亚豪机构市场发展中心总监郭毅：谢谢大家。今天首先特别感谢新浪乐居这个平台能够给我这个机会，跟在座的开发商朋友做一个交流。我的报告更多的是基于市场的一些数据导出最后的一个判断和结论。我下面就正式开始。

　　报告的主题是《顺势而为》，我们评价房地产市场发展变化有这样三个维度。一个是宏观层面的，主要是来看整个经济形势以及国内的后续政策。中观维度看市场地产政策的调控情况。微观主要是看市场走势的状况。我们主要来看看影响房地产市场变化的三个维度的状况。

　　先从宏观来看，整体经济形势处在探底起稳中。9月份的中国经济数据，不管是从投资消费，还是出口，这样的数据都显示出它的增速的上升。其实我们能够看出拉动中国经济上涨的三架马车都处在不上升的状态，这就意味着中国的经济实际上在步入一个稳健的周期。再看货币政策，左边的图表是最近十年来广义货币的供应量。这两条曲线是正相关的，直线往上走的趋势。2011年到2012年出现了一个分杈，主要还是限购政策导致的，房价出现了下行。看最近货币供应的情况有几个新闻在影响着市场的货币供应量，一个是今天我刚刚看到的4万亿险资松绑，会投向更多的区域和行业。6月份以来，国内的11个省市有将近20万亿的地方投资计划获得了发改委的审批。从这两条新闻可以看到大的经济环境来讲货币的超发仍然会长期存在，这就形成楼市双升的强大推手。

　　再看中观维度，也就是地产调控。调控是常态，唱衰是主流。温总理在10月份做了一个对于房地产调控的观点，有三句话是比较关键的。一个是房地产调控初见成效，说明前一阶段各部委督查组反馈给中央的信息是比较好的。二是坚持调控政策不动摇。意味着目前对房地产调控还是处在长期存在的过程。三是调控手段从长期来讲还是需要逐步完善，更加注重市场和法制手段。从这一点判断目前行政干预的措施限购要逐步地退出，要更多的以市场化的手段调控楼市。

　　2004年至今50多条政策调控形成了强大的叠加效果，现在步入了深水区。新一届的政府班子对于楼市调控会有什么样的影响，大家目前心理还是比较忐忑。

　　微观维度一方面是成交量快速反弹，另外一方面市场的主体为首置刚需+二套改善客群。这张图表显示的是各个月份北京商品住宅成交价和成交量的图表。红色的曲线显示每个月的成交均价，可以明显的看到3月份开始整个楼市的成交量就反弹了，5月份开始月度成交突破一万套，一直到9月份都是这样的一个状态，最高的是8月份，每个月成交1.45万套。这和2009年、2010年的市场高峰水平是基本差不多的。

　　伴随着成交量一步一步的上升，成交价格也在反弹，到了8月份的高点之后，虽然有一些回落，但是成交价格的回落更多的是成交结构的变化。高端楼盘的成交出现了减少，市场成交主体还是以刚需盘为主。中低价格刚需盘占市场主体的现状导致了成交价格被拉低。从大的经济环境来看，整个房地产市场经济走势已经趋于相对稳健。上半年的整体市场状况来看，上半年价格双升，9月份开始价格双降，但从调控政策来讲已由短期快速收效转向长期政策，这对市场的影响是长期的影响，不是短期的刺激。

　　这张表显示的是今年以来我们把成交的商品住宅分成几个价格段，做各个价格段之间的供需比较。蓝色的是成交套数，红色是供应套数。2万到3万、3万到5万改善型的楼盘供需缺口逐渐减小，5万以上的高端盘有一个比较明显的供大于求的状况。刚需盘今年以来成交需求是比较强劲的，供小于求。改善盘需求复苏，供求差距缩窄。高端盘需求减弱，供大于求。

　　2012年北京商品住宅成交区县的分布图。成交第一位依然是朝阳区，左上角橙色的位置，成交16000多套，占市场的成交比例19%。虽然朝阳区仍然是成交的第一位，但相比2009年、2010年成交比占25%到30%的水平，今年来看朝阳区的成交占比起来有比较大幅度的下降，市场份额实际上被几个近郊新城瓜分了。包括大兴区今年以来成交了1.3万套，昌平区1.1万套，顺义和房山都在8000套左右的水平。

　　分析一下京郊新城成交的走势。这张表格显示的是大兴区一年以来的成交量和成交价格，柱状图是每个月的成交套数，1月份处在成交的低谷期，成交量的反弹还是比较快的，从成交价格来看起伏不是特别大，最低的时候在15000左右，高的时候18000往上。从大兴成交的板块来看，天宫院在接棒黄村，支撑大兴成交保持升势。

　　再看看通州区，大家可能更关心的是通州。去年10月份到今年春节成交量比较稳定，都在三、四百套左右，不像其他的城区单月的成交量低到几十套、一百来套，3月份来看通州区成交量的上升还是比较稳定的，高的月份到了15000左右。从成交均价来看虽然说有一些波动，但最后今年10月份成交均价在17408，基本达到了去年同期的水平。通州还是有一个比较好的发展前景的。通州春节之后的价格出现了相对大的下滑，主要是在售的项目都在普遍的降价，以价换量，最后拉动了成交量的上涨。

