新版《住宅设计规范》即将实施

　　户型设计有了新“国标”

　　“新建住宅应每套配套设置信报箱”，“电梯不应紧邻卧室布置”，“所有阳台都按一半面积计算”，“卫生间不应直接布置在下层住户的卧室、起居室、厨房和餐厅的上层”，“无外窗的暗卫生间，应设置防止回流的机械通风设施或预留机械通风设施的条件”……8月1日，住建部与质检总局联合发布的新版《住宅设计规范》将实施。7月23日，武汉市民用建筑设计研究院副院长郑国庆对此做了深入解读。

　　产业政策催生规范精细化

　　与2003版《住宅设计规范》相比，新版规范做了哪些改变？

　　郑国庆介绍，目前国家鼓励中小户型与保障房建设，推行住宅产业化与住宅的升级换代。新版《住宅设计规范》，部分条文是适应政策与市场形势所作的调整。新版规范去掉了与住宅建设发展方向不相适应的条款，同时与住宅建筑规范、消防规范等其他规范“打通”，对部分条款进行了细化，增加了部分强制性条款。

　　比如新规范中规定，一居室(卧室+起居室+厨房+卫生间)使用面积从不小于34平方米，调整为30平方米。零居室(兼起居的卧室+厨房+卫生间)使用面积从不低于30平方米，调整为22平方米。

　　“住宅产业化的集成技术的使用，可以减少住宅的使用面积。例如，平板电视、整体橱柜等，所需要的占地面积减少，也降低了住宅的总使用面积。” 

　　偷面积将面临违规风险

　　目前，很多楼盘打出两房变三房、空中花园、入户花园等多种赠送面积的广告。

　　郑国庆介绍，新版规范规定，所有的阳台都计一半的建筑面积，并明确了阳台的使用功能，杜绝了开发商所谓封闭阳台按全面积收费的约定俗成做法。住户如果将阳台擅自改作其他功能，有关部门可以据此规范补收此前减免一半面积的费用。此外，针对阳台面积任意扩大化的市场行为，武汉市已先期出台地方法规对住宅阳台的大小作了明确的规定：阳台面积不超过套内面积的15%。一套建筑面积90平方米的户型，如套内面积70平方米，70平方米乘以15%，相当于阳台面积10平方米，计算一半面积有5平方米。也就是说，这套90平方米的户型，阳台面积不能超过10平方米。

　　新版规范规定，“卫生间不应直接布置在下层住户的卧室、起居室、厨房和餐厅的上层”。郑国庆表示，目前，一些退台式、复式或顶层收分户型，很难避免所有卫生间都在一条线上。规定中提到“不应直接布置”，意味着设计者或开发商必须采取包括夹层楼板、同层排水等方式加以避免。

　　新规定还提出，“住宅厨房和卫生间的排水立管应分别设置。排水管道不得穿越卧室”。

　　全北户型日照难通过

　　“每套住宅应至少有一个居住空间能获得冬季日照”，“卧室、起居室、厨房应有直接天然采光、自然通风”，“无外窗的暗卫生间，应设置防止回流的机械通风设施或预留机械通风设施的条件”。这是新版规定对于采光与通风的部分规定。

　　郑国庆认为，由于每个城市的冬季日照条件有所不同，一个居住空间必须满足多久的冬季日照，新规定中并没有定量要求，需要援引《城市居住区规划设计规范》等其他相关规范设计实施。当前，住宅的容积率越来越高，常常出现一个楼层五六户甚至更多的情况，其中难免有全北户型的日照得不到保证。特别是一些住宅用地性质做成的小户型公寓，全北向户型较为常见，因此应当引起购房者的关注。在通风方面，厨房因为天然气、油烟等因素，需要直接对外采光通风。而卫生间虽没有此项要求，但对于暗卫生间，规范要求要采取防止空气回流的换气设备。

　　增加保护儿童细节

　　在保护儿童方面，新规定提出“套内安装在1.80米及以下的插座均应采取安全性插座”，“阳台栏杆设计应采用防止儿童攀登的构造，栏杆的垂直杆件间净距不应大于0.11米”，“住宅的阳台栏板或栏杆净高，六层及六层以下的不应低于1.05米；七层及七层以上的不应低于1.01米”。

　　郑国庆介绍，目前，采用安全性插座已经是常规配置。在阳台栏杆设计方面，新规定更具体。“电梯不应紧邻卧室布置”，郑国庆介绍，电梯的低频噪音与振动，尤对婴儿与老人不好。如果电梯不得不邻近卧室，则须采取间隔壁柜、内墙敷贴吸音材料、电梯导轨增设减震橡胶垫等技术措施。

　　强制性条款如何落实

　　新版《住宅设计规范》中，很多保护业主的强制性条款如何落实到位？这是市民最关注的问题。

　　郑国庆介绍，首先，在当地建设主管部门下属的设计管理处职能范围内，在已经普遍实行了施工图设计审查程序，对开发商提交的施工图纸审查，如果违反了相关规范强制性条文的，审查机构将责成设计单位修改。在施工过程中，当地建设主管部门下属的建筑工程质量监督站，对施工单位是否按图施工进行监督，发现不落实强制性条款时，建筑工程质量监督站可以要求建设单位和施工单位进行整改。

