【导读】SOHO中国宣布从“开发、销售”转型为“开发、自持”，租金将成为主要收入来源，潘石屹自称“包租婆”。8月16日，经济之声评论：“包租婆”式的战略转型值得期待。

　　据经济之声《央广财经评论》报道，SOHO中国今天宣布，将告别以往的散售模式，从“开发—销售”转向“开发—自持”，未来将在北京和上海持有最有价值的办公楼和商业物业150万平米。预计3年后租金收入将成为公司盈利的主要来源，5年后现有物业的年租金收入将超过40亿元，而销售收入将逐渐成为辅助收入。

　　今年上半年，由于没有新完工项目，导致结算面积减少，SOHO中国实现营业额12.22亿元，同比下降大约54%；净利润6.13亿元，同比下降65%左右。

　　对于自己的转型原因，SOHO中国的解释是，从公司的长远价值来看，适时向自持转型，不但物业增值可以给公司带来不可小视的价值，稳定的租金收入也将为公司长期发展奠定基础。地产咨询服务公司世邦魏理仕的报告显示，过去18个月，SOHO主要办公楼租金的上涨幅度超过了70%，成本回报率超过14%。

　　SOHO中国董事会主席潘石屹说，以后要当“包租婆”了。在他看来，告别散售，转型后的SOHO中国将是北京上海优质商业物业的最大拥有者，而且，SOHO还将是上海外滩上最大的业主。他说，“我们不但要把土地变成房子，还要把升值延续下去，要在每平米建筑面积上创造更多的价值，让它成为一单又一单生意，让优质物业成为永远生蛋的鸡。”

　　经济之声特约评论员、中国房地产经理人联盟秘书长陈云峰进行评论。

　　SOHO中国宣布转型，按照潘石屹的规划，北京前门大街项目、北京光华路项目、上海复兴路项目、上海外滩204地块项目将全都自持。对于仍然处在官司中的外滩8-1项目，潘石屹说，自己持有的50%部分，一平方米都不销售，百分百持有。5个自持项目累计面积将达到64万平方米。从“开发—销售”到“开发—自持”，SOHO中国的转型之举是主动选择还是被动接受？对于SOHO中国的转型，地产大佬任志强也在微博上向潘石屹发问：“是不是调控逼的小潘要华丽转身了？从此告别价格战？”这次转型可能受到哪些因素影响？

　　陈云峰：我在北京一直在做房地产项目，所以对SOHO中国包括潘石屹先生比较了解，我觉得这次他是适应了时势在被动的转型。之所以说被动，原来这种散售型的房地产是SOHO中国的第一桶金，他在这方面赚了大钱。但随着国家宏观调控政策，特别是土地增值税的影响，比如成本在5000块钱左右，潘石屹的房子能卖到4万块钱，减掉5千块钱，35000块钱要上60%的土地增值税，所以这种销售是划不来的。另外，散售型的物业有两个致命的弱点，第一是投资的业主经常闹事，在北京买了SOHO中国商铺的业主们，由于高售价透支了经营部分的利润，业主的投资回报得不到满足，经常找潘石屹闹事。第二，经营者们不是面对开发商，而是面对小业主，他们根本得不到开发商运营方面的支持，不断在关店，换手率非常高，可以说潘石屹先生的SOHO中国在北京做项目的做法在业界是非常有争议的。所以我觉得他自身的经营情况，包括宏观调控限购和土地增值税政策，逼着他在转型。