“南都5号提案”沙龙

  昨日下午，包括人大代表、规土委背景研究部门代表、产权专业律师、各业委会及开发商代表在内的各方共同参与了“南都5号提案”沙龙，围绕“深圳住宅地下停车位产权及管理”问题进行探讨。

  在对当前停车位管理乱象和法规问题的梳理中，各方寻找到共识但也有明显分歧。在总结中大家均设想了未来深圳住宅地下停车位的合理出路。目前唯一欠缺的是官方对此的明确表态和积极推进。

  共识：政府监管不到位

  在参会各方中，连同开发商在内，都认为在现行法规条件下，住宅停车位不具备买卖的条件。于法无据。现实的变相买卖泛滥则是政府监管不力的结果。

  深圳市人大代表傅静宏在今年两会中也带来了关于地下停车位尽快确权的提案，在她的前期调研工作中看到，很多小区都用变相收费方式在卖车位，也带来了两个问题，“一个是大部分业主反对买卖车位形成纠纷，第二个是大量的车位资源因为卖掉以后被浪费被空置。”据其观察，现阶段一方面说禁止，一方面偷偷卖的现象还是很严重。

  鼎昌房地产总经理张兴波认为当前这种法规缺位而且现实监管乏力的局面会让各方都成为输家。

  南天一花园业委会主任范国振称，目前关键不在于法律如何，而在于政府是否想管这件事。“目前开发商知道车位是不能乱买卖。他绝对不敢自己真的投资去搞这个停车位建设，你投资了以后卖不掉怎么办？”范国振说，这里的猫腻政府一查就清楚。江苏省法院曾审判一个相关案例，最后直接去查地产商到底投资了没有？一查是肯定没有对此独立投资。“哪个开发商这么傻，房子都卖掉再搞地下投资？”因此，在他看来地下停车位闹得沸沸扬扬不是法律问题，也不是技术问题，就是一个政府监管不监管。“可惜政府今天没来。为什么不监管？查一查嘛，地下停车场是不是有投资，计入成本，一查就查出来了。任志强讲，开发商的成本像女人内衣，不能告诉人家。”

  出路：部分流转是否可行？

  深圳房地产研究中心主任助理兼法律所所长卓洁辉分析，围绕停车位，基本上是两条法规条例：《物权法》第74条以及最高人民法院司法解释。《物权法》的核心规定是要优先满足业主需要，规划停车位可以由当事人以出售附赠出租方式约定。为了研究深圳的地下停车位问题，他们也去到了北京、上海、广州进行调研，“这些城市都是允许开发商买卖停车位，这也可能是国内的一个现状。”但这些现状是否合理合法，目前也存疑。

  在大陆之外，开发商买卖停车位不是没有限制。他以台湾为例，台湾把停车位分为不同的类型，一类叫做法定停车位作为共有部分。配建以外，为了解决停车难的问题，因为停车位建造成本很高，为了鼓励开发商去建造停车位，主动增加的这一部分停车位是专有停车位。

  像卓洁辉一样，鼎昌房地产总经理张兴波对未来也期待是地下停车位部分业主共有，部分可列为专有并进行买卖。但对于比例，他们都还不明确。

  最后争论的核心就涉及到地下停车位是否业主共有，以及公共配套的概念是否包含停车位。范国振认为，物权法讲约定，但前提是有产权转移，要有产权证书。没有产权证书，即使有约定买卖也是非法。“你没有产权证书就不能买卖。”

  曾经带领景洲大厦业主夺回小区停车位产权的景洲大厦业主大会执行秘书邹家健认为，对于2007年《物权法》出台以前的小区，按照“法不溯及既往”的原则其实是可以清晰辨明产权的，然而深圳政府主管部门却并没有去进行处理，此外是暧昧也是纵容地默认了地产商用其强势地位制定霸王条款，将停车场进行单方约定。改变了其业主共有的本质。

  统筹：南都记者 杨涛 王莎莎

  采写：南都记者 王莎莎 叶淑萍 周昌和 杨涛 康殷 张锐宣

  摄影：实习生 魏斯伊 南都记者 陈以怀