万科保利中海三国争霸 房地产业整合时代开启
2012-2013年度500强开发商首选供应商品牌测评启动 活动详情<<<<<<
万科一家独大的时代，正成为过去。
2012年12月21日，保利地产销售额突破千亿大关，成为第二家年销售额超千亿的房企。而保利之后，中海地产、恒 大地产和绿地集团的销售均已突破900亿元。
随着保利突入千亿，中国地产业开启了一个新时代千亿时代，同时也开启了中国房地产业整合、洗牌的时代。
在这个时代，房地产行业集中度持续提高，百强房企市场占有率从2003年的13.52%增长至2011年的28.05%。而2012年，中国内地销售金额超过或接近500亿元的房企约10家，超过300亿元的将近20家，而超过或接近100亿元的则有40家。
这也是一个巨头争霸的时代，上市房企中，万科、保利、中海综合能力最为突出，恒 大发展模式相对单一，除了规模，尚不具备明显优势。因此，下一个时代的争霸，将主要在万科、中海和保利之间进行。
在万科的发展史上，真正被认可的对手只有两个，一是中海，二是保利。万科总裁郁亮几年前曾表示：万科真正的对手是中海，与我们旗鼓相当的始终是中海。
今天，相对于万科遇到的“中年危机”，定位仍然是“成长型企业”的保利或许是那个最具有威胁力的对手。
据悉，2011年万科内部的一份研究报告显示，在未来几年，万科的最大威胁是保利，按照万科的预测，保利可能在2014年实现对万科的赶超。
千亿军团
2012年12月21日，保利地产的签约额突破千亿，成为第二家成功跻身千亿俱乐部的房地产企业，同比增速超过36%。
与此同时，在上半年短暂休整后，万科也在狂飙，2012年11月份，万科销售171.3亿，创历史第二高，而前11个月，万科的销售总额达到了1271.5亿元。多家机构均预计，万科12月推货会更高，平稳去化下，2012年销售额有望超1400亿元。
除了万科、保利，绿地2012年销售也有望破千亿，此前被认为有望冲进“千亿俱乐部”的恒 大和中海则将达到接近千亿的规模。
数据显示，2012年前11个月，中海地产累计实现房地产销售额1059亿港元，至此，中海地产已完成全年1000亿港元销售目标的105.9%。而1000亿目标还是年中在800亿目标上调后的数字。
恒 大地产公布的数据则显示，2012年1—11月实现合约销售额846.3亿元，提前完成年初制定的800亿元合约销售目标。
抛开恒 大，单就规模而言，在保利、中海两大巨头中，保利将对万科构成直接的威胁。
目前，保利地产已经确定要在未来的几年里保持20%~30%的增长速度。
保利地产高管透露，2012年前11个月保利在全国市场占有率达到1.72%，较去年增长0.48个百分点，其中珠三角实现销售额近300亿，这可是招商地产、金地集团、富力地产等一线房企在全国一年的销售额。
数据显示，截至2012年11月中旬，招商地产在全国的销售额为300亿元左右，金地集团前11个月销售额为298.9亿元，富力的数据则为291亿元。
相比之下，万科的增长速度明显低于保利地产。
在三巨头中，万科有明显的随大势现象，而保利和中海则表现出惊人的逆势发展能力。在行业最为艰难的2008、2011—2012年上半年，中海和保利均实现了高速增长，而万科则稍微停顿，这给了中海、保利赶超的机会。
当然，保利千亿的成功，也有和万科相同的基因。和万科冲击千亿的法宝一样，保利的两张王牌是刚需与高去化。
在保利2012年千亿销售额中，120平方米以下刚需产品销售占住宅类产品比例过七成。据保利地产内部统计，自住需求的购房者比例近九成。
而保利地产2012年销售整体去化率高达八成，远高于去年的68%。这个数据甚至高于2012年的万科。
千亿之上
在千亿时代，三家企业展现出了不同的发展观。
