据报道，7月23日，上海市住房保障和房屋管理局发布《以市住房保障房屋管理局、市规划国土资源局对公寓式酒店、酒店式公寓、公寓式办公楼等问题作出解读》强调，产权为住宅的酒店式公寓属 “限购范围”，而只有公寓式的酒店及办公楼才是不被限购的。

　　按照这一《解读》，上海一部分楼盘要被列入限购范围。

　　值得一提的是，常常和酒店式公寓混淆的公寓式酒店虽然不在限购范围内，但属于旅馆建筑，按照相关规定不得分套销售。

　　然而，根据此前上海媒体统计，上海至少有10个以上的酒店式公寓楼盘正在对外销售。但当《每日经济新闻》记者咨询这些楼盘时，其销售人员却依旧表示，项目不受限购令的影响。

　　对此，同策咨询机构研究总监张宏伟表示，上述自称“不限购”的酒店式公寓，其实并不是公寓，也不是酒店，而是商办性质的办公楼，真正意义上的酒店式公寓已经被列入限购范围。

　　业内人士认为，上海市房管局之所以强调酒店式公寓在 “限购范围”，是因为有房产企业或中介公司在一些楼盘销售广告 (或推介)中使用 “酒店式产权式公寓”、“公寓式酒店”、“公寓式办公楼”和“不限购不限贷”等宣传用语误导消费者。

　　上述《解读》发布后，有媒体记者曾以购房者名义电话咨询部分自称“酒店式公寓”的项目是否受限购令影响。有意思的是，那些真正意义上的酒店式公寓楼盘的销售人员多称其楼盘是住宅而非酒店式公寓，承认受限购令的制约；反倒是那些被《解读》明确划定为公寓式酒店的楼盘，销售人员却向记者强调项目属于“酒店式服务公寓”，不受限购禁令的影响。

　　为什么是上海？

　　上海，将酒店式公寓列入限购范围，是一次明确式的重申：产权为住宅的酒店式公寓属 “限购范围”，只有公寓式的酒店及办公楼才是不被限购的。

　　事实上，在一直严格执行限购令的上海，住宅性质的酒店式公寓从未脱离过限购范围。这样说来，好似上海的政策出得有点无厘头了。但是，长期以来混淆酒店式公寓的概念，不止消费者还有部分开发商。据说，上海这条政策出来后，有记者曾电话调查过部分自称“酒店式公寓”的项目，结果得到的回答和实质大相径庭。

　　按照严格意义上的区分，只有土地使用分类为住宅用地，房屋用途为居住，土地使用年限为70年的酒店式公寓，才是名正言顺的酒店式公寓；而那些商业用地或办公用地的小户型，更准确的叫法应该是“公寓式酒店”、“公寓式办公楼”。

　　要知道，目前市场上对外销售的绝大多数产品，都是“公寓式酒店”和“公寓式办公楼”产品，真正意义上的酒店式公寓反而占据很少的比例。有意思的是，前两者的开发商更乐意将项目称为“酒店式公寓”，这样的口头宣传，更能迎合购买者的心理需求；真正的酒店式公寓开发商却通常会以“精装小户型”名号来出现。

　　“以正视听”的政策，透露着上海人式的精明。一来，让那些宣传酒店式公寓“不限购不限贷”的开发商，主动靠边站，别再来混淆消费者的判断。二来，向公众再次强调公寓式酒店是禁止分割销售的，这些酒店是不可以被充当做公寓卖的。

　　此前，国土部对公寓式酒店禁止销售有明确的规定，但屡屡有开发商欲突破“红线”，将禁止分割销售的酒店向个人销售。在上海之前，天津、北京、青岛、杭州等城市，都出台过对商业、办公类非住宅项目的规范和管理规定。以杭州为例，有每层最多隔出3个带独立卫生间；禁设外挑式阳台和飘窗；除了特别规定的以外，其他只能按幢整体转让(销售)、办证，不得分割转让(销售)、办证等条款。不可谓不严苛。

　　但是，全国这么多城市谁也没有给这个综合性物业一个明确的定义。这些针对打着酒店式公寓旗号的非住宅项目的限制，却被误读为对酒店式公寓的限制。其实，在百度名片上，有关“酒店式公寓”、“公寓式酒店”、“公寓式办公楼”的界定早已有之。

