新浪乐居讯(编辑 邱瑟)7月16日，龙湖地产北京公司总经理宋海林接受北京新浪乐居主编务名扬专访，分享了龙湖眼中的北京新商业地产格局。除了大部分人熟悉的成熟住宅开发经验之外，宋海林介绍，早在2000年龙湖就已经开始涉足商业地产，2003初始投入约3个亿开发的北城天街项目，到今天整个项目年租金收入就已经接近3亿，是龙湖商业地产开发史上的成功案例之一。

　　针对北京新商业地产格局，宋海林认为其发展潜力是巨大的。宋海林表示，新加坡城的国土面积是一百平方公里，商业中心不少于九十家，而北京仅一个朝阳区就有二百平方公里，但称得上购物中心的也就二十家左右。

　　宋海林称，目前中国GDP的构成中，消费是被大大压抑的，占30%左右，美国是将近70%，未来整个GDP的贡献当中，消费会占据越来越大的比例，只有真正的消费上来之后，整个经济的状态才是真正健康的。

　　据宋海林透露，今年在整个龙湖集团战略当中，商业地产是非常举足轻重的一块。

　　以下为访谈内容实录：

　　主持人：各位新浪乐居的网友大家下午好，欢迎大家关注本次专访，我们这次专访的主题是龙湖眼中的北京新商业地产格局，提起龙湖地产，相信大部分人的第一反应是，哦，那是一个很棒的住宅开发商，但其实不然，龙湖在商业地产上已经进行了很长时间的运营经验，并取得了很好的成绩。那么今天，我们特别有幸请到了龙湖地产北京公司总经理宋海林，来揭秘龙湖眼中的北京新商业地产格局，首先请宋总跟我们网友打声招呼。

　　宋海林：各位网友大家下午好。

　　主持人：非常荣幸请到宋总过来来参加我们的专访，首先请您谈谈，在您的眼中，北京新商业地产格局应该是什么样子的？

　　宋海林：应该这么说，从我们眼中看到的北京商业地产发展的格局，应该是潜力无限的。从北京以往的整个城市规划来看，第一个，这个城市在发展的过程中，是一个不均衡发展，因为大家知道老北京的格局是完全对称的。但是在2003年，当时在北京总体规划新编的时候，你明显感觉到北京城市发展相对偏重于北部和西部。在东部和南部的发展不够均衡。那么在这样的一个城市发展的格局之下，商业地产应该说在北京城市发展的历程当中，我认为是没有得到应有的价值体现。

　　这个当中在以往很多项目当中我们也可以看到，本来是商业金融的一个项目，但是很多时候呈现出来的是以公寓的形态。这些实际上跟以往的一些政策，或者是发展商的一些业务的重点都是相关的。由于这些原因，目前在北京整个地产格局上可以看到它的不均衡。因为这种不均衡，所以导致了它有巨大的潜力，比如说购物中心的形态，比较像新加坡，新加坡城的面积是一百平方公里，那么在这样一个一百平方公里当中，我们可查到的具有一定规模的不少于九十家，在北京我们可以看到到底有多少？仅仅一个朝阳区，城区大概是在二百平方公里，在朝阳区，我们看到能够让我们称得上的购物中心这样形态的恐怕还不足二十家。所以这就是北京商业地产从发展的格局上看，最大的特点就是潜力无限，它未来的潜力是巨大的。

　　主持人：面对这样的一个商业潜力，咱们现在主要在做哪些方面的工作？

　　宋海林：龙湖成立北京公司是2002年，但是第一次在北京做项目，是2006年，所以我们进入北京市场只有短短的六年的时间。以往我们更多的精力是在关注住宅这方面，我们做了不少的住宅项目，从保障房到一些相对高端一点的楼盘，都做了。从前年年底开始，我们在北京实际上在做一个战略性的转型，就是在北京开始更多地关注商业地产的发展，关注一些大型的商业购物中心的综合体这样一种项目的发展。目前，我们在北京是正在进行的有两个大型的商业综合体的项目，一个是长楹天街、一个时代天街，大概都在六十万到七十万平米的建筑规模。

