“最近我有一些上市公司高管朋友，都到美国来寻找买房子的机遇。”在纽约从事房产经纪业务的华裔苏昱凯近来觉得来自中国的买家明显增多，但他也发现，他们中的不少人都对在美国买房缺乏基本认识，或存在误解。

　　中国买家抄底美国房市

　　作为上世纪80年代早期美国华裔移民的后代，老家福建的苏昱凯在1996年就考了纽约州的地产经纪销售执照。当时美国地产经济还没有明显泡沫，但很快房价就在1998年开始大涨，他萌发了做房地产投资的想法。

　　“1996年我用21万美元在纽约的布鲁克林买了在美国的第一栋房子，到1999年卖出去的时候，价格是40万美元，”苏昱凯说，“这是我在美国的人生第一桶金。”

　　人生的第一桶金，总是异常美好，甚至在今后很长一段时间内都会被翻出来咀嚼体会。虽然此前被次贷危机重创的美国房地产投资几乎不可能有当时3年近100%的收益回报，但随着国内投资需求被房地产宏观调控在一定程度上压抑着，国内不少手头资金充裕的买家，希望可以在低点中的美国房市里抄底。

　　全美地产经纪商协会(NAR)在5月末发布的最新月度报告中指出，2012年4月全美存量房(二手房，existing home)销售数量和价格都较去年同期上升。

　　NAR首席经济学家劳伦斯·筠认为，美国房地产行业正在转好，投资者可以逢低吸纳的时间可能不长了，对住宅的刚性需求已经推动美国房屋价格上涨。截至4月底，美国房屋存量中可供销售的二手房上涨9.5%至254万套。

　　NAR分析认为，2011年的在美外国买家来自全球超过70个国家，其中23%来自邻国加拿大，而远在太平洋另一端的中国买家所占比例高达9%，位列第二，销售金额大幅领先。

　　来自中国强大的投资需求和能力，已经触动了嗅觉灵敏的在美华人圈。由于美国买房大多通过个体房产经纪人，据了解，目前在美国东西部的热闹城区，不少华裔留学生或旅美的中国人已经扎堆热衷考房产经纪人证书，回想过去10年中国不动产的价格暴涨，一旦打通了技术性的跨国买房操作壁垒，中国买房团很有帮助美国房地产咸鱼翻身的架势——这个可能性有多大？

　　统计中国房地产市场近10年的累计涨幅，可能数字会比较骇人，超高的回报率似乎给国内投资人留下“投资房产=致富”的概念，但苏昱凯说：“你必须想清楚在美国买房子的目的。”

　　虽然现在价格依然处于低谷，但由于房产行业的大环境并不像国内具有旺盛的需求，且换手率也未必那么高，投资美国房产在理论上并不具备短期暴利的回报，“而且，经济大环境非常重要。即便你只花了15万美元买房子，遇上美国经济不景气，跌到两三万美元也有可能。”另外的风险来自汇率，如果美元对人民币在未来继续贬值，那就需要和房价的波动展开赛跑。

　　另一位在纽约的华人房产中介Jason表示：“虽然美国房价现有小幅反弹，但和金融危机前简直不能相提并论，而且因为美国经济复苏步履蹒跚，本地买家购买力下降，推动房价甚至是部分区域的外来买家，所以单就房价来说，后续上涨的空间并不特别大。”预示美国主流观点依然谨慎悲观。

　　好地段好房子都不便宜

　　记者采访多位有在美置业意向的中国投资人后发现，多数有意向购买美国房产的投资人，考虑的还是今后孩子的教育和移民的可能性，可以参考支撑这一观点的还有国内近年卖得火爆的EB-5投资移民项目，中国内地的申请者人数遥遥领先于其他国家和地区。

　　在这样的动机下，有追求的中国买家在美寻房的脉络就变得比较清晰：容易找工作的繁华大城市、生活便利有华人圈氛围、便于孩子择校的“学区房”，而满足这三个基本条件的地段，房子其实也不像一些中介经纪宣传的“5万、10万的好像白菜价”。

　　“全世界的好地段和好房子都不便宜。”一位已经在美国置业的中国律师张先生表示。张先生记忆犹新的是，当时有中介介绍美国买房的时候，举例美国中西部的“汽车之城”底特律正逢房价洼地，10万美元就可以买到很好的独栋房子。但事实上，据他后来了解，只有地段比较偏远、房龄很老的房子才可能这么便宜。

　　美国西部的洛杉矶也是很多华人置业(行情，资讯，评论)的梦幻“天使之城”，但最好的社区往往不是市中心。在洛杉矶中心东北方向21公里的亚凯迪亚(Arcadia)因为具有全美数一数二的教育资源，亚凯迪亚高中更是亚裔学生为主的加州名牌高中，成为很多华裔精英在美定居置业的首选“学区房”，最一般的单一家庭住宅也标价上百万美元，贵的高达688万美元。

　　美国地广人稀，核心发达地区都在主要城市，房产价格讲究“地段”。目前，很多中国买家首选的置业地点是纽约、洛杉矶和迈阿密及周边州、郡等繁华地区，因为那儿普遍有大量的人口和新移民，交通也很便捷。

　　尽量建立在美个人信用

　　技术上说，在讲究消费文化的美国，买房不贷款仿佛和早期温州商人出门习惯带大量现钞一样。但没有绿卡的中国买家如何拿到贷款呢？这牵涉到美国社会价值观的重大问题——个人信用，如果可以建立在美个人信用，那么你可能获得置业的优惠条件。

　　“理论上，就算没有绿卡，只要你有信用记录，银行照样会给你贷款。”苏昱凯提供了一个思路，只要你找机会在美国的银行里办理一张信用卡，即便不长期居住在美国，但全球都可以使用这张信用卡，做到每个月按时还钱，在美国的信用记录就会累积，“信用越好，银行可能给你的贷款政策就越优惠。”

　　据记者了解，最近在纽约买房，银行能给到的30年固定贷款利率约在3.75%，倒退5年，这个利率可能在6%到7%，而且为控制风险，大多数美国的银行如今会要求至少有20%至30%的首付，但次贷危机之前很多房产买卖都可以零首付或非常低的3%房价首付。

　　根据房地美近期公布的数据，全美30年期定息抵押贷款平均利率从3月的3.95%下降到3.91%，在2011年4月，该利率是4.84%。前不久甚至跌至3.79%。

　　(作者：嵇晨)