摘要：从2007年到2012年，国内楼市经历了两次从调控到复苏的阶段。这两个轮回，相似之处在于楼市的脚步与调控的脚步是如此的一致。不同之处在于，2009年的复苏，借助的是全球金融危机的契机，外部因素成为复苏的大背景。而2012年的复苏，虽然外部环境依然不佳，但不可能再有第二个“4万亿”，复苏只能靠内部的真实需求，靠那帮天天加班攒钱买房的刚需客。

　　过程是重复的，可经历却不同。

　　从2007年到2012年，国内楼市经历了两次从调控到复苏的阶段。这两个轮回，相似之处在于楼市的脚步与调控的脚步是如此的一致。不同之处在于，2009年的复苏，借助的是全球金融危机的契机，外部因素成为复苏的大背景。而2012年的复苏，虽然外部环境依然不佳，但不可能再有第二个“4万亿”，复苏只能靠内部的真实需求，靠那帮天天加班攒钱买房的刚需客。

　　2007-2009第一个周期

　　两年间把天堂地狱经历了个遍

　　不到半年楼价腰斩

　　9.27新政后，调控政策实施不到半年恰逢2008年全球金融危机，为了稳定整体经济局面，避免出现楼市硬着陆，国家在2008年底实施了4万亿的救市措施，楼市贷款、利率信贷措施也进一步放松，宽松的货币政策和金融措施，使得楼市在触底后快速反弹，从2009年初开始复苏迹象就已明确，一时之间自住客、投资客再次入市，楼市这辆马车在4万亿的保驾护航之下，再次快速飞腾起来。

　　2007年的东莞第一次遭遇到了“深圳客”的恩宠，当时在全国蔓延的投机炒房的热潮，让这座离深圳最近的城市自然而然地卷进了“投资客”的怀抱。然而，紧接着的2008年的地产调控加上经济危机，让楼市景象可用“底价促销”来形容。当时位于东城东区域的丰泰城刚好推出二期产品，一期产品在2007年时售价曾高至7字头，但到了推二期产品之时，优惠甚至垫付首付的措施都被拿来大范围推广，可成交依然惨淡。“那时候真的看不到明天在哪里，只能是降价，为了出货，我们最便宜卖到3000多元，价格落差之大可想而知。那时做完这个盘之后，还会不会再开发连我们自己都不知道。”丰泰建设总经理尹育新回忆起2008年低谷之时的场面，毫不掩饰那时的困境。

　　复苏量价逼近最高值

　　进入2009年之后，楼市复苏迹象开始明朗。在东莞土地市场，新的外来开发商开始大规模的攻城略地，龙光、碧桂园、深物业等就是在那时选择了进军东莞，搅热了东莞中部片区、东南片区等市场。

　　成交开始持续回暖，楼价从2009年之后也渐渐回升，楼市再一次走向繁荣的景象得到业内的统一认可。2009年全年东莞住宅成交面积为568万平方米，与2007年高峰时620万的住宅成交面积，相差不大。而这是自2007年以来住宅成交面积的第二高峰。

　　2010-2012第二个周期

　　政策差异化市场温和中复苏

　　调控再袭开发商乱了阵脚

　　就在东莞楼市依靠自有的刚需客谨慎繁荣的时候，2010年4月17日国家出台了新的国十条政策，“对购买首套自住房且套内建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付比例不得低于30%；对贷款购房第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，且利率不低于基准利率的1.1倍。”

　　全面提高购房者可贷款首付的政策，被成为“史上最严”的房贷政策。就在政策出台3天后，东莞购房者从恐慌性购房到观望止步甚至产生退房的心理，开发商心理防线集体决堤，东莞楼市失守。2010年4月份住宅成交面积升至45.9万平方米，可到了5月份这一数字下跌至23.9万平方米，6月份持续下跌至21.3万平方米，新国十条的威力，让东莞楼市措手不及。在观望、犹豫中度过了2010年，全年住宅成交面积比2009年下降了100多万平方米。

　　2011年1月26日，针对二套房的首付再次被提升，最低六成再次加重了改善性需求购房者的负担，被成为新国八条。新国八条，拉开了2011年调控大幕，被称为手段最密集的调控年，就这样再次让开发商陷入迷思。

　　在全国各地频繁出台“限购令”的阴云下，东莞也被笼罩在“限购令”的谣言中。那时各家开发商为了探听消息，发动各路人马前往住建局、房管局等部门搜集信息。而东莞市政府在3月份召集开发商进行座谈会，也是在摸底是否出台“限购令”。在谣言中飘荡了近半年的“限购令”始终没有掉下来，进一步误伤东莞楼市。

　　楼市回温暖较理性

　　与2009年的复苏相比，进入2012年以后，楼市复苏更为理性，调控政策明显倾向于自住性的购房者，始终对投资需求咬死。央行在6、7月的连续两次降息，让整个经济面面对的货币政策更为宽松，而只非楼市。从连续降息的措施来看，业内也一致认为楼市调控政策已见底，国家救市力度虽不能与2008年相比，但至少接下来适度宽松的货币政策，给楼市的继续复苏提供利好因素。(来源：南方都市报 南都网)

　　适度宽松的政策

　　有助楼市回暖

　　房地产发展是有周期性的，这个周期是指房地产经济水平起伏波动、循环的经济现象，表现为房地产业在经济运行过程中交替出现扩张与收缩两大阶段。从周期发展的阶段性来看，可分为复苏-繁荣-衰退-萧条这四个环节。

　　从中国房地产发展周期来看，其阶段性是与国家宏观调整政策有着密切的关系。从2007年到2012年，有两次大的政策转折点，让楼市形势出现急转直下的情形。2007年的9 .27政策以及2011年的新“国八条”、“限购令”、“限贷令”这两次密集型政策的出台，使国内楼市在5年时间内经历了两次从繁荣到低谷、再到复苏转变。

　　从房地产发展大周期来看，在复苏之前，“自住需求者入市不积极，投资需求基本不存在，价格也未出现持续回升。”当市场复苏之际，“房价开始回升，少数投资者入市，市场交易量增加，房价缓慢回升，市场充满乐观情绪，且预期良好。”

　　当下面临的欧债危机和国内宏观经济大背景并不支持楼市出现硬着陆，内外部形势的变化已经影响到政府前期政策执行的持续性。在2012年年初民生证券对楼市分析的报告中曾明确指出，今年2月20日央行宣布下调存款准备金率，表明今年的货币政策将继续围绕适度宽松的方向进行。在这样的趋势下，央行连续两次降息，则是重要的放松货币政策的信号。降息的信号，说明宏观经济层面恶化在加速，而针对楼市的调控也将出现政策筑底，在这种背景下，出台新的楼市调控措施几乎不可能。政策的宽松，为楼市复苏提供了明朗的短期趋势。

　　东莞楼市未来购房主力以自住的刚需客为主，只要不再有大的调控政策出台，这部分刚需人群就会按照自己的购买实力，在楼市中量力而行。

　　采写：南都记者 田静雯，实习生 王锦芳

　　南都制图：宋小伟