(记者 徐运 唐佳)“假日楼市－2012上海房地产秋季展示会”将于10月3日至6日在上海展览中心举办。这个假日中的传统节目将帮助购房者了解和获得最新楼市资讯以及房价走势。从近期新房供应开始大增的情况来看，假日楼市将力助10月上海商品住宅市场成交量继续维持一定的热度，但是很难再超过6月的高位。

　　房展会将成“比价台”

　　本届“假日楼市”展出面积达到2.8万平方米，共有约200家知名品牌房地产开发企业和代理企业开发商前来参展。恒 大、万科、农工商、远洋、保利、三湘股份、长甲地产、同润集团、鹏欣集团、绿地集团。在本次展会中还推出了大量的商业综合项目，并特设了恒大、参展楼盘覆盖了上海市十几个区和江苏、浙江等毗邻上海的周边地区。并有海外房地产销售企业推出了众多海外楼盘。

　　本届展会将执行免费凭票入场的规定，前去参观的观众可到延安中路1000号2号、3号门或南京西路1333号6号门办理登记和领取入场券。

　　网络时代的房展会，已经从单纯的“展示平台”蜕变为“比价舞台”，来房展会的目的就是为了“近距离比价”。从今年历次房展会的效果不难看出，今年房展会上的品牌推广难以起到推升成交量的作用。在今年“五一”房展会上，为了缓解企业资金的压力，更多的房企放下品牌与形象身段，直接进行降价追求成交量与效果，整体上而言房企考虑问题会更实在。因此，降价与否是激活成交量的关键所在。当时，很多参展者到楼盘展位前的第一句话就是：打几折？而在本次“假日楼市”里的这种情况预计还会重演。

　　虽然自住需求仍将是假日楼市的主力。但从近年房展会的情况看，刚需已经开始淡化了主角的角色，今年10月份的房展会也将如此，但刚需依旧是展会上的主要组成部分。据业内人士预计，本次房展会上的参展楼盘主要以五大类楼盘为主：1、昆山、花桥等外围区域的公寓和别墅项目；2、境外移民等项目；3、松江、青浦、嘉定等外郊环楼盘；4、沪上的一些高端项目(豪宅或别墅楼盘)；5、商业地产。

　　看开发商肯不肯降价

　　本次房展会吸引了万科、恒大、保利等众多知名开发商和代理商前来参展，“金九”楼市的疲软让各房企不得不将所有的宝押在了“银十”上。根据汉宇地产研究部对商品住宅供应的监测数据显示，仅9月17日至23日一周，商品住宅的新增供应量高达46.03万平方米，创今年至今以来的新高。从开发商加大力度推盘的时间点上看，很明显是在积极为即将临近的“银十”做好功课，所以也就不难理解大型房企为何不缺席本次房展会了。

　　至于本次房展会是否会有一番行情，这主要取决于开发商是否会一如既往的执行以价换量的策略，这将直接与促销力度的大小挂钩。根据板块价格的检测数据显示，进入9月以来，一些传统成交体量较大的板块如松江新城、嘉定主城区等区的售价均出现了3%－5%的上涨，多个新盘的售楼处均表示收窄优惠幅度，甚至有些取消了优惠。因此，能否打动购房者入市，10月能否真正变成“银十”，开发商所持的促销态度将成为关键。

　　事实上，自从“金九”打折优惠楼盘数量下跌后，“银十”的优惠楼盘数量进一步减少。统计显示，10月打折优惠楼盘预计达162个(含别墅)，环比9月的189个减少了27个。

　　从环线来看，内环内区域的优惠楼盘数量有所增加，环比9月上涨1成。而反观中环线以外区域，数量上比9月少了近30个之多。专家表示，10月打折优惠市场的变化，主要是受到9月楼市成交情况的影响，由于从9月起，外环外刚需产品的成交份额远远领先于中内环的改善型产品，并且随着供应量的逐渐增大，其成交量有望继续走高，本周末开盘的项目均处于外环外地区公寓房源中，绝大多数都属于不足百平方米的小户型产品。本周的开盘均价继续处于16000元/平方米以下，依然由刚需产品占据主导地位。虽然上周末上海楼市14盘推出了超过2000套房源，但显然未能阻止其他项目尤其是刚需项目继续发力新推。在如此大的压力之下，仍有项目选择大量入市，一方面是由于刚需产品目前的购房人群数量较大；另一方面就是即将到来的“银十”销售黄金期，所以不少开发商不惜承受较大的销售压力，也要在这个销售的黄金时机抢占市场中的一席之地。

　　中内环的改善型产品由于购买力的萎缩而进入了成交的低潮期，所以对于打折优惠的需求较强烈，开发商通过折扣促销手段来扩大目标购房者的范围，改善当前低迷的成交现状。

　　观点

　　张宏伟：

　　开发商更倾向于将房展会当做其整个营销环节的一部分，而不会寄希望于现场的成交量有多少。

　　在限购政策重申严格执行的市场背景下，“十一”房展会也将力助今年10月上海商品住宅市场成交量继续维持一定的热度，但是，很难超过6月的100万平方米的成交，有可能继续维持80万平方米的正常市场成交量。开发企业应该会利用房展会的时机，及时推盘跑量回笼资金，缓解企业资金面的压力。

　　从房价角度而言，房价在第四季度难以有反弹的机会，虽然上海的房地产市场存销比在降低，开发企业也在炒作，但是，限购与限贷本质上并没有松动或者取消，去投资化的楼市调控政策还在执行，外来性资金仍然没有办法影响到房地产市场价格的走势，在限购严格执行等政策执行下，高端楼市成交会走低，有可能继续以价换量的市场状态，但是，整体市场均价仍然会保持相对的稳定状态。

　　汉宇地产市场研究部分析师朱春峰：

　　本次房展会上不会出现太多促销以价换量。截至目前，受到3－8月楼市回暖的缘故，各房企的资金链由年初的紧张得到了一定程度的缓解。从近期一些在售项目收窄促销幅度的情况来看也可以充分说明这一点。因此，出于企业利润最大化的考虑，出现大规模、大促销的可能性不大。该不该出手还取决于购房者的自身情况，如果是刚性置业或者首次改善型购房者，趁着开发商大打促销牌的时候入市，可以说是一个较明智的举动，毕竟楼市亦如股市，没有人可以抄到最低点。从近两年的房价走势看，本市房价总体表现较平稳，并未出现大跌现象。因此，渴望未来房价出现大跌的可能性并不是很大。对于多次改善型置业和投资客而言，则需谨慎，除了个别项目推出了较低的折扣外，其余都已错过抄底的机会了。