“赔钱，赔钱，还是赔钱！”提起去年下半年二手房的成交量，哈市诚信房屋中介的经营者马斌一连说出三个“赔钱”，若不是租的房子还有半年才到期，他早就关门谢客了。随着国家对房地产市场调控的延续，哈尔滨房屋中介市场的“冰封期”也如期到来。

　　日前，国家统计局哈尔滨调查队对2011年哈尔滨市仓储业、计算机服务业、物业管理业和房地产中介等12个行业的292户企业抽样调查的结果显示，房地产中介行业的亏损最为严重。

　　“买涨不买跌”

　　二手房成交锐减

　　2011年，国家加大对房地产市场的调控力度，并取得明显效果。

　　这一年，央行总共3次加息，6次上调存款准备金率；

　　这一年，全国超过120个城市出台了房价调控目标，46个大中城市出台了“限购令”，10个城市出台了针对楼盘的强制“限价令”；

　　2011年3月起，国内一些重点城市的商品住宅成交量开始下降，至11月份，几乎所有大中城市成交量均呈现下降趋势。

　　与全国大部分城市一样，在国家出台一系列调控政策后，我市商品房的销售量出现下降，房价上涨的势头得到遏制。据哈尔滨市统计局统计，从2011年1月到12月，全市商品房交易量为705万平方米，较2010年同期下降了23万平方米。今年1月，在经历了春节长假“零成交”后，哈市整个1月份的商品房销售量刷新了2010年到2012年连续三年的月成交最低值，环比下降76%，同比下降88%。

　　与此相对应，2011年，哈市二手房交易量450万平方米，较2010年下降了20万平方米。如果按照二手房的平均交易建筑面积60平方米/套计算，我市去年的二手房交易量减少了3300多套，而这些减少的交易量主要出现在去年的8月至12月期间。

　　2011年1月，哈尔滨市很多房屋中介曾人满为患。在国家出台调控政策前，我市一些市民为了“赶上最后一班车”，使得二手房交易出现“井喷”，其中2011年1月成交量达4259笔。随着国家相关调控政策的相继出台，二手房交易量迅速减少。

　　业内人士分析，受商品房市场联动效应的影响，二手房交易量下降是必然的。新楼盘促销优惠，部分二手房购房者转向了新房，无形中挤压了二手房市场，使得二手房房主降价求售，尤其是一些急需资金的房主，不断扩大议价空间。而降价空间一旦形成，购房者“买涨不买跌”的心态，又会影响二手房的总体成交量。　　

　　经营难以维系

　　1/4房屋中介关门

　　随着二手房交易量的下降，一些房屋中介被迫退出市场。据哈尔滨市房地产市场管理处不完全统计，2011年，我市在册房屋中介达500多家，仅2011年8月至2012年1月，我市就有约1/4的房屋中介退出市场。

　　“店里只剩下两名业务员了，如果市场再这么萧条下去，我也该关门了。”振源房屋中介负责人王明向记者诉苦。王明涉足房屋中介行业已有5年，从2011年8月开始，经营状况开始急转直下，“在两个月内，店内的业务员只剩下两名，他们挣不着钱，我想留也留不住。去年11月，一名员工挣的是负工资，看到工资条，她二话没说走人了。”看着冷清的店铺，王明开始盘算，还有两个月租房就到期了，如果二手房市场还是持续低迷，他也打算关门，“实在撑不下去了”。

　　“冰火两重天”是2011年二手房市场的真实写照。去年初，道里区的一套建筑面积80平方米房子能卖上100万元，而且供不应求。10个月之后，同样一套房子价格降至85万元却无人问津。在几个月内，二手房交易价格明显下跌，让大多数房屋中介难以承受，许多规模较小、客源不足的中小型房屋中介就在“冰与火”的冲击下一哄而起，又一哄而散了。

　　房屋中介接连倒闭，靠房屋买卖赚钱的经纪人也开始转行。曾经，搜集房产信息、办理房产交易等手续的房产经纪人是一个火爆的职业，然而“寒冬”来临，这个抢手的行业也陷入了困境。在我市房产经纪人洪波看来，2011年下半年，二手房交易的冷清是前所未有的。洪波从事房屋中介行业已经6年，算得上是一位资格较老的经纪人了，从去年9月至今他只卖了3套房子，而在前两年市场火爆的时候，他的业绩是一个月卖3套，那时月收入2万元是很平常的事。随着二手房交易的减少，洪波的收入也锐减。看到很多同行纷纷转行，洪波也动摇了，“如果中介这行真的没有起色，我也得另做打算。”

