与交通网络成熟、区域规划落实同步，楼市置业热点也在变迁。上周，麓湖国际住区某项目开盘，有媒体称“现场出现千人排队的场景”，该现象又一次引发了市场关注。

　　在关注之余，置业者更关心的是像鹭湖这样的新区，多久才能变成“熟区”。实际上近5年来，深圳人的置业半径就在不断扩大，从最早的出关置业，到近年东部板块的火热、高铁投资线的兴起，深圳楼市版图已经超出了城市的行政概念。那么，面对这些眼花缭乱的“新区”，置业者如何选择权衡、选择，如何发掘新区的居住与投资价值。

　　置业新区层层外拓

　　如今，去“关外”置业基本是刚需者的共识。置业者张先生说，由于交通问题和配套问题，此前没有考虑去原关外置业。但今年， “正打算入手一套原关外房子，看性价比还是挺高的。”

　　其实，张先生的心理转变代表了绝大多数置业者的心声。近年来，在政府规划等各项利好推动下，关内外发展差距逐渐缩小，交通以及市政配套设施逐步完善。不少市民感慨，“城市变小了。”

　　除此之外，关内新盘寥寥无几的供应量，也使得越来越多的购房者将目光放得更远。张先生说，以前对龙华、西乡等原关外的地方印象都是“脏、乱、远”，但最近看到不少龙华中心区新盘品质后，他转变了原来看法。

　　纵观深圳楼市地图，重心早已从关内向关外转移。特区内外一体化的推进，深圳地铁二期工程的通车，也给这些购房者带来住在关外、工作在关内的便利。另外一方面，由于原特区外城市空间较大，住宅设计新，价格也相对较低，使得这些原关外的新区，成为刚需购房者的首选。

　　而以 福田、南山、罗湖这些原关内城市中心为原点，各自辐射出外围的置业圈层。例如龙华新区承接了福田的置业需求，南山中心正与宝安中心区无缝对接，很多开发商的广告直接把布吉称作“罗湖北”，而龙岗中心城的购房性价比，也得到越来越多消费者的认同。而眼下，更外围的置业新区也在悄然升温，例如近期受到市场关注的鹭湖新区、宝荷新区，还有打着前海概念的航空新城，主题为绿色地产的光明片区等。

　　问题是，这些不断外拓崛起的新区，几时变成“熟区”，又是否会重现宝安中心区、龙岗中心城的春天？

　　由新到熟普遍超5年

　　与关内项目拥有成熟配套不同，置业新区卖得更多的是“升值空间”。但是升值空间却无法取代实际生活，因此不少置业者困惑，周边的生活配套到底多久才能建立。

　　黄先生2010年购买了深圳北站附近的某小区，他说，刚刚入住时，小区内就只有一家华润万佳超市。买菜看病都要专门开车到市区。目前这样的窘况还没有明显好转。而在坪山新区置业的小李也告诉记者，“虽然价格优势很明显，但积累下来的交通成本也不少。”

　　那么，新区购房者到底要等多久才会“熟”？也许宝安中心区和坂田片区的发展历程值得借鉴。

　　有置业者告诉记者，2000年前后万科四季花城周边还只是自然村，菜地随处可见。如今整个片区“熟”度早已显现，交通和配套得到完善，俨然已经成为深圳最有价值的居住区之一。据搜 房网统计数据显示，四季花城二手房本月房价为18642元/平方米，同比上升了4.35%。而宝安中心区的案例更具代表性，2007年在该区域置业的潘小姐回忆，当时就是冲着片区的诱人规划买房，曾经也有配套不全的麻烦，但是随着规划的逐步落实，生活价值不断上扬，房价也由最初的每平方米不到万元攀升至现在的近3万元/平方米。

　　业内人士指出，开发商利用地段规划利好卖房无可厚非，地段的升值决定了物业的溢价。但是置业者需要清醒认识到，从新区到熟区，必定是一个长期逐步的过程，开发商有没有透支房价，规划落实程度多少，都需要仔细考量。

