据《新闻晨报》报道，当龙年春节期间申城新建商品住宅成交量创7年新低之时，或许很少有人能精确预判到年尾的这波暖冬行情。在这一年中，包括“金九银十”在内诸多传统“定律”纷纷被打破，而“首套房贷利率”、“限购”、“降息”等关键词，对楼市的走向或多或少产生了影响。

　　新浪乐居最新统计显示，2012年申城楼市月开盘量分别在6月、9月和12月达到高峰。最高的月度成交面积并未出现在传统的“金九银十”今年6月，申城商品住宅成交面积突破了百万平方米大关；而到12月，月度成交面积再度接近这一关口，年中年尾的火爆楼市，打破了多年来开发商在“金九银十”博“吃饭行情”的定律。

　　然而，回顾全年楼市走向不难发现，这样的“反季效应”并非完全偶然。相关网站在对近36000人次网友的线上调查显示，包括“首套房贷利率”、“限购”、“降息”等成为购房者选出的龙年楼市关键词，其与成交量的变化或多或少有着内在联系。在房贷利率方面，今年3月初，上海多家银行首套房贷利率出现了下调迹象。而与此同时，不少开发商瞅准时机，祭出了较大幅度的折扣优惠试图以价换量。从5月开始，申城楼市开始逐渐走出低迷。6月8日，央行时隔三年半后首次降息，7月份再宣布降息，从月度成交面积可以看出，两次降息对打开楼市成交的阀门起到了重要作用。

　　龙年楼市成交的变化不仅体现在成交量的“低开高走”，自“限购令”和“房产税”等重磅调控政策出炉后沉寂许久的中高端物业成交复苏也值得特别关注。来自德佑地产的统计显示，今年全市一手商品住宅成交金额排名前20名的项目中，有80%的楼盘其成交均价是3万元/平方米以上的中高端楼盘，市中心顶级豪宅翠湖天地嘉苑也在今年四季度宣布售罄。

　　2013年即将到来，业内人士普遍认为近阶段楼市调控力度仍将维持，在没有进一步收紧政策出台的前提下，预计明年申城楼市仍将以刚性需求为主导，而中高端市场若持续回暖，则可能带动市场量价进一步温和回升。

　　经历了年底的推盘高潮，明年初楼市将进入“慢节奏”。根据研究机构统计，2013年1月预计17个项目开盘，环比12月减少26个，同比2012年1月增加两个。17个项目中有13个是住宅，未出现国内知名大型房企的身影，就房源内结构而言，其中高端改善型项目有8个，所占比例不小。

　　开盘项目中有4个是纯新盘，其余均是加推。在区位上，17个预计开盘项目中，有12个项目位于外环外和外郊环，内环内仅滨江晶典、中福浦江汇2个项目开盘。

　　业内人士表示，距离2013年的春节仅有最后一个月，而楼市热度也逐渐向传统的低潮期过渡。从2013年1月预开盘项目数量可以看出，不少楼盘在1月份逐渐开始放缓其销售的脚步，推盘热情几乎降至冰点，工作重心已经完全转移到年后的销售工作中。宝华企业集团有限公司副总裁杨健说，作为开发商来说，年末最后的冲刺已经基本结束，现在至一月是锦上添花，为明年做更好的准备。

　　但是也有专家认为，开盘数量大减并不代表成交也会大跌。上海中原研究咨询总监宋会雍表示，楼市目前是暖冬行情，楼市成交正平稳上升，虽然每年一月楼市成交和供应会掉入谷底，但相比起2012年1月，购房者期望值不同，出手欲望要高出许多，暖冬行情还将延续。　　“任何新楼盘项目在前期的营销中，蓄客到一定的数量才会开盘。”中房信研究总监薛建雄表示，即便是在一月份这样的淡季，淡季不代表楼盘的房源卖不出去。

　　(作者：张昱欣 徐运 )

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