万科总裁郁亮说，万科的青春期过去了，进入成熟阶段了，不再追求速度与规模；中海地产董事局主席孔庆平说，房地产企业提升创造价值的能力比片面地追求规模更重要；保利地产董事长宋广菊说，保持30%的年增长是合适的，也是必需的。
而如无意外，三巨头2013年的销售额都将在千亿元之上，这也将是一个新的竞争阶段。
截至目前，保利地产有待推出可售货源近300亿，预计2012年新开工面积将超过1200万平方米，能为2013年提供超千亿货量。
万科的货量也异常充足。国泰君安的研究报告显示，万科2013年可售货量将达到创纪录的2400亿，其中存量750亿，新推1650亿，预计万科2013年的年销售额将达到1600亿~1700亿。
尽管开工面积不如万科和保利，但中海2012年高达1.54万元的均价则是万科和保利无法比拟的。而2012年960万平方米新开工面积，则足以保证中海明年超千亿的销售额。
不过，数据背后的一些小秘密，或许预示着千亿之上的竞争态势。
最近几年，保利的开工量一直都在万科之上。
数据显示，保利地产2010年全年的新开工面积约为900万平方米，2011年全年新开工面积达到1503万平方米，同比增长50%。
万科2010年的实际开工量达到875万平方米，2011年开工量1380万平方米。
2012年上半年，万科实现开工面积468万平方米，较去年同期的759万平方米下降38%。而保利地产累计实现新开工面积718万平方米，较2011年上半年的新开工面积773万平方米减少7%。
并且，保利的销售均价要优于万科，数据显示，万科2012年1—11月份累计销售均价为10786元，同比回落5.36%。保利2012年前11个月累计销售均价则为11288元/平方米。
开工量保证了未来的可销售量，而充足的资金则是一切的保证。
这三巨头最可怕之处在于，不缺钱。
数据显示，2012年前三季度，万科期末现金333.1亿。
中海地产2012年一至三季度的净负债率仅为23.2%，截止到2012年9月末手持港币303亿元现金。而2012年上半年，中海借贷成本为3.8%，为行业最低水平之一。
同样可怕的还有保利。
这个一直被认为是高负债、狂拿地王的愣头小子在核心的指标上和万科、中海一样优秀。
数据显示，截至2012年9月30日，保利持有货币资金356.19亿元，为历年来最高水平。而截至11月底，保利地产房款回笼约816亿元，为企业注入了强劲的现金流。
三大巨头的优势正转化为拿地优势，为下一步规模的增长和市场份额的提升埋下伏笔。
盈利能力
但就盈利能力而言，中海无人能及。
中海强大的盈利能力一直让外界好奇，甚至有些让万科和保利看不懂。
事实上，中海地产已经上市20周年，在2008年全球金融危机中，是行业前十强唯一保持利润增长的企业，根据其年报披露，2007年—2011年，中海地产净利润复合增长率达到44.7%
中海地产实现较高盈利的关键之一，在于对开发环节的优秀管控。
以营业成本/营业收入指标来看，该项营业成本主要是土地及建安成本，2011年，中海地产该比值为57.4%，万科为60.2%，保利为62.8%，恒 大为66.7%，也就是说，恒 大实现100亿的收入，将较中海多支付9.3亿的成本，以其804亿的规模概算，将多支出70多亿的成本。在费用控制方面，以销售费用控制为例，2011年，中海地产销售费用/销售额仅为0.76%，保利为1.7%，万科则为2.1%，几乎是中海地产的3倍，恒 大则更高，达到3.4%，约是中海的4.5倍。
在经历了前几年的急速扩张后，保利的盈利能力也在逐步提高。