　　我们应该感谢上海人的“咬文嚼字”。是他们开课，讲了一场酒店式公寓的概念课程。一个发展有十多年的成熟物业，竟然以这样的方式，被重新普及了。

　　在全国楼市房价环比出现上涨苗头，部分城市初现量价齐升，中央明确表态“必须坚定不移做好调控工作”的形势下，上海这一招出得相当及时，并且巧妙。

　　其实，从“史上最严厉调控政策”持续两年过程中，上海处处显现着这样的小智慧。调控开始，上海是较早出台楼市新政细则的城市，而且采用的是一系列组合政策，这是态度。在全国各地城市一次次试探性的“救市”动作下，上海只是短暂地被传闻了下“二套房”的新政，而从可以操作到被叫停，自始至终都没有出台正式的书面文件，这是姿态。在市场预期看涨，消费者购买需求被激发的现状下，上海又出台“非沪籍补缴社保不得购房，非沪籍单身不得购房”的限购新令，给自己带起“从紧”的帽子。

　　谁都看得出市场在回暖，速度超出想象。《人民日报》发文说了，“一旦房价反弹超预期，随时出台新调控政策”。上海的聪明就在于，没有必要在市场已经自行复燃的时候，去冒险做些或明或暗的试探举措，让更严厉的政策出台，把好不容易市场自行打开的缺口又给堵上。

　　被过度解读的政策

　　近日，一则“上海限购酒店式公寓”的消息在房地产界荡起很大涟漪，在整个市场趋暖的大背景下，如此带有明显“收紧”信号的政策，再次让圈内人士心头一紧，政府是不是在开始温吞的市场面前，再次泼起一盆冷水。

　　好在事后经过仔细研读，才知道真相根本不是传言的那样。上海这次出台的所谓政策，只是对过往一些混淆概念的一次廓清，而非是对现行政策的一次加码。这次上海所要限购的，是土地年限为70年的住宅性质的酒店式公寓，而远非我们理解中的土地年限为40年或50年的商业、综合性质的酒店式公寓，前者政策一直是当住宅来处理的，从来都是“限购、限贷”的对象；后者即便在这次政策出台后，仍可享受“不限购、不限贷”的待遇。

　　一次简单的澄清，为什么会引发市场的以讹传讹，甚至是有意的过度解读，这可能与当下回暖的市场有很大关系。房地产市场是个有趣的市场，无数的人因着不同的目的、认知水平、市场研判等，鲜明地存在截然对立的两大派别——唱空派和唱多派，前者十多年来一直唱衰内地房地产市场，无论市场当时处于何种高歌猛进间；后者则是坚定的买入派，构成房地产市场绝对的消费主力。十多年的博弈，让两派人员在收入财富方面分出不止一个高下，但在理论说辞方面，却一直难分伯仲，两派门派下，也各自云集众多拥趸。因此，在市场重新趋暖的大背景下，唱空派希望能找寻到更多的理论依据，来证明他们存在的价值以及市场再次下探的可能，也因此，才会有对任何所谓“趋紧”政策的趋之若鹜，而有意疏忽政策的实质内容。真要说上海的政策有什么意义，可能就在于它对住房产品的严格定义了，未来只有造在70年土地权限上的房子，采用称之为酒店式公寓，那些造在40年或50年土地权限上的房子，只能称之为“公寓式酒店”了，字还是那5个字，但所指却是天壤之别。要说政策的“狠劲”，上海远不如此前杭州出台的“禁酒令”，无论以何种称谓示人，以后一律不再批建40年或50年土地产权的公寓类产品。只是很奇怪，这么随意就能将产品名称肆意揉捏的行为，竟能在社会上堂而皇之地存在那么多年，有关部门为什么不能在产品问世之初，就明确恒定每类产品的命名，这应该不是件难事吧。事实上，类似的概念混淆，在很多产品类型上都存在，如花园洋房，无非只是多层公寓；如叠排，无非只是跃层的多层公寓，但因为命名随意，很多人都被搞得头昏脑涨过。难怪有人说，就产品包装而言，开发商及其背后的策划团队，堪称一流。

　　房地产承载太多的责任，以至于围绕着它，博弈重重。在如此能量巨大的“核弹”面前，一个人的表态，或一个政策的死死“卡口”，时间一久，一定会催生出一种无力感。市场对上海政策的过度解读，归根结底在于看似强悍的政策，仍缺乏给人一种安全感。一方面是政策的后继乏力，另一方面却是多方合力后市场的蠢蠢欲动，这种天然的不可调和性，再次考验着政府的应对能力。能否更具魅力地让政策持续有效发酵；或者能否用更为艺术的手法来处理房价问题，这或许才是真正关键所在。