　　再看看昌平。昌平相对来说成交价格还是比较稳健的，这可能是昌平最大的一个特点了。相对来说，他的低点在1月份，但是之后的成交价格出现了非常大幅度的上升，高的月份达到21000元左右。这一方面跟昌平区整个区域的范围比较大，北到北六环，南到南五环左右，南五环周边没有什么项目，很多都是以终端的改善性住房比较多，所以拉动了整体的价格保持在比较稳定的状态下。昌平区有三条成熟的地铁开通，交通比较发达，配套相对成熟，促使昌平区的成交价格和销量在经历了短暂的低谷之后处在迅速反弹的状态下。

　　再看顺义。顺义也是一个比较有特点的区域，它是北京所有的京郊新城当中唯一一个成交价格没有出现大幅度反弹的区域。去年10月份成交价格在20000左右，到了今年10月份的价格，虽然经历了一年从低谷往上走，但成交价格仍然只在13600这样的价格水平。这样的影响主要还是因为一些高端盘相对来说成交量比较少，导致顺义区整个成交价格被拉低了。去年10月份顺义的中央别墅区和潮白河别墅项目单月10月份卖了150套左右，今年10月份到现在只卖了8套，这对顺义整个价格的影响也是比较大的。顺义也缺少新盘供应，主要卖的都是以往的老项目，活跃的供应量比较少，区域成交量虽然有所反弹，但是实际上区域整体还是没有达到以往的成交水平，成交价格也比较低。

　　房山是北京各个近郊新城当中成交量相对达到低谷状态最低的一个区县。今年1月份只卖出了87套房，虽然之后非常快速的反弹了，但其实也意味着刚需人群对这个区的认可度还是存在一定的疑虑。特别是朝阳板块，最低的时候到13500的价格水平，综合土地成本和财务成本，13500已经达到了部分项目的成本线。随着大势回暖，但从成交价格来看，已经达到了14000以上，创了历史的新高。

　　说完北京市场的整体市场情况，再说说通州区，还是回归到咱们在座的开发商项目扎堆的区域。这张表显示了通州区市场的对比，左边的柱状图显示的是成交套数，右边显示的是成交均价。从成交套数来看，今年供应套数是8036套，成交套数10334套，供需之间还存在2000多套的缺口。从价格的情况来看，今年通州区的商品住宅成交价格是16376，开盘价格是16302，出现成交价格高于开盘价格的现象也是比较罕见的，因为大家都知道项目开盘时都会给购房者提供一些优惠，但通州出现了这样比较反常的现象，说明咱们刚需盘相对来说需求比较旺盛，大部分比较坚挺。这张表格显示的是通州区今年以来成交套数排行榜，最高的是华业东方玫瑰，优势还是在于项目的高性价比，离地铁八通线比较近，价格不算太高，整体均价是14500左右。第二位是K2百合湾，比较知名的是园林绿化。第三位、第四位的京贸国际城和富力金禧花园成交量维持在比较好的水平线上。通州区2012年成交均价排行，最高的是运河岸上的院子，在北京排到第五名，成交均价是91356元。第二名是格拉斯小镇。

　　说完成交，供应板块最高的还是八通线沿线，比较传统的通州区推盘的一个板块，一共供应了4500套占到通州区供应的56%。第二是马驹桥2000多套，占28%。第三是运河核心区。八通沿线的项目一共有八个项目推盘，均价在15000—20000左右。马驹桥是有两个项目在推，一个是合生世界花园，一个是国风美仑，共分6次推出新货量，目前价格在14000元/平方米左右。

　　这张表显示的是通州区存量的变化。第二个高点是今年1月份，去年1月份的时候通州的存量在9000多套，最高点是在今年的1月份15000多套，10月份经过这一段时间市场的消化，包括通州整个市场存在商品住宅供不应求这样的状态，存量催化率很快。

　　这是近两年通州各板块成交土地规划建面，反映的是通州未来一段时间出现的可能新的货量。运河核心区土地供应是最大的，规划建筑面积在80多万平方米，八东线50多万平方米，马驹桥是30多万平方米，通州边缘地带有50多万平方米，加在一起有240多万平方米的新增供应。主流的核心区运河、八通，加上马驹桥也就是160多万平方米。地块未来供应的情况还是逐步供应，不可能一下子集中推向市场。从目前通州的存量情况来看，也就能供一年多的市场消化，潜在的供应量并不是很充足。这样的状态可能还会拉动通州的房价继续往上走。

　　调控政策虽然短期稳健，但是前景未卜。我们觉得从北京市场未来的走势来看，特别是中短期，明年和后年还是处在稳健上升的势头，我们比较看好通州。从这块来看，我们判断通州区一、两年回到它的高峰期的价格2万5到3万应该没有太大的问题。基于我们对市场这样的分析，建议在座的开发商还是顺着市场行情顺势而为，还是回到我们之前那个主题。