第二个就是城镇化的问题，我们城镇化还有一段时间要持续下去。第三个是购买力的问题，购买力上事实上我们把我们的家庭想像为一个公司，第一个公司肯定要看家庭的资产负债表，中国的资产负债表就目前来看是非常健康的，目前来看我们的负债最主要是房贷。我们就从按揭贷款跟我们GDP的比值来看，中国目前是14%，美国是82%，日本是40%。

　　相比美国日本这些国家的话，事实上中国人的家庭他的资产负债表他是有杠杆空间的，同样如果我们在企业的角度来看家庭的情况，事实上我们还应该看另外一张表，你贷完款给了首付，这个时候能不能按时还贷。这个一定要看他的现金表，我们城镇居民的可支配收入要看这个。这个就我们目前来看，我们这么多年来可支配收入都在持续地增长，而未来我觉得还要看就业，如果就业没有出现大的问题的话，那么我们现金表也不会出现很大的问题。因此从这个角度来看，我们觉得还是可以支撑到购买力的，应该从这几个方面来看。

　　当然还是有部分的经济学家现在会稍微悲观一点，因为他们可能在怀疑，因为我们过去十年的发展模式中国出口欧美消费这种逻辑可能会产生比较大的改变，但事实上我们倒是觉得刚才也提到了这个观点，就是中国的家庭部门，由于他的资产负债表健康而且储蓄率偏高，未来可能会促使中国经济走向内需的模式，内需里面事实上房地产就是最重要的这么一块。所以从长期来看，这个市场我们觉得还是可以期待的，但是你说价格暴涨的话我们倒不是很认可，我们倒是认为应该是从过去单边十年上扬到未来的一个周期的波动可能会更加剧烈，应该是这样看的。

　　现在适合做波段投资

　　【新浪乐居】现在还适不适合投资？有很多的投资客也问过我们这个问题。

　　【吴志辉】现在还是比较适合做波段，也就是说可能在这个行业比较差的时候，也就是说开发商他的一个现金流出问题的时候，这个时候他要降价跑量，这个时候可能介入会稍微好一点。

　　【新浪乐居】但是这个时间可能过去了。

　　【吴志辉】目前来看深圳的楼盘可能他的价格恢复得比较早而且幅度比较多，但是事实上您看更多的城市如果往二线、三线去看的话，事实上更多城市他的房价没有像北上广深恢复得那么快，这个现象应该还是比较清晰的。

　　【新浪乐居】但是人家觉得二三线城市好像价格很难涨起来，所以大家更不敢买了，在二三线城市更不敢投资。

　　【吴志辉】我觉得这个投资还是要集中在一线，毕竟就目前来看，中国市场他的竟是一种单核模式，人都是只往三个地方跑，要么珠三角，要么长三角，有么就是环渤海就是北京这一块，而且人口集中度太高，所以支撑了这些一线城市的价格。包括在深圳，深圳1800万人口，300万户籍人口，还有1500万外来的人口，这些人他还是有居住的需求，所以我们还是对一线城市稍微乐观一点。

　　【新浪乐居】因为中国各方面的一些不确定的因素，有一些家庭在买房或者是投资这一块会比较犹豫，最近也看到有一些人到国外去投资房产，您看以后会不会这种现象会越来越多，随着移民的人越来越多。

　　【吴志辉】这个问题我们也是非常早就关注到了，因为从去年下半年开始事实上都已经出现这些关于到海外购房的这么一些报道，其实他的一个原因是，如果我们看美元指数的话我们可以看到他从今年年初开始之后，美元指数一直都是往上走的，而人民币是出现了一个贬值的预期。也就是说持有人民币资产不如持有美元资产，因此从去年年底到今年上半年，可能您提到的在美国购房或者是在加拿大购房这种现象比较多，而且我自己本身我也有一个基金公司的基金经理他是在美国留学的经验，他那边的确非常方便，那边的中介会帮您将所有的东西都搞定，然后再帮你讲那个房子租出去，然后每个月还会将租金打到你的帐上，而且这个回报率据说有8%。他不光是赚了美国房地产今年上半年见底升值的这个钱，还把租金也给赚了，而且还把美元升值汇率的钱给赚了。

