惠州启明实业：拿地是为了小区商业配套

　　拿地日期：9月12日

　　地块面积：3 0 0 0平方米(G P 2012-13)

　　位置：惠州市河南岸19号小区

　　容积率：1.37

　　地块用途：其他商服用地

　　成交价格：570万元

　　楼面价：218 .36元

　　拿地原因：世联地产的数据显示，惠州市启明实业有限公司在惠州市河南岸19号小区拿的地，地块面积为1.9万平方米，但开发商方面接受南都记者采访时表示这个数据有误，他们实际拿的地块面积只有3000平方米。该地块位于其原来开发的小区德明合立方旁边，9月份拿了这块地，是为了建一个市场，作为小区的商业配套使用。

　　后期规划：开发商表示，因小区商业配套相对欠缺，因此新拿的地块用于建商场，加强小区的商业配套，但由于刚拿了地，后期的具体规划现在还没出来，将要建多大的商场、具体如何运作等方案目前尚未确定。

　　保利：6 .9亿拿地，可能建综合体及住宅

　　拿地日期：10月23日

　　地块面积：1.833万平方米(G P 2012-15)

　　位置：惠城区江北7号小区

　　容积率：5 .5

　　地块用途：普通商品住房用地

　　成交价格：6 .9亿元

　　楼面价：6844 .22元

　　拿地原因：9月27日上午，这块地在惠州市国土资源局交易网上正式挂牌，起始价格为3.28亿元，每次增价幅度为100万元。

　　10月16日，惠州市公共资源交易中心公示，惠州市动力实业投资有限公司、信保(天津)股权投资基金管理有限公司以6.903亿元的价格夺得该地块，楼面价每平方米6844.22元，溢价率为110 .4%。此地块正好位于目前惠州最高端的综合体项目华贸中心旁边，6.9亿元拿下此地块，可谓天价。

　　信保(天津)股权投资基金管理有限公司为保利集团旗下子公司，而保利集团惠州公司一相关负责人在接受南都记者采访时称，这块地不是保利集团拿的，而是其旗下的投资公司拿的，最近T CL集团也正找他们协商此事，目前处于敏感阶段，他无法回答记者的问题。

　　后期规划：有不愿具名的业内人士向南都记者透露，此地块原本是T CL集团很早之前拿下用来建公司总部的，拿地时与出让方有协议。后来T C L集团因将总部建在鹅岭南路，政府将地块收回重新挂牌，今年10月由保利夺得。这块地目前是商住用地，将来可能会建综合体及住宅。

　　不过，由于保利集团回避采访，该业内人士的说法并未得到证实。

　　开发商

　　中小房企将受到大房企挤压

　　李焱，惠州华基实业副总经理

　　南方都市报：在市场态势并不理想的当前局势下，为什么9、10月份还有这么多开发商积极拿地？

　　李焱：综合惠州现有的拿地情况，多集中在惠城区等成熟片区，拿地企业多是大企业或者卖得比较好的企业，这些企业拿地更多是为了明年市场的布局，其目的或者是他们手中缺粮，或者是希望丰富产品线、调整手中的产品结构，加快现金流周转。另一方面，土地的成交也跟政府的推地节奏有关。

　　南都：市场发生了什么变化，他们提前预知？

　　李焱：土地市场和住宅市场的周期有先后顺序，土地市场回暖是住房市场回暖的前提。虽然现在住宅市场比较平淡，但是开发商有自己的判断，可能认为明年某个时候房地产市场会回暖，所以现在就有拿地的冲动。

　　南都：一般而言，年底拿地是基于何种考虑？

　　李焱：有一定的规律，毕竟房地产企业的可持续性发展要依赖土地，要持续保证有货卖，今年上半年市场不明朗，下半年房地产企业销售状况开始出现分化，有的很好卖，有的卖不动，成熟地段刚需产品好卖，相反不好卖，因此房地产企业自身的资金状况以及对明年市场走势的判断不同，自然在拿地上表现不同，但整体而言，还是要根据企业的自身情况，合适的情况才会出手。

　　南都：惠城区土地市场是否逐渐进入稀缺状态？

　　李焱：惠州的土地储备量在全广东都是名列前茅，笼统地说土地市场已进入稀缺状态可能不准确，但城区范围内可供开发的成熟地块确实不多也是事实。

　　南都：这一波的土地交易中，大地块多数由大房企获得，明年市场格局会因此发生哪些变化，中小房企是否会遭到市场挤压？

　　李焱：调控下的房地产市场，有利于大型房地产企业进行低成本扩张。大型房企资金雄厚，在市场销售不旺、现金回笼不好的情况下还有能力去拿地，而小企业就不具备这样的条件。从另一个角度考虑，大型房企频频出手拿地，中小房企却很难插足，会造成房地产市场格局的改变，随着市场不断成熟，开发商的集合度会越来越高，未来大型房企所占市场份额也会逐步提高。这对市场是利好的，毕竟大的房企在开发、管理，及项目品质方面更规范，提供的服务也会更好。但同时，也容易形成价格垄断、市场垄断，所以房地产市场也不能没有中小企业。

　　记者手记

　　开发商年底“抢地”，或推涨明年房价？

　　最近一次超过挂牌价一倍成交，还要追索到2008年———本土房企隆生殊死一搏为金山湖地块奋力举牌。如今，金山湖地块已经开发完毕，为延续生存隆生又开始四处找地。对于房企而言，土地就是生存的命脉，而经过一年多的调整和“不拿地”策略，惠州的开发商手里的储备资金开始充裕，同时土地储备也呈现出吃紧状态。

　　曾几何时一向自诩为珠三角9城市中土地资源最为丰富的惠州，城区土地已经日趋紧张，江北、麦地、河南岸三个核心区域的地块，此次推售无一流拍便是力证，更让人看不明白的是，尽然有4块地以超过挂牌价成交，其中2块地以超过底价的一倍成交。

　　和全国的其他城市土地多以底价成交相比，惠州市区此次公开出让的土地遭到开发商的哄抢。以鹏基为例，以为志在必得的万林湖地块，突然杀出隆生和万科，让他们措手不及，以溢价成交，鹏基拿到了如愿以偿的地块，但在采访中深业鹏基惠州营销管理部部长汤家国却无法高兴起来，“这样一块地在前几年不可能有人来抢，惠州城区的土地资源开始紧张了这是明显的信号”。

　　我们不知道，这种城区之间很少见的开发商抢地背后的真相，但是多个涉及拿地房企在接受南都记者采访时都不愿过多谈及拿地的原因及其具体细节，保利更是对媒体直言拒绝，一位不愿具名的业界人士在受访时说，要一分为二地看待这个问题，土地资源减少，对城市而言并不全是坏事，政府在出售地块的时候会更加小心，给予开发商的要求更多，规划也更苛刻，不会再是买了都不管。此外他也担心，今年年底在销售一般的情况下，开发商却抢地，有些反常，土地溢价成交的成本会不会变相地在明年的房价中体现，抢地会不会变相推升明年惠州的楼价？

　　在刚刚结束的金牌地产楼盘评鉴现场，深圳资深地产评论人李宗苗批评一些政府部门不作为，还停留在最初级的土地财政上，无序的规划，把土地卖给开发商之后就草草了事，后期配套、公共服务都无法跟上，导致房子开发完毕后入住率偏低，土地资源变相浪费。从2006年之后，惠州的房地产发展变相在推动这个城市以不常规的方式疾驰向前，在土地资源日趋紧张的今天，相关政府部门是不是更应该严格规划，加强土地的管理，而不是为了土地财政去出售土地呢？