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　　　　铂郡商业项目作价2.8万元/平米转让给关联方，此项目位于三里屯使馆区，与加拿大使馆隔街相望，此地住宅售价已近4.5万元/平米，与之直线距离500米左右的三里屯SOHO售价更是高达5.1万元/平米，首开12亿元商业地产转让背后隐藏着什么？

　　【《证券市场周刊》记者 张盈】／文

　　7月13日，首开股份(600376.SH)发布董事会决议公告，拟向北京首开商业地产公司(下称“首开商业”)转让8处商业物业项目。

　　首开商业是首开股份持有49%股权的控股子公司，洋浦强辉投资有限公司(下称“洋浦强辉”)和中信资本(天津)股权投资合伙企业(下称“中信资本天津”)分别持有25.5%的股权。后二者是首开股份为首开商业引进的战略投资者。

　　值得注意的是，在同日举行的董事会表决中，代表大股东首开集团的董事王明投出了反对票。首开股份的董事刘希模、王少武、杨文侃同为首开商业的董事，出于关联交易而回避表决。

　　记者辗转找到王明，询问投出反对票的原因，王明三缄其口，并建议找首开股份发言人。但针对记者关于王明投反对票的疑问，首开股份董秘王怡并未回复。

　　事实上，此次首开股份与首开商业关联交易的评估定价和之前首开商业引入战略投资者，都多有蹊跷之处。

　　低价出售让人看不懂

　　首开股份转让的8处商业物业评估建筑面积9.08万平方米，定价12.05亿元(首开股份转让8处商业物业情况见下表)，折合每平方米单价不足1.33万元。

　　位于北京望京新城的沃尔玛商业4-8层是首开商业此次获得的项目之一。“这个价格有点低。”当得知该项目以3.21亿元转让时，东亚新华投资有限公司的一位副总脱口而出。东亚新华开发的望京中心与沃尔玛商业相邻。

　　沃尔玛商业4-8层建筑面积大约3.78万平米，以3.21亿元定价，单价大约8500元/平米，同区段二手住宅的单价则直逼3万元。评估公司 的报告称，该项目采用项目成本法估值。理由是3层至4层之间的扶梯和客梯因位于3层 超市中间被封存，仅能通过两部货梯由首层通达，对未来如何解决存在不确定性，故按成本法估值。

　　由于电梯并不通达4-8层，记者沿安全通道走上去，发现这些楼层并未装修。项目毗邻地铁14号线，地铁开通后，项目将有很大的增值空间。

　　铂郡商业项目位于三里屯使馆区，璞瑅商业是东二环沿线的城市中心楼盘，二者住宅售价都近4.5万元/平米，底层商铺分别作价2.87万元/平米 和1.79万元/平米，也显得低廉。可以参考的对比是，三里屯SOHO的售价高达5.1万元/平米，此外，其它项目也存在这一嫌疑。

　　房地产开发企业税负沉重，为了合理避掉一部分企业所得税并延迟土地增值税清算，开发商都热衷开发商住综合项目，并向商业部分多分摊建造成本以做 低住宅部分的利润。商业物业由开发商持有运营，并不涉及土地增值税支出。北京最著名的例子莫过于开发商世纪金源。世纪金源在开发京西大盘世纪城之后，开发 的世纪金源购物中心建筑面积超过70万平米，成为“沉淀”利润的蓄水池，合理避掉了一部分税负。

　　按照这一逻辑，如果首开股份选择将综合项目中的商业部分廉价出售，它合理避税的途径和空间也将失去，增加的税负将由上市公司的股东承担。不过，这并未得到首开方面的回应。

　　神秘股东成赢家

　　在获得这8处商业物业之前，首开商业没有运营商业地产项目。

　　根据公告，洋浦强辉成立于2011年10月，注册资本为1000万元，法定代表人为王强，公司住所为洋浦经济开发区开源大道金洋路浦馨苑16号楼八层801房。

　　首开股份董秘王怡向记者确认，洋浦强辉是为专门为入股首开商业而设立，他表示首开股份不会与不具备实力的公司合作，但拒绝透露洋浦强辉的股东背景。

　　记者广泛问诸北京商业地产界人士，表示均未听说过洋浦强辉这家公司。首开股份引进的洋浦强辉很可能是一家实力平平的小公司。