　　主持人：体量也不小。

　　宋海林：是的，目前我们已经做出来的，已经落成投入使用的商业项目还有另外一个，就在地铁四号线的西苑站，星悦荟，那个我们做的是一个民国风格，我们持有的不到一万平米，非常有特点，我们打造的是民国风格的一条街，里面汇集了一些餐饮，汇集了一些高端的家居，还有一些零售业态，在那样一个街道里。从现在实施的效果来看，包括目前租客的反应来看，应该说效果还是非常好的。

　　主持人：主打的一种特色化来取胜，因为它体量不大。您刚才也提到了咱们现在有两个在建的大型的商业项目，这两个项目的具体情况能介绍一下吗？

　　宋海林：这两个项目是这样，我们布局上选择了一个是在朝阳，一个是在大兴。朝阳的这个项目叫长楹天街，就是年底即将开通的地铁六号线上，常营站，这个项目，我们的住宅和商业的比例，住宅大概占了30%，剩下的是我们的持有商业，商铺，还有写字楼和公寓，它的业态是比较丰富的，是一个大型的综合业态这样一个项目。

　　另外一个项目是在大兴，大兴的这个项目是在地铁四号线上，生物医药基地站，在这个项目当中，我们核心的是有一个大型的购物中心，超过二十万平方，还有一些配套的商铺，剩下的是以住宅为主，大概的比例商业占40%，住宅占60%。这两个项目的规模都是在65万方左右。

　　主持人：在这两个项目里面，咱们自持的比例是多少？

　　宋海林：我们现在基本上是严格控制我们出售商铺的比例，我们在长楹这个项目上，出售商铺是在12%左右，剩下的都是自持的。那么在大兴这个项目上，我们自持的比例差不多是接近80%。

　　主持人：80%的比例是自己持有。

　　宋海林：对。

　　主持人：这对于未来项目整体的发展是一个非常好的保证，避免了把商铺完全散售以后，在后期经营管理上带来的种种问题。

　　宋海林：对，没错。

　　主持人：我们可以说有长楹天街和时代天街，是双天街的项目？

　　宋海林：对。

　　主持人：这两个项目他们在各自的商业特色上，我不知道咱们内部有没有一个更有区别化的一个定位？

　　宋海林：应该这么说，我们持有的商业部分，它的业态基本上是相近的，叫做天街系列，是一个非常综合的，但是定位是更加偏重于家庭的体验型的一站式的购物中心，我们会有电影院，还有餐饮，这些基本上我们在天街的配置当中是相近的。

　　但是有所不同的是，在长楹这个项目当中，我们有一部分是底层的商铺，但是还有公寓和写字楼，它占据商业部分的相当大的比例。在大兴这个项目当中，我们是结合着超过二十万平米的购物中心之外，做了一个活力街区，就是以商铺组成了一个非常有活力的，空间上也非常生动，建筑形象上也有一定特色的街铺组成的一个街区，这个街区面向城市绿地和大型的购物中心，紧密地结合在一起。

　　主持人：长楹天街，是一个楼盘非常扎堆的地方，光周边老社区就有近30多万人。

　　宋海林：对，那个地方将来人口的居住密度非常大，所以在那个区位，我们希望把商业的这种互动感、活力感做得更强一些。所以我们整个出来的商业业态，它看起来更加的综合性，然后更加的具有活力。

　　主持人：那么咱们现在这两个双天街项目，天街系列这两个产品，现在它的商业部分的销售情况又是怎么样的？

　　宋海林：应该说这两个天街项目还是受到了整个市场的关注，从去年我们长楹天街入市，时代天街入市，到今年上半年为止，这两个项目销售额总计突破了40亿，这基本上和我们原来预期的销售是吻合的，尽管我们正在经历市场的下行，但是这两个项目应该说在这样一个市场环境当中，表现非常好。

　　主持人：能取得这样的一个成绩，肯定在现在的市场环境下，同行都会投来非常羡慕的目光。那么在这个项目热销的背后，我们又用了哪些的方式和途径，我相信这是很多业内人非常关心的一点，您有没有什么独门秘技跟我们分享一下？

