数量井喷规模2000亿 地产基金“大跃进”
地产基金“大跃进” CFP供图
本报记者 刘成昆 发自北京
2012年，地产基金集中爆发，近百只基金成立。
2012年12月24日，华远地产发布公告，称将成立房地产基金管理公司北京华远锦程投资管理有限公司，用于筹集资金支持公司地产业务发展，这可能是2012年成立的最后
一只地产基金。据清科中心发布的数据显示，2012年共有94只私募类房地产投资基金完成募集，而2011年只有67只，整个地产私募基金的规模在去年翻了一番，达到2000亿左右。
全国工商联房地产投资基金联盟秘书长闫宗成认为，房地产基金是以后地产商融资的主流方向，也是实现中等收入阶层进入高利润领域的一种手段，房地产基金应提升到国策的高度来发展。
相比闫宗成的乐观，一位要求匿名的地产基金董事长认为，我国目前的地产基金只不过是一种变相集资行为，退出机制单一，仅有项目出售后赢利分红这一种方式，并且要求15%以上的回报率，从未来房地产走势来看，业绩可能无法达到相应的要求，存在很大的风险。
基金规模三年增19倍
据公开信息显示，房地产业每年新增投资规模在7万亿左右，目前2000亿的地产私募基金所占比例仅3%。到2015年，公募和私募地产基金加在一起将超过1万亿，如果地产业今后每年仍需要8万亿的新增资金，占比也不过30%以上。闫宗成表示，美国地产公司资金来源中70%为地产基金，30%来自信贷，我国只有极少的资金来自地产基金，目前来看，地产基金有非常大的发展空间。
2010年起，国家对房地产业进行最严厉的调控，资金短缺一时成为房地产公司最严重的问题，鄂尔多斯等地的地产商不惜借利息超过30%的高利贷，最后因无力偿贷破产，许多投资者血本无归。
这一大背景催生了私募股权基金形式的地产基金。2010年，盛世神州、高和投资、瑞银?金地中国房地产投资基金以及稳盛投资基金等知名机构纷纷成立房地产投资基金。
据公开消息，2010年之前，人民币房地产基金只有20多只，管理资金规模100亿元左右。而截至2012年10月底，市场上共有224只房地产基金，在管资金规模超过2000亿元。三年时间房地产基金规模获得19倍增长。
清科研究中心统计，房地产开发经营仍是投资者最钟爱的子行业，共发生投资案例80起，披露金额的73起涉及30.4亿美元。此外，物业管理领域有两宗交易，房地产中介服务涉及一笔，其他子行业涉及一笔。
从募集币种看，2012年完成的新募人民币房地产基金在数量上占据压倒优势，全年共计募集完成89只，而外币类仅5只。但在单只基金规模方面，外币房地产基金占据上风，平均单只外币房地产基金约是人民币基金的8.92倍。值得一提的是，今年整体PE市场共完成15只外币基金募集，其中有1/3为房地产基金，从另一个侧面说明外资机构对中国房地产市场的看好。
投资于项目公司的项目建设与启动阶段仍是绝大多数房地产基金的首选目标。投资方式上，在现阶段采用股权与债权结合方式的投资依然处于主流地位，此外全股权投资的比例有所增加，可转债与过桥贷款方式也占一定比例。
虽然地产基金大热，但也有部分地产商对其并无太大需求。旅游地产商瑞涛集团副董事长田晓文表示，作为中小地产商，对地产基金暂时未作深入了解，但不排除将来会与地产基金合作甚至自己成立基金，但目前旗下项目并不需要地产基金。
难达高收益率
地产基金的成立，最终是为了退出，即私募业常说的“结婚是为了离婚”。但目前A股IPO市场对地产业的大门关闭，因此地产基金多采用股权转让、股东回购和管理层收购等方式退出。
清科研究中心数据显示，与2011年全年2笔退出相比，2012年房地产行业退出案例数大幅增长，全年共有12笔退出案例，涉及12个项目/房企。由于房地产行业的特殊性，房地产基金在IPO退出上存在先天的不足，因此房地产基金多采用其他退出方式，2012年包括股权转让方式退出6笔、股东回购4笔、管理层收购2笔。
房地产并购出现数量、金额双回落。清科数据显示，2012年并购市场共发生房地产并购案例100起，涉及金额39.04亿美元，数量及金额与2011年相比皆有不同程度下滑。由于2011年房地产并购市场的爆发已对该领域的存量市场有所消耗，在土地供应有所控制的前提下，2012年房地产行业的“待并购项目”势必有所减少。而大型房企下属房地产基金2012年动作频繁，也在一定程度上削减了大型房企直接参与并购的空间。
与IPO退出方式相比，上述三种方式都难以实现投资收益最大化，地产基金的收益大打折扣。
此外，地产业的发展形势也直接影响地产基金的收益，闫宗成认为，从政策来看，中央越来越强调房屋不应该作为投资品，投资者在房地产行业的投资回报以后更多是从房地产销售这一后端移到了前端。不过闫宗成也承认，房地产私募基金多是纯股权类的，项目发展一旦遇到困难，股东的资金可能缩水甚至颗粒无收。因此，我国要大力推广公募地产基金，为普通收入阶层提供投资平台。
一位匿名地产基金董事长向记者分析，西方地产基金资金来源以养老基金、主权基金为主，这些基金追求安全性，年回报率在3%-4%，并且有完善的退出机制，地产基金通过股票上市后在资本市场退出，一般基金从成立到退出要经历10年的时间，所以较为稳健。
但在中国，如果按十年期银行贷款6%的收益率计算，十年下来的最低收益率必须是60%，是西方地产基金回报率的几十倍，再加上基金赢利的部分LP还要拿走2%的管理费，所以，起码要有10%以上的回报率才可能募集到资金。如果以年回报率15%计算的话，十年下来，就是150%的回报，他认为这根本不现实。
中国所有的基金全是短期的集资行为，全靠投资项目卖出后的赢利分红，目前拿地价格一路走高，现在地王动辄50亿元以上。此外，销售出的房地产项目还有多种税收，一般80%以上的收入都被土地出让金和税收拿走。剩下20%的赢利，根本不可能支撑上述回报水平。因此国内的房地产私募是缺胳膊断腿的，风险非常大。
