闲置土地处置，一直不缺少政策，却始终顽疾难医。

　　2012年7月1日，修订后的《闲置土地处置办法》(以下简称《办法》)即将正式施行。相比1999年出台的老规定，新《办法》在闲置土地的认定标准、处置利用、预防和监管上予以细化。

　　目前，全国各地正在展开例行的闲置土地专项通查。但鉴于近几年国土部在闲置土地处置上“雷声大雨点小”的实操表现，业界对于新规的实施效果也难持过高期望，一致表示要看“执行力”。

　　记者对比之下发现，新办法增加了21条条款，但比去年底发布的修订草案减少了2条条款。增加的21条条款并没有改变“1年闲置征缴20%闲置费，2年闲置无偿收回”的核心规定，减少的2条条款反而比修订草案对开发商的处罚更为宽松。

　　时遇房地产调控下开发商的停工缓建、地方政府卖地难的窘境，理论上增强了国土部门执法的可操作性的新规，在现实操作中会否严格落地？对于开发商又会有怎样的影响？

　　闲置地治理不缺政策

　　在对新《办法》进行解读时，国土部政策法规司司长王守智解释的新《办法》的进步之处包括：禁止“毛地”出让，可避免因拆迁等原因造成的土地闲置；不允许以“围墙”为动工标志；强调了政府与土地使用权人平等地位等。

　　记者发现，相比13年前出台的老办法，新增加的21条最明显的改变是，增加了对地方政府原因造成的闲置土地的认定和处置方案，并增加了市县国土部门工作人员应承担的法律责任条款。

　　新《办法》还细化了对开发商闲置土地的认定及处置程序。对“动工开发”进行了明确的表述：依法取得施工许可证后，需挖深基坑的项目，基坑开挖完毕；使用桩基的项目，打入所有基础桩；其他项目，地基施工完成三分之一。      《办法》同时明确：“已投资额”、“总投资额”均不含土地出让价款、划拨价款和向国家交纳的相关税费。此前开发商“围墙”开发的假动工行为，今后将难以奏效。

　　但是，记者查阅资料发现，近几年国家有关部门对于闲置地的处置方面三令五申，并不缺乏法律法规，先后出台的相关文件有《关于加大闲置土地处置力度的通知》、《关于认真贯彻〈国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见〉进一步加强土地供应调控的通知》、《国务院关于促进节约集约用地的通知》等。

　　新《办法》中“未动工开发满1年征缴20%闲置费，满2年无偿收回”的核心处罚条款，在上述过往发布的文件中，均有且屡次被提及。因此，长期困扰中国城市发展的土地闲置问题，显然问题并不出在“无法可依”上。

　　新规落地被指“适度宽松”

　　新老《办法》被部分业界人士解读为“新瓶装旧酒”。对比新《办法》和去年底发布的修订草案，业内人士还质疑，对于开发商的处罚规定“相比以往反而宽松了一些”。

　　修订草案中第32条对“应动工开发建设总面积”予以规定，明确表示不包含绿地面积。但是在新《办法》中删除了此项规定。

　　修订草案规定了“未动工”，是指依据“已批准的施工图建筑基础未达到正负零标高”的情形下停止开发建设的行为，而新《办法》删除“未动工”定义，转为增加如前文所述的“动工开发”定义。业内人士分析，以一般住宅用地估算，新《办法》中对开发商在地基开发阶段的投入要求就减少了40%-50%。

　　北京锋锐律师所律师邢万兵还一针见血地指出，新《办法》未规定“征缴增值地价”处置措施，但在国务院2008年1月3日出台的《关于促进节约集约用地的通知》中有规定，对闲置土地特别是闲置房地产用地要征缴增值地价。此项规定可避免出现在征收土地闲置费后，囤地企业仍然有利可图的情况发生。

　　此外记者注意到，新老规定均认定“已动工开发但开发建设用地面积占应动工开发建设用地总面积不足三分之一”为闲置地，但是对于剩下的三分之二面积何时开工不算闲置没有界定，这一定程度上增加了开发商捂地择机开发的灵活度，也是目前多年以来大盘拿地开发商普遍采取的囤地开发获利策略。

　　此外，对于投资额超过25%的“烂尾地”是否属于闲置地，新《办法》也没有界定。事实上，全国各地烂尾楼停建工程闲置土地却不在少数。

　　对于新《办法》过于宽松的看法，业界也有不同观点，如房地产专家韩世同就认为，“1年征缴20%闲置费、2年无偿收回”的闲置地的处罚力度对于开发商来讲其实是很大的损失，以至于促使开发商想各种办法化解和回避。

　　“现在的规定跟实际操作之间的距离比较大，倒不如在实际的操作方面适当的规定一下，或者是寻找到一些可行的办法，否则的话还是会形同虚设。”韩世同建议。

　　开发企业不敏感

　　近几年，有关加强闲置土地处置的呼声一直不断，包括SOHO中国董事长潘石屹在内的众多业内人士认为，开发商囤地所导致的楼市住房的非正常供应，是房价快速上涨的直接原因之一。

　　在2010年国土部“1457宗闲置土地黑名单”曝光后，国土部也把整治闲置土地作为工作重点，每年的3月-7月，全国各地都会集中开展清理闲置土地的工作，并且屡次召开新闻发布会，“晒出”各地闲置土地及其处罚情况，对地方政府和开发企业予以警示。

　　虽然各地治理闲置土地“捷报”频传，但业内认为一直是“雷声大雨点小，板子打的不响又不准”，闲置土地的治理效果实际并不理想。

　　据中国房产信息集团监测数据，至今年2月，56%的房企土地储备的消化周期都在10年以上。其中绿城集团土地储备消化周期由2010年底的13年跃升为2012年2月的24年。世茂、招商、保利、碧桂园及荣盛发展等房企，进入2012年后土地储备的消化周期也均已达到近几年的高位。

　　一位接受记者采访的开发企业的负责人表示，如果严格按照新规执行，对主动囤地或因为资金紧张而被动囤地的房地产企业的影响会很大，势必会加剧企业的现金流压力。

　　“但是正值房地产调控，政府对企业开工减缓多持理解态度，快到规定的闲置地处理规定时限时，政府会私下督促企业尽快开工，但对于企业开工后的建设进度监管不严格。”北京一开发企业的拿地负责人表示，国土部的闲置土地清查风暴对于企业来说也并非毫无威慑力，关键上要打到“板子上”。

　　上海易居房地产研究院副院长杨红旭也认为，近些年来闲置用地的治理效果不理想的原因：“不知该打谁的板子，或者不愿打板子”。造成地块闲置的原因到底是在开发商还是地方政府，多是笔糊涂账。即使是开发商的原因造成的土地闲置，地方上碍于各种关系与情面，往往难以从严处置。

　　“要想查处土地闲置，首先得能讲清楚责任，公平对待土地交易双方，勿以地方政府而免责之，勿以大牌企业而姑息之。”杨红旭说。（文_特约记者 兰晓）

　　>>7月21日新浪乐居大型看房团火热招募