业内点评奥体单元宅地

　　业内评地

　　易居克而瑞杭州机构研究经理林敏认为，奥体单元宅地若成功出让，将为杭州土地市场注入一剂强心剂。

　　回顾上半年的土地市场，主城区卖地80亿元，大杭州是106亿元，而今年杭州的土地出让目标是430亿元，也就是说，上半年只完成了全年任务的25%左右。

　　奥体单元宅地起价23.5亿元，是今年以来出让起价最高的地块。8月份一共有5宗宅地将会出让，月初出让的庆隆单元宅地以7.9亿元成交。林敏预计，8月土地出让金额会达到60-70亿元，接近上半年的出让总额，可以有效缓解土地出让的压力。

　　对滨江板块而言，该地块将有效增加滨江区整体供应量，奥体区块将成为滨江置业的新选择。然而，成交楼面价的高低不会对市场造成很大影响。经过多年的宏观调控，杭州市场已经比较稳健，不会出现像09年那样地王出现后周边项目马上跟风涨价的现象。

　　奥体单元宅地的优势显而易见。

　　第一，纯住宅用地。截至目前，奥体区块公开出让信息显示，该区域只有三块地，而奥体单元FG05-R21-03地块是唯一的纯住宅用地，也是面积最大的地块。今后该区域可推的纯住宅用地不多，资源比较稀缺。

　　第二，交通便利。地块与主城区之间的交通网路密布。有三桥、四桥、庆春路隧道、规划中的青年路隧道。地块本身有地铁6号线、7号线经过，距离地铁最近的站点奥体站仅为400米左右。驱车沿三桥下来就能看到地块，标示性明显，便于开发商今后的宣传以及企业品牌的塑造。

　　第三，区位优势。地位处于钱江新城、钱江世纪城、滨江高新区三大板块的核心位置，项目建成后，将拥有充沛的客户资源。

　　第四，规划优势。地块位于奥体区块内，规划起点高，奥体博览城将建成集体育、会展、商务、办公、旅游、酒店为一体的多功能综合体，这块地可谓“近水楼台先得月”。

　　但是，这块地的劣势也比较明显，林敏认为有三大因素制约地块价值提升。首先，从地块所在位置通往主城区，早晚高峰交通会比较拥堵；其次，周边配套不成熟，依赖于滨江区政府板块配套；再次，过往车辆较多，噪音污染比较严重。

　　奥体单元宅地的出让起价高达23.5亿元，拿地门槛比较高，在杭州，有这个能力轻松拿下该地块的房企屈指可数。林敏认为，有三类房企的拿地可能性比较大。

　　一类是近来在全国市场频频出手拿地的大牌开发商，比如龙湖、万科等。但是，区域内已有项目在建的开发商地的可能性不大，如中海、绿城、金地等。二类是具有国资背景的企业，如中维实业、中烟等。三类是具有共同开发意愿的开发商联合拿地。

　　“这块地总价高，所以直接成交的可能性存在。”对于大家最关心的楼面价，林敏认为，“即使进入竞价环节，成交楼面价也不会超过1万2。”原因是滨江区潜在的供应量较大。供地方面，奥体区块有250亩，中兴单元有100亩，白马湖单元有137亩。加上在售项目、去年出让的地块，滨江区的总供量在200万方以上，目前周边在售小户型均价在2万以下，大户型在2.5万左右，去化都比较慢，一旦楼面价超过12000元/平，拿地风险就比较大。且该地块更适合打造中高端社区，以改善型需求为主流客群。