积计算规则》(苏房政[2006]8号) 第八十四条，在建筑物内(屋顶除外)的花园处理原则：

  (一)房屋楼层内花园外立面为全封闭，且上盖高度大于2.2米时，花园按房屋外墙围护结构的水平投影面积计算。

  (二)房屋楼层内花园外立面为不封闭，且上盖高度大于2.2米时，花园按房屋外墙围护结构的水平投影面积的一半计算。

  (三)当立面未封时，花园延伸至房屋主体结构以内的部分应按全面积计算。

  (四)房屋楼层内的空中花园，为独户专用(在门户内)时，其面积计入户套内面积；空中花园与任一楼梯、楼道或共有通道相通时，空中花园面积列为不分摊共有面积。  

  江苏省城市规划管理技术规定—苏州市实施细则之一“指标核定规则”(2012版)

  3.4.4 同时满足以下条件的阳台，按其顶盖外沿在阳台底板上水平投影面积的1/2计入容积率：1、进深尺寸不大于2.0米；2、累计水平投影面积不超过本层建筑面积的20%。超出以上规定的，超出部分的水平投影面积应全额计入容积率。

  3.4.5 同时满足以下条件的飘窗可不计入容积率：1、设置在主体结构之外，且窗台最外侧下方无结构性墙体维护；2、开窗净宽不大于房间净宽的2/3；3、窗台高度(窗台面与室内地面的高差)不小于0.3米；3、进深(自墙体内边线至飘窗外边线)不大于1.0米；4、净高(窗台面至飘窗顶板底)不大于2.1米。超出以上规定的，按其水平投影面积全额计入容积率。

  苏州置 业QQ群：90888857

  >>"解救刚 需 寒冬送暖"乐居看房团报名啦！>>