　　【专家观点】

　　好户型不太可能面面俱到

　　武汉市民用建筑设计研究院副院长 郑国庆

　　户型的好坏，是一个从内到外的评价。不同的人考虑的侧重点不同。但我认为：

　　好户型的套内面积要分配精当。比如，90平方米、100平方米与120平方米的三房，它们的主卧、书房、阳台、厨房与卫生间的面积是如何分配的。面积的分配，可以看出一个设计师的功力，也影响着居住着的生活品质。

　　好户型的套内动线要相对合理。动(餐厅、客厅)与静(卧室、书房)、内(厨房、卧室)与外(客厅)、干(卧室、客厅)与湿(厨房、卫生间)，应合理分区，避免交叉、跳跃。

　　好户型的功能要适用。比如，某些120平方米户型，在进门口居然连鞋柜都找不到地方摆。主卧一开门，在客厅里都可以一览无余，这些都属于功能适用性方面的问题。再比如，由于武汉特殊的气候原因，住宅一般需要能够布置一定的储物空间。

　　好户型的各项技术经济指标要优异。除了大家普遍关注的公摊系数要合理之外，门窗墙体屋顶的保温节能性能、人均绿地指标、户均车位比等都是选房很关键的参数。

　　最后需要说明的是，好户型不太可能面面俱到，每个方面都做得很完美。每个楼盘，每个户型，只有放到具体的条件下，才能做出恰当的评价。

　　选择适合自己的户型

　　中国某研究院(华中)研究副总监 李国政

　　很多想要买房的人，总是很难找到令自己满意的户型；即使入住新房，也会发现并不尽如人意。"板楼难觅"，难道真的没有完美无缺的户型吗？

　　由于宏观调控政策对房地产业的限制和刚需住房需求量的不断增加，原来的一梯两户多变成了两梯四户或三梯六户，这就造成了每户间不可避免的互相遮挡，很难再有过去的“穿堂风”，在武汉这种闷热的天气下表现的尤为明显。即使打开房门，也不可能形成对流的自然风，个人的隐私也会受到影响。

　　其实一直以来，好户型的标准变化不大，不外乎朝向、大小、通风、采光等因素。但社会大环境的改变，再加上出于市场、成本的考虑，使得开发商在户型的标准上难免有所选择，自然造成了购房者的困难。特别是首次置业的人，一般都以刚需住房为主，又缺少买房经验，买错房的几率很大。因此，购房者在买房时要根据自己的实际情况，选择适合自己的户型。

　　第一，要结合自己的购房实力。一般小户型的刚需住宅都会存在问题，而真正的好户型又多是昂贵的豪宅，那么，你的购房实力就是决定买房的基本条件。

　　第二，买房前要到亲戚朋友家多看，了解各种户型的结构特点。这样，在必须舍弃的情况下，选择与自己需求最接近的户型。

　　第三，市中心建筑密度和容积率相对较高，住房的通风、采光自然受到限制，购房者可以根据自己就业的区域选择远城区的房子。虽然现在不太方便，但随着二三环线的通车，以后的交通会很便利，也可以让自己住的舒适。

　　另外，开发商在追求利润的同时，也要尽可能的优化户型，将住户的选择困难降到最低。

　　买房不能只看户型图

　　武汉验房网创办人、江城验房第一人宋金强

　　在光谷某楼盘，阳台位置在卫生间门外，去阳台必须要经过卫生间，非常不合理；还有的户型，紧邻管道井，管道井的墙凸到户内空间中，给后期装修实用带来相当大的不便；还有些户型没有阳台，日后晾晒衣服非常不方便。

　　挑好户型应该要注意到以下六个方面：

　　第一，家庭人口构成。这无疑是最基本应该考虑到的因素。一家三口、一家五口、新婚夫妇或单身，对于刚需购房者直接关系到是购买一室一厅、二室一厅、还是三室一厅或两厅等。根据家庭人口数量选好户型才能住的舒适。

　　第二，朝向。朝南户型为最佳。南北通透，夏天通风效果才会好。

　　第三，使用功能要齐全，布局要合理。厅、卧室、厨房、卫生间、阳台等各功能空间要面面俱到。购房者在看房时就要从功能和布局方面考房屋装修问题，避免装修时才发现户型布局不合理而为时已晚。

　　第四，采光。不能轻信售楼员一家之言，一定要亲自去看，注意看光线是否会被周围建筑物遮挡。同一楼层户型一样，位置不一样，采光可能会有很大的差异。

　　第五。个人经济实力。购房者要根据自身收入，经济实力来选房。收入较高，有较多闲置资产或储蓄的购房者选择大户型无可厚非；收入有限，却一味追求大户型带来巨大房贷压力不应提倡。小户型一样能功能齐全住得舒适。

　　最后，提醒购房者不能只看售楼员给的户型效果图，一些户型图会把家具缩小，给人感觉占据房屋空间小，从而显得房间很大。

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