转股要求严格，过程类似IP O，招商B股跟进可行性大

  申请B转H股常有，但房企申请B转H股却不常有。近日，素有房企“带头大哥”之称的万科，正式申请B转H股，拟申请将已发行的B股转换上市地，以介绍方式在香港联交所主板上市及挂牌交易。这也是首家房企申请B转H股。目前，B股还有招商B股、金桥B股、外高B股、陆家B股、新城B股、深物业B股等近十个房企，他们是否会步万科后尘，也去拓展香港融资平台？不少业内人士认为，虽然万科顺利B转H股已无多大悬念，但其他房企B转H股则要难得多，其中招商B股希望较大。

  万科B转H股不为融资？业界笑了

  一切尽在意料之中，万科近期正式申请B转H股。本月18日晚，万科公布了其B转H股方案，拟申请将已发行的B股转换上市地，以介绍方式在香港联交所主板上市及挂牌交易。按照转板方案，万科将安排第三方向全体B股股东提供现金选择权，行权价将在公司B股股票停牌前股票收市价基础上溢价5%，即每股13.13港元。

  作为龙头房企万科，其一举一动总是备受关注。B转H股方案刚公布不久，申银万国就对此进行了点评，该报告认为，尽管万科现金选择权含金量高，但行使现金选择权的投资者仍会很少，整个方案可行性高。同时指出，复牌后万科B股股价可能提前反映转板后的H股价值，隐含50%的上涨空间，并带动A股上涨。

  虽然万科总裁郁亮表示，B转H股根本目的不是为了融资，但在很多业内人士看来，万科此举本质上就是为了打通更广阔的融资平台。

  地产专家邓浩志认为，国内市场以外币交易的B股，在多年前就已经没有再融资功能了，股价一直处于低位。而在香港上市的中国企业的H股，一直处于相对活跃的状态。万科申请B转H股，就是把不能融资的股票转移到能融资的市场，最终目的还是为了融资。“从国内融资环境来看，多条融资渠道仍然处于被封堵的阶段，再加上今年房地产市场走势趋好，多家房企必然想扩大规模，增加土地储备势在必行，在这种情况下，境外融资将会是房企的首要选择。”邓浩志分析认为。

  维森置业董事长张维伦认为，整体来看，香港的融资环境要比国内市场发达，毕竟有更多的国际资金进入，更方便国内房企融资。此外，还会给国内企业带来新的理念和资源，为将来更好地投入国内市场打下良好的基础。

  里昂近日发布研究报告指出，万科B转H的影响最早将在2014年度体现，因公司可借新融资平台，推动销量增长，故将其2014年度合约销售预测上调7%，预计该年销售额将首次超过2000亿元人民币大关，并上调万科2014年度盈利预测增4%。

  香港渠道畅通 去年内房股融资1617亿

  不过，香港作为国际级金融中心，融资能力确实让在联交所上市的内地房企收获丰盛。公开数据显示，2012年12月，标杆房企累计购地金额达431亿元，创2011年以来标杆房企月度购地金额新高。从2012年全年来看，标杆房企购地金额为1617亿元，增长41%。

  今年以来，内地房企更抛出了巨额融资计划。据了解，从1月21日晚到22日早间，龙湖地产、融创中国、建业地产、中国奥园、中骏置业等多家房企发布了各自的海外融资计划。如果算上此前公布融资计划的另外10家房企和成功实现赴港IPO的江苏金轮，1月份确定融资金额的这15家房企的融资总额已经达到了380亿元人民币。

  1月21日，融创中国表示，拟透过先旧后新方式，以每股6.7港元至6.9港元，配售3亿股股份，集资20 .1亿港元至20 .7亿港元。同日，中骏置业发出公告，计划进一步发行于2017年到期的1.5亿美元11.5%的优先票据。次日，龙湖地产发布公告，拟进行优先票据的国际发售。同日，建业地产也宣布，该公司将发行2亿美元2020年到期的优先票据。也是同日，中国奥园发布公告称，发行于2017年到期的1亿美元优先票据。发行新票据估计所得款项净额将约为1.06亿美元。