　　宋海林：我想主要是两个方面，第一个还是共赢，也就是说我们的这些客户和我们在项目的不论是选址还是产品本身，形成了互动，他们能够感觉到我们在商业地产布局时候的我们的用心，我们对城市发展趋势的判断和理解，这是得到他们的认可。现在从我们选址来讲，比如长楹天街这个项目，在常营这个位置是非常具有潜力的，它直接会承受到CBD东扩带来的好处，直接能够感受到CBD形成后，大量的企业进驻对整个区域的带动和辐射影响很大，这个区域应该说是朝阳区下一步发展的一个非常热的地方，从目前销售情况来看，很多的客户他们是认同的这个区域的位置和发展前景。

　　具体到这个点上，第一，它是地铁六号线上最大的一个站，我们和地铁本身是做了一个非常有特色无缝的对接，这个可以说在北京所有的地铁当中是一个先行者，这种和地铁无缝的对接的方式，我相信给很多客户带来信心。第二，本身作为产品来说，我们是一个大型的商业综合体，但是它又不同于以往很多综合体，因为很多综合体是一个高叠加，在一个不大的地块当中，把商业、公寓、写字楼，高密度叠加在一起。

　　主持人：有点类似于香港那种。

　　宋海林：对，非常密集，那么相对来说它比较方便，在我们现在的这个项目当中，相对来说，我们整个施展面还是比较大的，我们采取的是分层的方法，也就是最核心的层是我们的商业层，第二个圈层是公寓、写字楼、底商，再往外的一个圈层是我们的住宅，相对比较安静一点。所以在这样一个大的商业综合体当中，我们不仅仅是实现了商业、公寓、写字楼、住宅的一个多功能、多业态城市地标大盘。同时我们也为我们住宅的客户单独设计出来，有一个非常好的环境，我们现在住宅部分独享的景观面积是在四万到五万平米之间，这个在朝阳北路这样一个地铁上盖的结点上是非常难得的，对于这样的一个产品，我相信客户是比较认同的，对于我们这样圈层式的布局。所以我想这是客户和我们之间产生共赢的一个方面。

　　第二，是客户对我们的认可，我们很多客户，我们也带他们去我们已经做了天街项目这样的城市，去重庆、成都去看我们已经做出来的项目。

　　主持人：把这些业主请到当地看？

　　宋海林：对，有不少业主实际上已经看了我们做出来的天街项目。龙湖呢，实际上我们商业经验是非常悠久的，从2000年开始，我们就已经介入到商业地产，在重庆做了北城天街这个项目，规模将近二十万平米，那个项目是2003年落成的，到今天已经十年的时间，今天这个项目，它代表了重庆的观音桥商圈，它大过了解放碑商圈，那个案例给了我们非常丰富的经验和积累。所以应该说龙湖在整个商业的运营当中，是有着很多的经验，很多的教训。所以我们有这个信心，在北京把我们两个天街的项目能够比原来做得更好、更完美。

　　主持人：像宋总您提到咱们是从2000年开始涉足到商业地产的开发，到现在已经12年了，但我想大家很想知道，当时龙湖为什么在重庆涉足商业地产，又是什么原因呢？

　　宋海林：应该说当时在做那个项目的时候，也是一个综合型的项目，有一部分商业，还有一些住宅。在当时这个时点上，说实话，很多人是不太敢碰的，我跟吴总聊过几次，他当时的感觉，是觉得这个地方是非常有潜力，那个时候说实话，在北城天街这个位置是有非常多的烂尾楼，而且看不出来很有潜力的商圈，但是当时我们通过多方分析和论证，认为那个地方非常有潜力。所以在2003年做了两个项目，当时初始的投入应该是在三个亿左右，到今天整个项目每年租金的收入就是接近三个亿。

　　主持人：那相当厉害了。

　　宋海林：对，所以今天回头来看，当时的这个决策，实际上就是基于龙湖对地段的战略性的判断和这种决心，我们要做这件事，而且我们相信这件事能够做好，投入进去做，到今天换回来的，是一个非常成功的案例。

　　主持人：在当时的这种商业氛围，能有这样的一个勇气去做这么一个项目，确实需要龙湖有很大的决断力，要不然不会看到现在形成了一个百亿元的一个商圈，非常厉害。咱们再把话题引回到北京的双天街项目，从营销的手段上有什么特点？有没有一些实战的经验给大家分享一下。

