◆核心提示

  从2012年年底出现的楼市暖冬行情依然在延续，在刚刚步入2013年不足一个月的时间里，多地楼市已经迎来了开门红，同时关于楼市的上涨预期也在逐渐增强。在楼市一路走高的背景下，恐慌性购房以及捂房惜售等现象在个别城市也再次出现。未来，楼市该是怎样的走向？

  楼市持续量价齐升

  1月18日，国家统计局公布去年12月份70个大中城市住宅销售价格变动情况。数据显示，2012年12月份，全国70个大中城市新建商品住宅价格平均环比上涨0.34%。这已经是自去年6月份以来，房价连续7个月保持上涨势头。与此同时，一线城市首次出现同比、环比全面上涨。

  “在近期房价上涨趋势中，一线城市涨幅较大，其中一个原因就是，一线城市不是孤立的市场，大量的人口、资源在一线城市聚集，因此在某种程度上是一个全国的市场，从而造成了这种局面。”业内人士表示。

  在刚刚过去的2012年，楼市一个非常突出的特征则是伴随着一个极为明确的拐点，而拐点的出现也成为开发商调整销售策略的一个参考。尽管2012年的房地产市场充满了买卖双方的各种博弈，但是诸多房企依然提前完成了全年销售任务。伴随着刚需人群的入市节奏加快，房价上涨的趋势已经日渐明显。

  具体到济南市而言，济南新建商品住宅价格12月份环比上涨了0.4%，这是自去年7月份济南新房价格开始出现环比上涨后，连续6个月上涨；同比持平，这意味济南新房价格已经回到2011年底的水平，而部分面积的房源已经出现了同比上涨。

  上涨预期已形成

  “您现在还要买房吗？如果有需求就赶紧买吧，现在很多房东都在涨价。”采访中，省城某房产中介的工作人员告诉记者，现在对于未来房价上涨的预期无论是买方还是卖方，都已经基本认同，“前几天一栋房子的卖价是64万元，买卖双方已经谈妥，但就在买方筹钱交订金的时候，也就是差个不到两天的时间，房主又以加价8000元的方式将房子卖给了另外一个客户。”

  “之前这里有双气的房子，卖上一平一万左右可以说有些勉强，但是在过了10月份以后，有的房子出价一万一千也能卖得出去。”位于省城文化东路的某房产中介工作人员告诉记者，显然，除去房主临时涨价的情况以外，二手房房价普涨已是事实。

  在楼市行情逐渐走高的背景下，二手房交易显然更容易受到上涨预期的影响。据济南市住房保障和房产管理局数据显示，2012年济南二手房累计成交21689套，与2011年相比，增长了31.17%。其中二手房住宅累计成交19266套，同比上涨21.84%。

  在价格方面，根据数据显示，2012年济南二手房价格的整体走势呈现持续上涨的态势，12月份达到了全年二手房挂牌价格的最高值，并且首次突破9000元大关，量价齐涨。

  “至少从购买方来说，已经是认可房价上涨的趋势，因为从已有的成交量和房价来看，充分体现了现在的需求状况。”业内人士表示。

  房价面临上涨压力

  “部分开发商在去年7、8月份的时候已经完成了降价走量的阶段，接下来房价就开始上涨了。”山东中原地产总经理王鑫表示，“楼市经历了从去年上半年的以价换量到下半年的量价齐升，今年，全国的房地产市场涨幅至少在5%左右。”

  王鑫告诉记者，在推升房价上涨的过程中，主要的消费主力依然以刚性需求人群为主。同时，从去年下半年土地成交情况来看，一些大型房企拿地热情很高，并且不时出现地王现象。在这种情况下，一方面显示房地产企业对于未来市场的一个乐观态度，同时也会传递给整个市场一种信号，势必造成明年房价继续上涨的预期。

  “具体到济南的市场而言，仍旧会比较温和。除去区域差别的因素外，现在济南各个区位基本已经形成各自的一个发展中心，在这种情况下，除非通过开盘时的定价来刺激购买外，其他因素很难引起楼市价格大的波动。”一位业内人士表示，“经过几年的发展，未来楼市不会出现过快的上涨，因此在短时间内不会出现新的调控政策。并且单就一些地块的拿地成本而言，未来楼市难言有下降空间。”

  “此轮房价的上涨可以说是之前需求量的一种释放，但伴随着房价的继续上涨，很可能引发新一轮的调控措施。同时，也不能断定房价已无下降空间。”对此，济南大学经济学院副院长张伟教授表达了不同的观点，“此外，控制高房价，还可以通过增加供给以及分流需求的方式也实现，因为房价过高对于一个城市的经济运行和未来发展并不见得有利，比如高房价会增加创业者的创业成本，影响创业者的创业热情。”