“青城天下幽”！作为国家级风景名胜区，青城山堪称旅游度假和休闲避暑胜地。青城山板块以开发度假休闲避暑地产闻名于房地产界。然而，2012年盛夏，青城山楼盘的销售却并不理想。青城山休闲避暑地产销售究竟难在何处？当地楼盘开发商都有哪些应对举措？青城山的楼盘有哪些独具优势的资源？能否像三亚楼市一样吸引国内外投资购房者的眼光？

　　本报记者 姜必刚 实习生 成欣萌

　　楼盘销售业绩难觅亮点

　　进入2012年盛夏，以休闲避暑地产闻名于世的青城山楼市，却犹如当地近期阴雨绵绵的天气，缺乏夏日里应有的火热，在最该热销的季节却没有想象的销售业绩，这一区域内各大楼盘不得不大举进行优惠促销——

　　“2万元抵20万元”，这是海航·香颂湖在都江堰聚青路中央打出的大幅促销广告牌。记者注意到，尽管广告牌很醒目，但过往的车辆不多，留意的人更少。7月13日下午，记者在该楼盘售楼部发现，约莫1个小时内，几乎不见看房客。

　　“为冲全年销售目标，现推3期联排别墅，其中部分房源做内部认购，内部认购总价优惠60万元……”这是中信云栖谷客户经理发到记者手机上的一条促销短信。

　　“全款优惠4%，按揭优惠2%”，这是中铁·水映青城推出的最新优惠价。有机构统计，与该项目2011年9月16日第一次对外报出单价13000元相比，10个月以来，销售价格累计下跌了3400元，跌幅为27%，目前均价9600元/平方米。

　　除了这几家知名大盘，记者在青城山沿线采访了解到，其他中小楼盘尽管价格要相对便宜，但普遍销售情况不理想。为进一步了解青城山楼盘的销售现况，记者登录成都市城乡房管局下属的透明房产网，查看到比较真实的数据——

　　以中铁·水映青城为例，该项目于2011年8月4日领取到1147号预售证，包括5、6、7、11、12、15号楼，共计205套房。目前透明房产网上显示的可售房源还有180套，也就是说将近1年时间里仅售出25套房。

　　海航·香颂湖于2011年11月1日领取1170号预售证，包括23、30、31、32、33、57、62、64、67、68、69号楼，共计45套房。目前透明房产网上显示的可售房源还有36套，也就是仅售出9套房。此外，该楼盘今年5月4日领取的第1194号预售许可证，共计9栋楼9套房，目前都处于可售状态，也就是说无一套售出。

　　龙湖·小院青城于2011年7月29日领取1135号预售证，共计9栋楼100套房源，目前透明房产网上显示都处于可售状态。

　　相比之下，中信云栖谷的销售情况要好得多，透明房产网显示其2个批次1182号和1185号预售证的房源都已经售出，算是青城山楼市中少有的亮点。

　　楼市颓势期待新的购买力

　　青城山名声如此显赫，为何这一区域的楼市今年却呈现颓势？成都卧龙吟机构总经理杨明富认为，这种状况不只今年才有，事实上从前几年就开始显现了。

　　近年，不少购房者开始转向龙泉山、峨眉山，甚至转向大凉山里的西昌，这些地方的楼市相比青城山要景气得多。峨眉半山·七里坪就是一个例证，开盘以来的销售经营都相当理想，当然其独特的区位、优美的环境、良好的规划、到位的宣传营销也是成功的重要因素。

　　作为都江堰加快灾后农村住房重建的重要措施，青城山大量兴建了联建房项目。在解决当地居民安居乐业之余，部分可售房源也抢占了商品房项目的市场。据不完全统计，整个都江堰-青城山及附近区域的联建房项目达100余个，而且比起省道106沿线的商品房项目，大多数联建房项目尽管品质有待提升，但自然环境更优美，度假休闲避暑功能更佳，而且售价更便宜，因此非常吸引人。位于青城外山红梅村的联建房项目——青山逸品环境优美，目前部分房源售价仅4600元/平方米。

　　类似的优质联建房项目还有青城顶尚、青城依山郡，这些项目在吸引众多购房者的同时，也对周边的商品房项目销售造成极大冲击。记者在采访中发现，目前一些联建房项目在建成一期之后，还在开发建设二期、三期……据青城山一位不愿透露姓名的开发商介绍，当地联建房的土地成本相对便宜，而以商品房项目——龙湖小院青城为例，其3宗地拍卖成交价分别达274万元/亩、230万元/亩、186万元/亩，平均楼面地价高过一些联建房的售价。该开发商认为，在这种市场环境下，青城山商品房项目销售自然是难上加难，除非联建房建成销售完两三年后，新的市场购买力开始兴起，或许商品房项目才能“起死回生”。

　　产品自身缺陷导致销售难

　　“青城山楼市之所以出现今天的格局，与开发商及项目自身定位有关。”作为青城山板块最具影响力的项目——中国青城开发商大城房产董事长高利军在接受记者采访时坦言：“在面对艰难的外部环境下，开发商要想突围，还必须从自身找原因”。他认为，一些项目规划不当、产品错位、配套不全，是导致销售经营难的重要原因。

　　高利军指出，青城山距离成都仅60余公里，旅游度假和休闲避暑有着巨大的市场潜力，但作为开发商不能片面理解和设计项目产品，而必须考虑人们前来度假休闲生活所需，比如有无简单购物、日常餐饮、休闲娱乐等设施，更重要的是能否提供优质到位的物业管理以及管家服务。因为，能在青城山买度假物业的业主，大多数属于有钱无闲的人，他们需要开发商及物业管理公司提供管家式服务，以确保他们有空来居住时不用打扫清洁，也不用担心平时的安全，而且可以买到简单必要的生活用品，不必为了买油盐酱醋茶而开车外出。

　　事实上，青城山多数楼盘的配套不全，尤其是早期开发的项目往往不能提供管家服务，即使物业管理工作也做得比较差，难以为业主提供便利的生活条件，导致业主节假日前去度假却沦为清洁工，时间一久，他们就厌倦了，于是一些业主开始廉价转让物业，这种情形在投资购买群体中传开了，后续跟进者自然会“望而却步”。

　　其次，为保护世界双遗产景区内外环境，商品房项目被严格限制在青城山环山公路以外的区域，主要靠近省道106公路两侧，这些项目的自然环境和休闲避暑环境相对较差，难以和地震后兴建的联建房项目相比，加之成本及售价较高，因此难以和其他项目拼抢客户。对此，高利军建言，后续开发商在选择项目地段及规划设计时，一定要三思而后行。