　　宋海林：这个事应该是两面来看，第一个，我相信最好的营销手段，是让我们的客户能够得到真正的益处，得到真正的好处。实际上在重庆，我们是有一批非常忠实的客户，这些客户是在我们开始涉足到商业地产的时候，就一直跟着我们，非常认我们的这个牌子，在商业地产方面，他们跟我们进来的时候，都是享受到了当时入市时候的一个低价格，而且享受到了我们对商圈位置的判断。比如说刚才我们说到的北城天街的这个案例，旁边有一个枫香庭的项目，它当时的底商不到一万块钱，到今天呢，应该翻了四倍到五倍，另外除了价格上的增值，还有它的商业出租的回报，所以这些客户确实跟着龙湖享受到了好处。包括像长楹这样的项目，包括像大兴这样的项目，我们最核心的还是通过我们的选位，我们的运营，我们觉得这两个选址都是未来成为非常重要的区域级的商圈，它们具备了这个机会和条件，比如有产业的聚集，有人口的聚集，有轨道交通的便利等等这一系列的，我们觉得是具备这个条件的。

　　同时，我们现在在销售过程中，我们给出的这个价格，我们自己觉得还是比较好的，性价比高。

　　主持人：给我们网友介绍一下咱们厚道的价格大概是什么价位？

　　宋海林：现在我们商铺到目前为止的均价在四万二左右，写字楼两万六左右。

　　宋海林：我们相信北京的商业地产格局应该是潜力无限的，所以我们相信未来这两个点还是有很大的机会成为北京未来在商圈上的两个亮点。这是最核心的，我们在做销售的时候，是不是能够真正的为客户去选择一个有价值的，有潜力的区域，把好的产品呈现给他们，这是最重要的。

　　当然还有我们通过好的渠道，通过好的传播手段，把我们的好产品推荐出去。像这次在两个天街的销售过程当中，我们也增加了跟电商的合作，增加了一些其他渠道的推广，包括跟新浪的合作，非常成功，尤其在五月份，长楹天街当时创造了一个非常好的成绩，在当月的市场上是名列前茅的，所以我们觉得是离不开我们这些媒体的帮助，给我们提供了很多的支持。所以我想一方面是我们自己要有足够好的眼光，要有足够好的心愿，去为客户呈现有价值的产品。一方面也是通过我们媒体的手段，让我们这些好东西能够传播出去，这是我们最核心的理念。

　　主持人：看来真是龙湖在帮助业主实现一铺养三代，这个远景目标上做了很多实际工作，这些业主也是蛮幸运的，在商业刚入市低点的时候进入，现在已经享受到实实在在的回报。那在龙湖的战略规划中，我们从北京到全国去看，在龙湖的商业战略规划中，商业地产是处于一个什么样的地位？

　　宋海林：应该说是这样，当初我们在十二年以前就接触到商业地产当中去，实际上是从龙湖的核心层可以看得出来，一直以来是非常重视商业地产这块。所以今年在整个集团战略当中，商业地产是非常举足轻重的一块。

　　主持人：能说一下咱们战略里面，百分比能占到多少？

　　宋海林：我们会有这样一个愿景，现在我们说的在利润贡献上，现在商业地产不到5%。但是我们还是有一定的规划，从整个集团的层面，在战略上是高度重视商业地产的发展，这是我们的目标和理念的一个坚持，坚持做这块。未来我们是希望通过一段时间，到2026年的时候，能够让我们的商业地产部分的利润，能够占到整体集团利润的30%左右，这是我们总体的希望。只有这样，才能让我们整个集团未来的发展更加均衡，而且我们也是相信在很多的一线城市，商业地产是具有巨大的潜力的，像北京一样。当然这个过程当中，它是一个漫长的过程，它需要我们不断地进行资金的沉淀，所以我们在内部也会有一系列的投资和控制的原则，保证我们第一，坚持做这件事。第二，是有维度的进行。

　　主持人：商业本来就不是一个短期见效的。

　　宋海林：对，所以这个我们在内部是有一系列管控的方式，保证我们每年都把一部分的资金沉淀到我们商业地产当中去，通过15-20年的时间，让商业地产的利润贡献在整个集团当中占据重要的一席之地，这是我们非常坚定的目标。