　　所以在这样的一个背景下，在今年上半年可能会炒得比较火。但是最近情况发生了一些改变，因为美国推出了一个QE3，他的美元指数是往下走的，而我们最近我们可以看到人民币升值这个问题，事实上很多人说可能是美国大选的原因，但是事实上据传是中央货币当局就是当下的这个情况，他是不希望资本外流导致中国资产价格也暴跌的局面出现，因此我们看到最近人民币走势非常地凌厉。所以在这种环境下，可能他的投资逻辑可能跟今年上半年有所不一样。

　　现在当下由于人民币升值，可能持有人民币资产会更好。所以这段时间我们看到外汇占款在9月份是1200、1300多亿，主要是今年上半年有很大一部分的钱他是美元但是他不愿意结汇，这个我也跟一个做外贸的朋友也有聊过这个事情。今年上半年大家都是拿着美元等着升值，现在因为人民币升值，美元在往下走，所以最近结汇的速度在不断地加快，所以我们看到外汇占款重新转正，而且看目前的趋势四季度还会保持，而且从这个来看外汇占款上去了，也就意味着央行要跟商业银行把这些美元收回去，也意味着我们四季度流动性这些外汇占款这个水龙头会变化。所以我们最近没有看到将准，事实上将准他是另外一个水龙头，就是让他主动去做这个事，而这个外汇占款是被动的水龙头，结汇速度一加快外汇占款一上来大家都结汇了，这个时候美元就收到央行去了，商业银行他就人民币出来了，是这么一个逻辑。所以当下我们还是建议持有人民币资产会比较好一点点。

　　【新浪乐居】我们还是回到国内的市场，咱们也说到近几个月房价有上涨的趋势，对于国家来说他的限购政策还会不会再出现一些其他的变化或者是加强？

　　【吴志辉】我也听到消息，最近国家督查组又下来了，应该是也想看看目前政策的情况，可能要重新做一个评估。如果我们从汇率还有从限购的这么两个方面来看的话，事实上中央表明态度事实上是非常明确的，不希望资产价格暴跌，但是也不希望资产价格暴涨，然后还得保持房地产的成交量。所以在这样的一个目标调控下，事实上对地方政府来说的话这个尺度是很难去把控的。这个成交量为什么要保持呢？因为我们也知道房地产他是带动到上下游，基本上最多我们有一种说法就是接近60几个行业，所以他对中国经济是否能够见底复苏他是一个非常重要的作用。房价暴跌也会产生非常严重的银行系统的风险，就像现在的西班牙他的债务危机就是因为房地产价格过渡下跌所带来的这么一个结果。不能涨的因素也非常清晰，因为你房价暴涨的话，这个时候你会带来一些财富效应，你会刺激贫富分化的加剧。第二个你也会使你中国的经济把这个产业空心化的问题，而且也会带来一个资产的泡沫，这个对于未来也是一个很大的威胁。

　　【新浪乐居】对于整个四季度的市场您能否具体跟我们预测一下，给我们网友一个参考。

　　【吴志辉】我们觉得四季度因为受到气候的影响，因为北方有可能天黑得早，寒冷还有下雪这么一些气候影响，可能北边的成交量会比南方的这些城市略差一些。南方因为我们这边包括深圳这边现在都可以穿短袖，而且我们前线的这些反馈回来的话，大家是感觉9、10月份才刚刚热身，11、12月份正是有好戏到来了，这是开发商推盘的一个态势，南方会稍微好一点。因此我们会看得到，由于目前这个库存的高位，而且接下来我们整个四季度的一个供应量他是在南边，可能还有持续地放大，因此我们认为，你说整体价格的一个暴涨的话，事实上这种基础是不存在的。这个时候如果网友有想购房的话就尽量挑选一些目前新推的楼，新推的楼盘会有比较多的价格优惠。因为一些可能后面推的二期、三期的这些产品，可能他由于前面的一个基数的这么一个效应，他往往是很难价格降下来，或者是有什么更多的优惠这么一个行为，所以建议还是大家精挑细选四季度新推的盘源。

　　【新浪乐居】对于明年的市场您现在怎么看？

　　【吴志辉】现在要看“十八大”。

　　【新浪乐居】谢谢您！