　　我市某房产中介公司负责人邓宁介绍，房产中介行业是典型的劳动密集型服务产业，拥有经纪人数量多少直接影响着其在市场占有率的多少。以一个拥有10名经纪人的门店为例，前期租房费用不算，这些员工完成任务后的工资总计12000元，加上水电煤气费，每月正常开销费用在1.3万元左右。一般情况下，我市房屋中介的中介费为总房价的2%，平均每套房中介费不到2万元，而经纪人要收取40%，这样算来如果每月只卖出一套房，意味着毫无利润可言。事实上，很多中介每月连一套房子也卖不出去。　　

　　“一、二手房联动”

　　转型苦熬“冰封期” 　

　　房产中介的两大业务是二手房交易和房屋租赁。二手房市场冷清，房屋租赁却格外火爆。租金上涨、租赁业务量增加，让租房成了不少中介门店和业务员的主要收入来源。但租赁业务再热，其利润也与二手房销售相差甚远。在哈尔滨，根据2012年二手房的最新报价，二环以内一套建筑面积60平方米的二手房成交价格约为70万元左右，中介一般收取各类服务费约2%，差不多能赚1.4万元。一套房的平均租金约为1200元左右，即使全额收取一个月的租金作为中介费，做满12笔租赁业务也才顶得上一笔二手房买卖业务。

　　为了增加租赁业务的收入，一些房屋中介开始发展“租赁代理”业务。房屋中介以约定的价格从房主手中租房，再以市场价对外出租，通过分隔房间和市场租金的上涨赚取差价。由于相关法规明文规定房产中介禁止“吃差价”，租赁代理业务有打政策擦边球的风险，连锁中介很少涉足，目前主要是小中介这样做。

　　“现在这种市场环境下，如果收入过度依赖传统的二手房交易和租赁，肯定难以熬过‘寒冬’。”哈尔滨骄阳地产魏总监告诉记者，该公司在全市有80多家直营店，在这个“寒冬”，该公司并未因为市场萧条而缩减门店及员工数量，除了强化管理，借助“一二手房联动”是其熬过“冰封期”的途径之一，而且这种方式正逐渐成为行业的共识。有购房需求的客户在获得二手房信息的同时，还能通过中介门店了解到一手楼盘的房源情况，这种模式已经在北京、上海、广州等一线城市迅速发展。据了解，在哈市，除了骄阳地产以外，好家庭、温氏、世纪振达等几家大型连锁中介也都开始涉足一手房的销售代理业务。

　　魏总监认为，在楼盘价格下跌、二手房交易低迷的情况下，“一二手房联动”对开发商和中介来说是一种双赢模式，大型的房屋中介拥有的几十家门店系统、二手房分销渠道、门店业务员客户资源和拓展能力，这些优势恰恰是开发商所倚重的。尽管“一二手房联动”的前景不错，但在实践中，房屋中介仍面临利润低、代理费用结算周期较长等困难，转型的路还很长。

　　除了一二手房联动，代理商业地产也成了房屋中介发展的另一个方向。魏总监说，由于商服不限购，其租赁、交易都比较火爆，通过增加商铺转让、写字楼出租的业务量，也能在一定程度上弥补部分损失。　　　

　　行业正在“洗牌”

　　“寒冬”过后是春天？　

　　业内人士认为，目前中介市场的“寒冬”对于净化市场、规范行业是一件好事，那些规模过小、行为不规范的中介企业在竞争中被淘汰，更利于有品质、有口碑的正规中介企业发展。

　　“这是一个优胜劣汰的过程，以前不管你做得规不规范，服务好不好，都能赚钱，现在不同了。”好家庭地产副总郭荣说，在二手房成交量下降的几个月里，其在哈市的80多家连锁店，只有两家门店因客观原因关门，其他门店经营正常。尽管交易量下降50%，企业总的来说仍可“挺过去”。与其说这是一个“寒冬”，倒不如看成一次行业洗牌，过程虽然痛苦，但从长远看对行业发展有利无弊，寒冬过后必定是春天。

　　业内人士分析认为，国家对楼市的调控政策仍会持续，尤其是针对投资投机炒房行为的政策丝毫不会松动，二手房市场还将度过一段“难熬”的日子；从长期来看，自住购房群体，包括婚房等首次置业需求和改善购房需求等将受到政策的支持和鼓励，因而刚性需求置业以及自住型的改善置业，仍将是2012年二手房市场上的购房主体。随着商品房价格的合理回归，保障性住房的供应量加大和新商品房的入市，存量房数量持续增加，二手房价将稳中有降。市场观望情绪将逐渐释放，成交量也有望随之回升。本月，哈市二手房交易量增加，楼市成交开始放量。各大楼盘销售处已从春节前的门可罗雀变成咨询量大增，人气骤升。据哈尔滨网上房地产统计，2月1日-15日平均每日成交量接近百套，远远高于春节前日均成交仅几十套的数量。龙年春节刚过，2月份前半个月的日成交套数就已达到了楼市正常销售的均值。这让不少房屋中介机构嗅到春天来临的气息。