　　主持人：在目标的实现过程中，咱们在做的北京这个双天街它是处于一个什么样的地位？我们有没有考虑说北京双天街成功的模式在全国其他城市进行一个复制？

　　宋海林：在北京不管是长楹天街，还是时代天街，这样的模式，和轨道交通无缝连接的模式，这种模式的探讨，不同业态之间比例的匹配，对我们来说都是一种尝试。我们还是比较有信心把长楹天街和时代天街做成我们整个集团在一线城市里头成功的两个案例，通过这两个项目的成功，会逐渐地推广到我们目前在其他的一些城市，包括在上海、杭州，都有这样的布局。会逐渐地把这些天街的成功的模式，放到我们其他的这些城市里去。所以对整个集团来讲，目前长楹和时代天街这两个项目，是集团战略的重点之一，也是商业地产发展当中战略的重点之一。所以在这两个项目推进当中，我们也得到了集团的高度关注和大力的支持。

　　主持人：在商业地产这个品牌上面，我能理解成天街就是定位在商业，然后居住这种综合体的这么一个产品的品牌，可以这么理解吗？

　　宋海林：是这样的，天街实际上是我们集团目前在商业地产产品线上的一种，我们实际上有三类，根据规模的不同，根据它的定位的不同。

　　第一类就是天街系列，这就是大型的购物中心，超过15万平米以上，这样规模的大型的购物中心，是我们天街系列。这样的天街系列，它是有能力成为区域甚至城市级的商圈，成为里面的亮点，成为里面的核心。

　　第二个是我们的家悦荟系列，它的规模在5万到10万方，它的规模没有天街那样大，相对来说它的业态会更加集中，它服务的基本上还是区域级。

　　第三个是星悦荟，规模一般不超过5万方。如果大家有机会可以去看一下我们西苑的星悦荟，它是服务于社区级，或者是到区域级这样的一个形态，里面业态更加的集中，比如偏重于餐饮，比如在西苑的项目里，会增加一些文化特色的东西，这些东西会让这样的项目并不是以规模取胜，而是以它的特色取胜，这个我们想下一步在北京也陆陆续续还会再有这样的机会来做这样的产品。这样的话，三个体系穿插在一起，真正能编织成一张网络，能够让我们整个商业地产在某一个城市真正的扎下根，形成它的影响力。

　　主持人：如果按规模分，可能小体量的，中等体量的，大体量的三种，这样可以形成一种遍地开花的局面。

　　宋海林：对，这是我们期待的。

　　主持人：可见我们龙湖在商业规划上还是非常有远见的，已经分得非常细了。在北京天街这块，刚才您也说到了咱们销售业绩非常好，咱们下一步有没有一些后续的销售动作推出来？

　　宋海林：现在是这样，对于长楹天街来说的话，我们前期在不论是商铺还是写字楼的销售，都是非常理想的。在这个过程当中，基本上达成了我们第一阶段的目标。下一个阶段，我们的重点会在持有型商业整体的打造和招商，我们计划会在明年有一次全球的招商大会，我们会邀请我们战略合作伙伴过来，来选择有意向的，大家在一起把这个事情谈下来。现在长楹天街已经基本上谈好了几个主力店，基本上都是有意向的，有的已经签约了。所以下一步我们重要的动作，是把整个我们的持有商业的这部分活干好，这个动作既是个运营的动作，我相信它也是一个营销的动作，这个动作才是真正的让那些依托于我们的天街商铺的业主，能够享受到天街带给他们的一些价值，能够享受到我们持有的购物中心带给他们的价值。

　　在时代天街这个项目当中，刚才我说到，我们除了大型的购物中心之外，还有特色的活动地区，目前正在进行这方面的研发，我们计划在明年推出这部分特色商街，这样的话这部分会成为大兴未来商圈当中一个新的亮点，不仅仅因为我们的规模，还因为我们在这里面有很多有特色的设计。

　　主持人：我觉得应该是非常适合年轻人去的这么一个消费的场所，我们很多同事在中关村上班，有很多同事都是选择在大兴四号线沿线去置业，我有好几个同事在时代天街那儿买了房子，适合年轻人居住。长楹天街这块已经确认签约的商家现在方便透露一下吗？