  越秀地产也于近日表示，公司已于2013年1月16日与经办人定立认购协议，据此越秀地产将发行3.5亿美元2018年到期、利率3.25%的票据及5亿美元2023年到期、利率4 .50%的票据。富力地产此前也表示，将发行2020年到期的本金额4亿美元、利率8 .75%的优先票据。而恒大地产、上实控股也在1月分别宣布了金额为43.5亿港元和39亿港元的融资计划。

  此外，绿地集团也宣布，分拆酒店集团和海外业务赴港上市；世茂房地产、佳兆业、碧桂园等都将发行优先票据。如此巨大的融资计划，在B股甚至是在A股，在目前房地产调控依然未放松的环境下，几乎是不可能的。因此有业内普遍认为，如果万科顺利通过B股转H股，今年或将掀起房企B股转H股的热潮。

  B转H股后继者 最大可能是招商

  事实上，要实现B转H股不是件容易的事。根据国泰君安研究报告，目前符合B转H股资格的B股公司并不多，符合资格的也就万科、招商地产等为数不多的几家B股公司。

  实现B转H股需要满足联交所的多种上市条例。据记者搜集的资料显示，目前沪深两市共有105只B股，其中84只属于A  B股。同时，会计师事务所德勤的一份报告则预测，大约仅有40家同时于A股市场上市的B股公司，能够满足港交所的上市要求。

  “在上市要求方面，以介绍形式在香港主板上市与以首次公开募股(IPO )形式在香港主板上市基本相同。上市申请人必须在财务测试、最低市值、公众持股量、流通比率等方面，符合香港上市规则所划定的基本门槛。”港交所新闻发言人日前表示。

  同时，根据港交所的上市规定，上市企业财务方面的要求包括过去三年至少盈利5000万港元，最近一个年度收入至少5亿港元，前三个财年来自营运业务的现金流合计至少1亿港元等。

  根据国泰君安研究报告，剔除B股中的ST与*ST公司，剔除已经有H股的公司，满足B股市值大于10亿港元的公司等条件的企业，最有可能完成B转H方案的B股的房企，仅有万科、招商。

  知名经济学家邓浩志认为，万科申请B转H股，具有示范作用，其他房企也将会跟着尝试B转H股。但是，B转H股的确存在诸多限制，要想顺利通过，对很多企业而言，不是一件容易的事情。

  那么，包括金桥B股、外高B股、中路B股、陆家B股、新城B股、金山B股、深物业B股等近十只，他们的出路应该是怎样的？陈真诚认为，这些B股转A股的难度太大，因为国内A股不得直接面向境外投资者法律障碍。转H股也存在诸多限制条件。如果不能转H股，也不能转A股，就只能选择继续僵尸化下去，或选择回购，或选择退市。也有业内分析人士建议，对于B股中的蓝筹股，可以采用万科的模式去香港H股上市。类似的公司有招商局B(200024)等；对于业绩较差的公司，可以考虑从B股退市在A股重新上市的模式。

  B转H股有怎样的风险？陈真诚认为，一是企业在启动B股转H股后，方案能否获得通过，或H股市场是否愿意接受，否则就可能是花了一大笔钱而办不了事；二是转H股后，要接受H股市场的监管，要接受境外投资者的挑剔，有的不规范的企业可能会面临这样或那样的问题，将来也不一定能很快实现从境外资本市场上融资的目的。

  观点

  维森置业董事长张维伦B转H股还是为了更好发展国内市场

  万科申请B转H股，仅是一种国际化的尝试，不会掀起其他房企跟风潮，对整体房地产市场不会有太大的影响。中国的房地产市场在全球范围内仍是最大的，房企不可能丢掉最大的市场投入相对较小市场发展。也就是说，房企申请B转H股，最终目的还是为了更好发展国内的市场，毕竟房地产不同于其他产业，其他产业是固定的工厂、流动的产品，而房地产则是固定的产品、流动的工厂。

  房地产专家陈真诚B股转H股更大利益在于盘活上市资源

  B股转H股无非就是四点：一解决B股市场不死不活的僵尸化问题；二是争取在转H股后使之上市资源活化；三是，防止在B股市场继续僵尸化局势的延续下可能遭遇回购、退市的命运；四是一些企业也想通过转H股后实现企业国际化、进入境外资本市场融资的目的。