泰禾集团股份有限公司董事长黄其森

　　新浪乐居北京深度报道记者 董文艳 张杰/文

　　作为泰禾集团股份有限公司(000732.SZ，以下简称“泰禾集团”)的董事长，黄其森显然是一个喜欢做加法运算的人。

　　2004年，“运河岸上的院子”是泰禾集团在北京市场的唯一项目，单价未足万元。当项目营销主管向黄其森汇报项目后续发展时，他面临一个真正的生意选择。黄作出的决定是，立刻封盘，全面提升品质。当时，也许只有老板一个人真正相信，这个项目的售价会在2008年北京奥运会后涨至单价10万元水准。

　　他是对的。2013年初，他做出了第二个加法决定。“运河岸上的院子”其中面积2000平方的独栋精装楼王别墅以标价3亿元出售，已经争议地产内外。他的最新决定是，立刻停售独栋中的精装楼王别墅，同时继续对另外7-8套中式独栋楼王进行定制精装，单套新增投资预算高达3000－5000万元，仅出售别墅中的毛坯房。

　　“根据我们内部的调查，北京现存总价3000万元以上的独栋别墅，不足300套。”他说出了自己的理由之一。

　　黄其森的生意之道构建于这样的加法。在新浪乐居的专访中，黄其森详细讲述了他是如何对待一个生意，并把自己的个人志趣、对土地的尊重与公司战略融入其中。

　　虽然他未必是规模的崇拜者，但是，他已经决心在未来的两三年内，将公司的销售额提升至两三百亿乃至更高水平，这一业绩将主要来源于泰禾集团在福建、北京、长三角区域的贡献。进入1月，泰禾集团开始迅速加码其在北京市场的权重。1月24日，泰禾经过43轮竞拍，以18.5亿元加2000平米保障房，折合楼面价28559元/平米斩获北京市朝阳区孙河地块，溢价率高达50%。

　　黄已放言，泰禾集团将继续密切关注孙河乡另外两幅地块的入市，这两宗地块将于2月16日开始接受竞价，挂牌起始价分别为8亿元和12.32亿元。

　　在专访中，他不可避免提到了高端物业的周转。3亿元的单栋物业会是怎样的生意呢？听听他的回答。

　　新浪乐居：泰禾集团上市前后都是以走高端路线为主，这一路线与本轮调控中的限购令与限贷撞车，每个公司都要给出自己的解决方案，你的体会是什么？ 

　　黄其森：这几年大家更多提到要做高周转项目，摒弃豪宅市场，但我们做高端产品反而如鱼得水了。在这个市场细分里，我感觉仍有很大的空间。另外，走什么路线，做何种项目，除了由每块土地性质决定外，也跟每个公司的整体运作战略有很大关系，要看各公司的不同情况。比如现在做得较好的万科，需要维持它龙头老大的地位，加上它是职业经理人管理的架构，每年结算与业绩考核对它很重要，必然不能像泰禾一样主攻需要时间打磨的顶级豪宅市场。在泰禾，我们的大股东愿意给予这样的支持，能持之以恒，能大手笔投入，能不计较一时一地的得失。

　　与万科不同，尽管也是上市公司，有业绩周期要求，我们更多还是会把整个公司看作一盘棋，考虑项目能否在整个公司里达到平衡，而不是单独把它放在地方公司里看。毕竟有一些产品是需要带来现金流的，希望能有比较高的业绩；有一些则需要打造作品级项目树立项目与公司品牌，我们会通过不同的产品结构来做一些布局。

　　做“运河岸上的院子”这类项目，就是把它放到整个公司盘来运作，放在全国视野来考虑的。项目不怕慢一点，其实也不算慢，这个阶段我更看中的是它的品牌价值、社会效应。我们会综合考虑，每个企业的运作模式不一样，做这十几栋顶级豪宅也是泰禾体制的一种体现。  

高端物业运河上的院子

　　新浪乐居：“运河岸上的院子”属于高端物业中的高端，当初它售价并不贵，市场给予了它价格生长的空间。回头看，这是机会使然，还是你们从一开始确实就有这样的高端导向？  

　　黄其森：大概在04、05年，我们的项目大概一平方卖1万元，有人跟我说算上每年约有10%的增长，明年能卖1.1万元/平方米，后年1.2万元/平方米。我说这个预判是不对的，因为日后供应量一定没这么大， 这样条件的独栋社区，不会更多，只会更少，现在看确实是这样。 

　　当时我们通过跟有关部门了解，以及对中国房地产市场政策、对土地市场的敏感度，明确了我们要做的这个产品将来不可能到处都有，也清楚地知道今后别墅不会批了，尤其是这么低的容积率。像我们的别墅容积率是0.3，现在再批别墅，都没有容积率1.0以下的了。这是它的稀缺性所在。

　　更何况中国过去城镇化水平低下，农村人要进城是大趋势。城里需要改善居住条件的人群也不愿意离开市中心。一开始，大家要往最繁华最热闹的地方住，几千个人堆在一个小区也很平常，但城市化发展到一定程度，会像国外那样，富裕起来的人满满的也想拥有一个有天有地有院子的别墅，这也不难理解。

　　当然最主要还是把产品做好，实际上就是细分这个市场。本身我们做的就是稀缺产品，数量不是很多。最重要的是“运河岸上的院子”位于北京这个全国顶尖市场的位置，我估计北京人口可能都要三千万了，这么大的市场肯定有各种各样的需求。限购并不是什么太大的困难和压力。