　　宋海林：我们已经签约的像我们的影院卢米埃，我们的永辉超市，另外还有冰场，还有大的百货店也都在谈判过程当中，我相信在不远的将来就会浮出水面。

　　主持人：看来明年真是值得期待的年份，这两个项目都会有很多实际的成果展现在大家的面前。我再问您一个稍微敏感点的话题，刚才虽然您也提到了，认为北京的商业潜力是非常大，但是现在我们也观察到，有很多地产商都是在进入到商业地产这个区域，而且其实北京现在这块，像写字楼，商铺的租金，也涨得非常厉害，现在有一种说法，北京的商业地产现在是有泡沫出现了，我不知道您对于这种观点是否赞同？

　　宋海林：我想是这样，在目前这个情况底下，我们的基本判断是，商业地产在这个领域潜力无限。基于这样一个基本的判断，我们认为未来这个领域的发展空间是非常大的。所以在这个阶段，我们先可以忽略掉那些有可能存在泡沫的干扰的因素，因为说它潜力无限，实际上是两个方面，一个方面刚才我已经说到了，实际上我们的量是不足的，我们有很多商业意向的项目，实际上最后呈现出来的是公寓，是产权式的酒店，它并不是真正的写字楼。

　　还有一个很重要的是需求，供给不足，需求并没有完全释放，我们目前在整个中国现在的构成当中，消费是被大大压抑的，我记得中国消费占比是在30%左右，美国是将近70%，正好是一个倒置的状态。所以未来我相信在整个GDP的贡献当中，消费会占据越来越大的比例，只有真正的消费上来之后，整个经济的状态才是真正健康的，而不是仅仅要依靠投资，依靠出口拉动，而真正的是内需型，就是消费。尤其像北京这样国际化的城市当中，我原来看到一个数据，北京的商业地产的价值和东京的商业地产的价值相比，被严重低估了，这说明了一点，我们的需求并没有完全释放出来，本身消费者的需求没释放出来。同时，我们的供给还不足，这两者叠加在一起，就造成了今天可以看到的现象，北京商铺租金的涨幅，去年我看到的数据是14%，这样的上涨实际上是非常巨大的。所以我想在下一步来看，围绕着一些重点的核心的位置，是非常有机会打造出一个又一个具有生命力的商圈，而且这些商圈会逐渐的成为我们已有的这些，甚至会取代老的商圈，成为一个新的商圈。

　　主持人：面对这么多的房企大家都想做商业地产这块，咱们有没有感觉到竞争的压力，怎么来化解这种压力？

　　宋海林：作为我们来讲，其实我们现在来看，还是专心地做好自己这部分的工作，包括首先我们判断到底哪些区位是具有非常大的，未来成为商圈中心的潜力地块，我们要来判断，来选择，然后做投资。做完投资之后，我们根据我们掌握到客户的需求，来设计我们的产品，让我们的产品尽可能地为客户提供未来升值的空间。在这个基础之上，当然我们也会去研究同行的经验和教训，尽可能避免出现一些问题。在这个当中，我相信尽管有很多人都在往这方面做，但是这件事本身它会是一个漫长的，因为它是需要大量的资金的沉淀和投入。所以我相信它不会是一蹴而就的事，这其实是需要有很多个同行一起携起手来一起做，真正的要说形成未来若干个北京新的商圈，不是靠一家的力量，比如说在大兴项目上，我们有商业，其他开发商的也有商业，是不是就形成了竞争，但是实际上我们相信要形成一个良性的健康的商圈，是需要几个商业在一起抱团，共同来营造一个商业的氛围。

　　主持人：对，把消费的氛围真正做起来。

　　宋海林：对，没错，这是我们觉得未来很可能会出现的。

　　主持人：也就是说其实市场规模是足够大，尤其在北京这个城市来说，所以说大家可能做的更多的是众人拾柴火焰高，而不是彼此之间产生特别激烈的你死我活这样的竞争。

　　宋海林：对。

　　主持人：感谢宋总，经过宋总的整体介绍以后，大家对于龙湖眼中的新商业地产格局已经有了一个非常充分的了解，我们也可以看到，不但有很多的业主在我们龙湖的住宅上获得了很多的幸福感，在我们龙湖的商业地产项目上，也获得了很多的收益。我们最后也祝愿龙湖在商业地产上这条路越走越好，也祝愿我们更多的业主在龙湖商业地产项目上得到的回报越来越丰厚，谢谢各位的关注，我们下次再见。