数据显示，保利地产2012年1—11月实现营业收入538亿元、利润110.6亿元，同比分别增长35.3%和24.8%，此外，保利地产各专业公司2012年1—11月共实现营业收入157亿元，利润总额5.75亿元，同比分别增长43%和6%，为公司提供了多样化、稳定的经营收益来源。
万科的盈利能力一直让人担忧。这一方面与万科的开发模式有关，另一方面也与万科自身的结算速度有关系。
2012年前三季度，万科完成结算面积393.4万方，452.3亿元，同比增长66.1%、60.9%。由于降价项目逐步开始结算，合作项目结算占比提升，万科三季度净利润率为11%，较中报降1.2%。
合作开发在协助万科扩大规模的同时，也对万科的盈利能力造成了不小影响。
万科2012年11月份新增项目12个，有9个是合作开发项目，而随着合作项目的增多，销售规模的扩大并不能带来同比例归属母公司净利润的提升。
发展潜力
在住宅领域，万科暂时无敌，而在全产业链上，保利和中海则走在了前面，尤其是保利，在商业和地产金融领域，已风生水起。
在万科、保利和中海三巨头中，保利业务布局最为合理，产业链也最为完善。
2012年上半年，保利地产多元化经营实现较大突破，完成了商业管理公司的组建，实现了商业运营和酒店管理平台的正式搭建；正式成立养老地产公司，稳步推进养老地产项目试点；房地产基金管理规模进一步扩大。
截至目前，保利地产商业地产销售额接近150亿元，以高端写字楼和公寓为主，其中，广州保利中达广场销售额超过36亿元。对于大型商业，保利地产则以自持为主。
另据不完全统计，截至2012年10月，保利地产旗下的会展、写字楼、购物中心已经贡献了超过7亿元的运营收益。
旅游地产则为保利提供了新的利润增长点。保利地产在广东阳江的保利银滩项目累计销售额接近20亿元，位于成都的保利石象湖项目2012年内开盘销售近6亿元。
保利地产内部人士认为，这些方面，都是保利与万科不同的地方。
保利地产的商业自持和运营在传统的写字楼之外，早已延伸至酒店、商场、综合体，乃至商业地产的顶级模式会展。据不完全统计，截至2012年10月，保利地产旗下的会展、酒店、购物中心和写字楼已经贡献了超过7亿元的运营收益。其中，保利地产水城综合体项目运营收益接近2.5亿元，保利世界贸易中心运营收益接近3亿元。
中海的商业地产起步较早，也逐步形成了规模。
资料显示，中海地产在香港、北京、深圳、成都等地拥有投入运营的写字楼、酒店达到41万平方米，2011年的租金收入达到3.6亿港元。同时中海已经列入发展计划的商业物业超过260万平方米，在未来3年内，将有合计近40万平方米的5座环宇城购物中心投入运营。
万科还处在是否进军商业地产的战略犹豫阶段。这涉及到万科对中国房地产未来的理解。万科至今没找到一条适合万科的商业开发体系。
相比保利和中海，万科金融支撑力更多的是寻求市场化解决办法，当然，凭借其庞大的规模，融资成本会占有一定优势，但是与央企相比，就不是一回事了。
一个明显的例子是，保利和中海对地产金融的布局。
2012年10月初，保利地产旗下的信保(天津)股权投资基金管理有限公司、上海保利建锦房地产有限公司力压群雄，以45亿元拿下上海徐汇区滨江地块。
资料显示，2010年保利作为发起人，联合国内金融机构成立。保利地产持股40%。截至2012年11月底，其募集的资金总额已达到100亿元，悄然间，已发展成为国内最大的地产基金。
中海地产在地产金融上也有布局，2010年3月17日中海与工银国际等发起成立了公司首只房地产基金。
万科也试图选择更为便捷和优化的资本通道。
2012年12月25日，万科发布公告称，正在筹划重大事项，为维护投资者利益，避免对股价造成影响，A、B股均自今日开市起同时停牌。有消息人士表示，此次万科涉及的重大事项为B股转H股。
另外，万科也于2012年7月完成了对香港上市的南联地产控股有限公司的收购。
