嘉 宾：合富辉煌首席市场分析师 黎文江

  方圆地产首席市场分析师 邓浩志

  主持人：南方都市报记者 林广

  新闻

  背景

  日 前，国土资源部就《2012全年及第四季度重点城市地价监测成果发布》举行新闻发布会。据介绍，2012年以来市场反应强烈的所谓“地王”地块，仅有两宗 成交单价超越了2007年以来所在城市的历史高值，可以称为“地王”，其余地块均不符合判定标准。统计显示，2012年上报异常交易地块平均溢价率比 2011年的均值降低了30个百分点。

  开发商可以放心拿地了？

  南都：去年下半年各地拍出了不少我们所说的“地王”，这回怎么又变成只有两块地王了？

  黎文江：各种算法都可以，按照国土资源部的算法，那就是只有两块称得上地王了。

  邓 浩志：其实国土资源部这次监测成果发布，主要是为了彰显自己在2012年调控的成绩。什么是地王？没有一个明确的定义，按照国土资源部这种算法只有两块地 王，而就各个城市而言，每个城市都可以有一个年度地王，甚至区域也可以有区域地王，所以在这个概念上可以玩文字游戏。

  南都：之前做2013楼市预测时，不少人也担心“地王”的频现可能引致新一轮调控。这次国土资源部放话说只有两块算地王，其他都不算，有释放出什么信号吗？

  黎文江：国土资源部说只有两块称得上地王，否认了地王很多，也就是中央认为土地市场没有出现反常，反过来也就意味着调控不会再加强了。开发商可以放心拿地了，今年的土地供应还会遵循去年的方针。

  邓浩志：很难说释放了什么样的信号。

  竞配建保障房降了地价

  南都：国土资源部说2012年全国地价无大幅波动，说去年全年溢价超过50%的地块比2011年大幅下降了，变化那么大？

  黎文江：去年开始不少城市都实施了地价封顶竞配保障房的拍地方式，像广州也是，今后溢价率不能超过45%了，这个措施可以把成交地价降下来。

  邓浩志：是在去年很多城市采用地价竞拍封顶转竞配建保障房政策之后取得的成绩。

  按照规定，溢价50%以上就要上报中央，多了的话，地方政府的相关领导就要被问责。所以去年很多地王都变成了隐形地王，因为不少城市都设置了一个竞价上限，到了50%的上限之后，地价就上不去了，改为竞配建保障房用地之类的。

  真实地价同比略涨

  南都：最近很多开发商拿地后还是纷纷喊贵。

  邓浩志：对于开发商而言，其实竞配建这一部分的成本还是要计算进去的。尽管数字上似乎没有达到地王的标准，但开发商加上配建的成本之后，其实已经成为地王了。价格上没有突破，但开发商成本上已经突破，所以还是觉得贵。

  黎 文江：对于开发商来说，竞配建保障房的成本还是很大的。地价封顶转竞配建保障房的做法，是一种劫富济贫的做法。有钱买房子的富人，就拿出一部分钱来用作建 保障房，等于财富的二次分配。不过由于配建保障房，开发商成本增加了，房价也就贵了，比较难卖。因此政府可以考虑在这样的项目里允许有钱人去买第三套，间 接来支持保障房的建设。

  南都：那如果把竞配建的成本也算进地价，2012年的真实地价是涨了还是跌了？

  黎文江：加上配建保障房用地等成本的话，对于开发商而言2012年的地价还是上涨了。地价上涨是有道理的，政府每年投入改善城市建设，最终肯定会反映到地价上来，只要不是非同寻常的大涨。

  邓浩志：2012年的土地市场分为两部分，上半年低迷，下半年火热；而2011年同样分为两部分，上半年火热，下半年低迷。从整体来看的话，2012年的真实地价同比还是略有上涨的。

  国土资源部否认了地王很多……也就意味着调控不会再加强了。——— 黎文江

  开发商加上配建的成本之后，其实已经成为地王了……所以还是觉得(地价)贵。——— 邓浩志