继鄂尔多斯之后，三线城市营口又传来房子滞销的消息。公众对营口的关注除去集中在当地政府对房地产业的“逆调控”支持政策外，还在于销售回款不畅的开发商正在千方百计“开拓”的融资渠道。

  据悉，在营口整体楼市低迷的情况下，由于银行对开发商贷款极为谨慎，有的房地产项目已经启用了信托融资，并开出了“诱人”的收益率，以吸引投资 者。而营口的开发商并非个案。从近日曝光的温州小镇房地产老板跑路，以及鄂尔多斯部分项目停工，可以看出房地产的经营业态已经发生转变。随着房地产调控趋 于常态化，银行对房地产开发贷款也将逐渐收紧，经营不佳的开发商不得不在融资渠道上另辟蹊径。

  以地产基金为例。清科研究中心近日对私募股权市场进行了专项调查，结果显示，房地产投资基金逆势异军突起，共有94只可投资于中国内地的私募房 地产投资基金完成募集，其中披露金额的90只，共计募集59.55亿美元。由于地产私募的融资成本相对于民间借贷较低，其在开发商的融资渠道中日受倚重， 同时也因其套利空间较大，成为民间资金的投资新宠。

  营口、鄂尔多斯等地的住房滞销，与一线城市成交的“暖冬”形成鲜明对比。由此可见，在泡沫较大的城市，楼市调整风险已经明显显现，中小开发商的 经营风险同样水涨船高。在国内严防房地产市场系统性风险的背景下，银行对开发商贷款实行严格的名单制管理。资金实力雄厚的龙头房企，依然是银行的“座上 宾”，但是规模和实力较差、尤其是负债和资金杠杆率较高的中小房企，正在淡出银行的视野。

  一些在H股上市的房企近日披露去年业绩报告后，即启动了新一轮融资潮。据悉，去年底以来，已经有碧桂园、合生创展等多家房企在境外发行优先票 据，以偿还旧债。自从房地产市场严厉调控以来，开发商通过高资金杠杆，利用预售款滚动开发的模式难以为继。许多房企正在对融资杠杆以及资金结构方面进行积 极的调整，其中发债融资成为一个重要渠道。

  不仅如此，在上市房企融资中，股权质押使用得越来越频繁。据WIND统计，截至2012年12月30日，668家上市公司股权被质押共计 1815次，上市公司大股东新增股权质押数量大幅飙升至663亿股，相比去年同期上涨37%。部分上市房企之所以如此高频应用股权质押，既是因为负债率走 高，又源于土地市场逐渐回暖，融资需求量增加。在以往的粗放经营和高杠杆模式难以持续时，开发商们不得不通过海外密集发债或者资产质押的方式，以开拓新型 融资渠道。

  众多房企密集的融资活动还透露出，去年下半年以来的成交回升，并未彻底扭转开发商高负债和高库存的现状，房地产业的整体经营形势也并非部分开发 商所预期的那样乐观。中国指数研究院推出的2012中国房地产销售额百亿企业榜中，共有53家房企上榜，其中3家过千亿元。虽然去年龙头房企业绩不俗，但 这主要是其主动以价换量的结果。在打折潮中，扛着降价大旗的主要是这些实力雄厚、资金腾挪能力较强的标杆房企，而资金链紧绷、扩张过度的一些中小开发商， 资金回笼依然艰难，去年以来，杭州、佛山等地已经出现了小型开发商破产的现象。冰火两重天般的行业分化，预示着房地产业洗牌还将加剧。

  就融资渠道来看，经营稳健的龙头房企依然是银行的重点支持对象，并在海内外资本市场拥有宽阔的融资渠道，但是资金杠杆率过高、实力弱的开发商的 融资渠道却逐渐收窄，甚至陷入了出售股权和资产的困境。以正处于风口浪尖的海南房地产业为例。由于过去两年的房价上涨过度透支了海南房地产业的发展潜力， 目前已经进入了调整的阵痛期，销售低迷的部分开发商不惜打起了价格战，一些房企甚至以减缓建设进度、减少开工项目的方式，来缓解资金压力。许多龙头房企也 伺机寻找“断臂求生”的小型开发商作为并购标的。

  在房地产市场深幅调整的大潮下，遭遇资金困境的房企融资方式的“转型”，凸显出部分开发商的资金流动性以及经营风险不能忽视，尤其是小型开发商 的生存空间会受到挤压，行业集中度将进一步提高。而开发商如想在日趋激烈的竞争中占得一席之地，除去寻求外部融资外，更重要的是在“开源”上下工夫，顺应 楼市调整的大势，利用当前购房者入市意愿增强之际，主动降价促销以获得销售回款，缓解资金压力。