新浪乐居：你提供了一个非常亮丽的数据。但坦率来讲，当提到锦融物业的时候，人们会想起，当年建外SOHO停电门的事情。

　　潘石屹：建外SOHO出的问题在于，所有的房子都销售出去了，我们已不是业主。此后，由不同业主管理委员会引入的物业管理公司互相打架，业主管理委员会各自支持一方，使建外SOHO非常乱，停水停电，还发生火灾、抢劫，最后在政府邀请下，锦融物业接管了东区。现在整个租金上涨水平非常好。在过去几个月，建外SOHO的租金都翻番。

　　新浪乐居：转型后，公司会对钱的需求量更大，那么，未来还会保持比较高的分红局面么？

　　潘石屹：这个问题是典型的联交所规定的股价敏感信息。我不能表态。但从SOHO中国转型前后看，现金流是不错的。，可供分红的资金还是有的。

　　新浪乐居：在所有你们对转型后愿景的描绘中，我注意到一个数字，你们宣布未来五年公司的年度租金收入可以实现40亿左右的水平，这个目标会不会太激进了？这个数字是怎么测算出来的？

　　潘石屹：等到2015年，我们持有物业是170万平米，商业物业、办公楼物业、好地段、次一点的地段租金有高低差，平均按10元/月/平方米算，等物业成熟时，一年租金就40亿元。从这三个数字看，并不激进。170万平米的物业是现在已经拥有的，今后还会有新的物业加入进来。

　　新浪乐居：转型之后，SOHO中国高毛利的情况会不复存在，这曾经是SOHO中国股价很重要的基础，如果没有了会怎么样？

　　潘石屹：转型之后，SOHO中国就是不一样的公司，之前毛利率高、资金周转快，负债率不高，转型后变成持有物业，不能用销售毛利，应用租金回报率去衡量。

　　原来我们有开发的毛利率，也有销售出去小业主的租金回报率。若持有物业，这两部分利润都会归我们。举例来说，原来是一杯水，我们分开了，留大概1/3利润，把另外2/3给小业主。作为一个小公司，没有足够多的钱，谁出钱就把这部分利润让给谁。现在来看，帐面上不算这10亿美金，我们还有100多亿可动用资金，这种情况下，为什么要把这块利润让给别人呢？

　　新浪乐居：散售是你们的传统优势，现在淡化后，怎么去在持有物业领域培养自己的优势？

　　潘石屹：首先要提高管理水平，我们已管理了220万平米办公楼，是全中国最大办公楼的物业管理公司之一。但最重要的是把产品做好。通过销售还是出租表现利润，其中最核心、最基础性的问题是产品好。

　　对于商业地产而言，地段与创新性的产品是最重要的，如交通是否方便，产品是否独一无二。财务指标、股票价格、发债利率的高低，这些都是从产品派生出来的。比如乔布斯从没关心过股价和财务指标，可当他去世后，苹果公司的市值、股价及其拥有的现金，应该已超过1000亿美金。

　　新浪乐居：看这篇访谈的读者里面，说不定存在有意在这里当销售员的人。转型后，你的销售团队会不会慢慢面临解散？

　　潘石屹：公司最需要转型的是公司内部的销售人员。要看原来的销售队伍中，能否分流一部分到租务中去，因为销跟租都面对市场，对人素质的要求差不多，尽管可能会有一些区别。另外，把一个楼房划分成单元、面积销售出去，实际上是一个比较落后的办法。我们下一步会采用一些别的方式销售，还是需要销售人员的。

　　我常跟销售人员说，一个公司的市场能力是其第一位的能力，如果我们的销售人员真正具备这个能力，就是公司最需要的。而市场的能力可能是卖房，也可能是租房，也可能是把房子变成别的产品进行销售，实际上面对的客户是一样的。

　　在房地产界，上市公司和不上市的公司是完全不一样的梯队。我觉得公司能上市还是要尽量上市

　　新浪乐居：对全体商业地产商而言，不管是新世纪百货，万达广场，太古广场还是新天地，或将来的SOHO广场，面对的共同敌人是类似淘宝商城、京东商城的挑战。你怎么看待这个挑战？

　　潘石屹：我从心里非常看好淘宝、京东商城这些电子商务网站，他们的比价、送货机制方便又不占空间，大大提高社会效率。通过互联网、商业力量推动社会进步。可有些东西是互联网替代不了的，例如体验店，苹果今天如此流行，但也需要在全国各地做体验店，这会是一个发展方向。

　　另外一类就是吃、喝。这是互联网没法替代的，在咖啡厅喝咖啡只是由头，主要是人的交流。人和人面对面的交往是不会减弱的。在互联网上能够替代的东西就要让它发挥优势。

　　在我们持有物业里，办公楼占的比重非常大。而在北京、上海，办公楼市场是非常好的，租金价格的上涨幅度比普通商业、普通住宅上涨幅度大得多。

　　我认为对做大型购物中心的发展商来说，未来肯定是一个致命的打击。互联网购物已经成为发展趋势。前两天我见到马云，淘宝网一年销售额是一万亿，他说多少年后要达到五万亿，2008年救市的时候国家才拿出四万亿，这样的发展幅度是非常大的。我们作为商人，在这个过程中一定要发挥自己的优势，做能够做的事情，不需要跟别人抢。

　　新浪乐居：最近有至少四家房地产公司正在进行招股上市，作为一个曾在波动情况下上市的企业，你有什么建议给这些同行？

　　潘石屹：我们的债券发的这样好，说明市场上还有很多钱，这是第一个判断。股票市场低迷的情况慢慢会有改观，而市场一改观就是窗户期，抓住这一至两个月的窗口期，就变成上市公司了，对于这些同行，这算一个建议。

　　第二，SOHO中国当年上市时，很多香港的朋友说，上市干什么？帐面上这么多钱，一上市让别人监管你，多不舒服。可SOHO中国选择了上市，今天来看，公司上市和不上市是完全不一样的，在房地产界，上市公司和不上市的公司是完全不一样的梯队。我觉得公司能上市还是要尽量上市，因为上市后，不光是IPO能拿多少钱来，以后发债容易。同时，你用股东的钱，就会有一个独立的机构要监管，钱不能被滥用，公司内部的制度要合理。如果作为非上市公司，整个监管程度跟多少年总结出的监管经验完全不一样。最后，作为一个上市公司所能够取得外部资源的能力，无论是设计，还是合作伙伴的选择，都会非常多。

　　现在回想，SOHO中国经过了三次大的转变，第一次转变就是放弃住宅的开发，转移到商业地产。带来的结果是，持续保持50%左右的毛利率，如果在住宅里，这是不可能的。且不说政府会不满，同行降价你毛利率也会跟着降。第二次大的转型是上市，第三次就是持有物业转型。所以，我们一路走来，对正在走这一步路的人的建议就是，要坚定的走下去，可能市场会不好，再等等吧。

　　新浪乐居：总体来讲，还是比较乐观的？

　　潘石屹：对，我还是乐观的。

　　乐居全国新闻执行主编 张杰 乐居深度报道记者 董文艳

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