　　上文提及的坂田，成熟时间几乎用了10年，宝安中心区同样经历5年以上的发展，因此5-10年，也是一个新区变成熟区的正常时间范畴。有品牌房企代表补充，“成熟时间取决于开发商招商能力和政府规划”。成熟的时间并不绝对，关键看双方的动作。

　　熟区二手、新区一手如何选

　　此前有报道指，福田新洲、梅林等原关内的低价二手住宅受到白领青睐，理由是交通便利、配套齐全，而且部分房源价格还低过原关外。

　　对此，不少业内观点指出，更应该看重原关外新区的升值潜力。虽然新区的成熟时间有不确定性，但是置业半径不断外扩大势所趋，而从宝安中心区、龙岗中心城等新区升值案例来看，新区变熟区必然带来房价的上涨。

　　有中联地产区域经理就提出，到原关外新区买房，首要条件是考虑交通的便捷性，以及交通未来的改善空间，还有就是关注政府的交通规划。其次，小孩上学是一个重要方面，教育条件需要考量，还有老人的休闲问题。最后就是生活起居配套，如果暂时不方便的话，那么改善空间如何，落实的过程要多久，都需要置业者甄别。

　　不过有业内人士则称，政府的规划才是最重要的。因为这样配套设施才会跟上，才能最终实现自住的目的。但他提醒，由于每个置业新区的定位不同，置业者也必须根据自己的工作地点以及购买能力来决定。

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　　龙华中心区

　　在龙华新区设立之前，龙华片区已经吸引到了众多品牌房企涉足，当时的房价在全市范围内看来，还处于价格洼地。而在新区成立以及各项市政规划利好传来之后，龙华新区的房价也驶入快车道。目前，龙华中心区的新盘均价在2万元/平方米。配套方面，临近梅林关口方向优势较明显。

　　成熟指数：★★★★

　　宝安中心区

　　根据规划，宝安中心区其主导功能是发展总部经济、商务金融业等区域性现代服务业，兼有居住及配套的综合功能。受惠于深圳中心西移以及打造前海中心区的利好影响，宝安中心在售楼盘均价基本都在2.3万元/平方米以上，靠近滨海的新盘甚至达到3万元/平方米。经过这几年的快速发展，宝安中心区整体人居环境提升明显。

　　成熟指数：★★★★★

　　西乡片区

　　西乡是宝安区战略发展的关键区域。随着珠三角同城化以及深圳城市中心西移加速推进，西乡呈现出其天然的区位优势。目前片区均价在1.5万元/平方米-1.7万元/平方米。上半年在售新盘为1.4万元/平方米。值得一提的是，西乡片区不乏大盘，虽然配套目前还有欠缺，但完善趋势良好。

　　成熟指数：★★★

　　坂田片区

　　万科十年前就在坂田“造城”，随后区域的居住价值也在逐步完善。最新消息是，坂田创意园已被列入深圳市文化发展“十二五”规划。该项目的建成推出，再次大幅提升了坂田的城市面貌和城市品位。目前，坂田二手房价涨势明显，成为深圳最具价值居住地之一。

　　成熟指数：★★★★

　　布吉片区

　　长期困扰布吉片区的就是交通问题。但是这一问题从2006年至今发生了很大的变化，随着深惠路的通车，以及地铁线的开通，从布吉到福田以及罗湖只需要十五分钟的车程。从长远来看，随着深圳东站的开通、农批市场的陆续搬迁，交通配套有望继续改善。

　　成熟指数：★★★

　　龙岗中心城

　　大运会场馆及市政建设的巨额投资，直接让区域城市化进程提速，加上庞大的推盘量，可观的土地存量，使得龙岗中心城迅速成为深圳楼市主战场。近年，区域居住范围逐步成熟，生活配套开始完善，加上不高的房价，使得区域的性价比优势突出，吸引了许多原关内人群前往置业。

　　成熟指数：★★★★