张宏伟：督查楼市不代表收紧，警示企业应继续“跑量”
张宏伟
同策咨询研究部总监
近期楼市回暖，国务院办公厅24日发出通知，决定从7月下旬开始，派出8个督查组赴16个省(市)对房地产市场调控政策措施落实情况开展专项督查。这是近两个月来中央对楼市调控第十次释放调控不动摇的信号。此次督查的重点是检查住房限购措施执行情况，差别化住房信贷政策执行情况，住房用地供应和管理情况，税收政策执行和征管情况。
当前楼市政策不具备进一步收紧的可能性
国务院派出8个督查组赴16个省(市)对房地产市场调控政策措施落实情况开展专项督查，并不是为了收紧楼市微调这个总的政策大趋势，而是针对当前市场层面出现“炒地”、“炒房价”的现象进行有针对性的扶正和纠正，防止由于土地市场人为出现“地王”、开发企业通过营销手段制造“日光盘”、千人看房等现象而导致的未来买涨不买跌的市场预期的出现。
因此，本次专项督查应该来说是有针对性的对于个别市场进行“精准修正”。而不是采取一刀切的收紧。从整个市场层面来讲，当前楼市调控政策不具备进一步全盘收紧的可能性，同策咨询研究中心总监张宏伟(博客)认为，由以下几点理由：
第一、楼市调控政策进一步收紧，有损房地产及相关产业的健康、稳定发展，对于现在国内整体经济发展及保证“稳中有进”稳增长来讲，有可能不是太有利；
第二、现阶段还仅限于狭义市场成交量回暖，不足以导致市场基本面整体回暖，后市仍有不确定性。
从市场的角度而言，2012年5月楼市成交量回升之后，由于还只是局限于市场成交量的狭义回暖，整个房地产基本面包括土地购置情况、房地产投资、新开工面积、房企资金面及盈利状况等均未出现量价明显回升或增速回升，广义市场基本面没有回暖，后市仍存在一定的市场不确定性因素。
第三、从调控效果而言， 由于“去投资化”的常态化的楼市调控措施，各地投资性投机性需求已经被大量挤出楼市，市场基本回归至以“自住需求”为主，并且各地房价已经“停涨”或出现10-15%以上的个案价格下调，楼市调控已经取得显著成效。
另外，从本次督查的内容及目的来看，其实，政策微调的整体基调并没有改变，只不过是政策微调的内容和出台的时间点一定要和当地市场和宏观经济面结合，不可出现过早出台微调政策，或出台微调政策的调整面幅度过大的问题。
因此，从这个角度来讲，按照本次微调政策的总基调，如果微调政策导向偏向鼓励投资性需求和投机性需求入市，那么这方可成为“救市”。明白了这些，其实，也就明白当前政策导向的大局应该还是尽可能围绕“自住需求”进行，即使出台刺激需求入市的政策也是点式的“微调”政策，并且微调的幅度也不会太大，同时也是围绕楼市“刺激刚需”这个核心而出台。如果违背了这个原则的政策，很有可能被快速叫停。
市场“基本面”好转后“涨价”也不可取
如果整个市场走势在未来3-6个月由“量增”到“量价齐升”，商品住宅市场成交量的持续回升传导到让开发企业加大新开工面积或房地产投资，普遍性使开发企业开始出手拿地，那么，整个市场“基本面”有可能会得到好转，起码比今年上半年会好得多。
那么，在这样的市场背景下是否会出现普遍涨价的可能性呢？而事实上，无论媒体报道还是开发企业未来推盘策略表述上，“涨价”已成为近期一个比较敏感的话题。尽管开发企业只是“喊涨”而并没有真实付诸行动，在二手房市场买家也没有卖卖家涨价的帐，但是，这样的涨价的心理预期开始在这个时候影响未来市场的走势，而这个气氛将随着市场成交量的持续回升、企业资金面得到缓解的市场背景下成为现实。
如果未来3-6个月市场由单纯的“量增”到“量价齐升”，并且由于成交量的增加出现“买涨不买跌”的市场氛围，那么，整个政策及市场未来走势走势来讲，并不一定可取。原因很简单，一旦市场出现“量价齐升”、“买涨不买跌”的市场氛围，整个“微调”放松的政策基调有可能在十八大召开前夕或政府换届的这个阶段出现微幅有针对性的收紧。因此，从这个意义上来讲，当前开发企业炒作“买涨不买跌”的市场氛围不可取。
下半年仍为市场继续 “放量”时间窗
同策咨询研究中心总监张宏伟认为，就全国而言，政策面“降息” “降准”与楼市“微调”形成市场叠加效应，这个叠加效应对于房地产市场继续“放量”起到刺激作用，预计整个下半年楼市成交量将好于上半年，成交方面应该在下半年的这个时间窗继续保持“放量”。
本次国务院派出8个督查组赴16个省(市)对房地产市场调控政策措施落实情况开展专项督查，从效果和目的来看，应该还是继续维护本轮调控来之不易的调控成果，因此，从这次督查的角度来讲，开发企业不应对下半年楼市抱有太乐观的市场预期，应该在下半年的这个时间窗继续保持“放量”。
就具体需求而言，无论是一线城市，还是二三线城市，对于首套房置业者来讲，由于“微调”政策的继续，以及本次明确房贷利率在政策范围内可以最低至七折，那么也就明确地为首套房自住需求进一步放量入市提供了市场机会，应该来说，现阶段仍然是自住需求最佳的购房时间窗口，在这个阶段，在降息、降准及各种微调等多种因素综合作用下，以首套房置业为主的需求将会继续积极入市，继续放量，延续之前成交量回升的局面。
对于改善型需求以及部分投资型需求来讲，一线城市中高端成交放量的特征明显与二三线城市，在下半年，由于本次降息导致的市场“流动性”的释放将导致未来通胀预期明显增加，这将使投资客重新关注作为资产保值增值的房产，中高端需求在降价为主导的营销动作下也将成为下半年成交量攀升的一大特征。但是，由于“去投资化”的限购限贷政策尚未明显松动，因此，外来的投资投机性需求不会大规模入市，这些需求也难以对于房价产生太大的影响，整个市场房价出现年内大幅反弹的可能性几乎没有。
