■本报记者 刘晓云 深圳报道

　　一块尚未获得城市更新资格的土地，却引发了万科企业股份有限公司与佳兆业集团控股有限公司两大房企的激烈对决，两大房企为何勇于违反政府相关改造细则挑起战火？纷争的背后有着怎样的利益纠葛？城市更新这一未来或将成为中国一二线城市主流土地改造模式的新名词，又该有着怎样的注脚？局中有局。

　　不久前，一场日趋白热化的“夺地”争霸战在两大实力强劲的上市房企间上演——万科与佳兆业在南园新村旧改项目上争相开出高额拆迁赔付等少有优惠条件拉拢业主，双方争持不下，直至深圳福田区政府勒令两公司停止对该项目的改造，这一历经一个月的拉锯战才暂告一段落。

　　“住宅类拆旧必须由政府主导，包括对业主进行意愿征集等，而开发商独自进入小区征集意愿是不符合政府相关改造细则的。”深圳福田区城中村(旧村)改造办公室(以下简称福田区“城改办”)相关工作人员在6月26日接受记者采访时透露。

　　万科方面表示已接到深圳福田区城改办通知，要求公司按照政府统一部署，“暂缓”南园新村改造项目。而佳兆业集团相关负责人也表示，端午节前已收到政府叫停通知，公司目前已停止相关工作，具体后续安排尚不清楚。

　　双雄对撼拼赔付

　　这起今夏深圳楼市最抢眼的热点事件其实颇为复杂，起因是未经政府确认的南园新村旧改项目。

　　涉事的福田区南园街道南园新村始建于1980年，总占地面积约27662.8平方米，总体量达20万平方米。由于位于城市中心区的直接辐射圈，且邻近的城市轨道建设也将全面启动，南园新村区域可谓是无地可推的深圳土地市场上的一大亮点，对开发商而言极具诱惑力，其旧改项目自然成为万科与佳兆业拼抢的目标。

　　5月29日，一条“5月25日，深圳万科正式签约福田新项目，项目位于福田深南大道南侧，一期建筑面积约20.9万平方米”的消息从万科周刊微博发出。当日，王石还欣喜地转发了这一消息。

　　万科签署的合作协议说明称，在南园新村年度改造计划审批完成并确认开发主体资格后，万科将负责该项目的规划设计、开发建设、后期物业管理。万科表示，其合作方恒豪公司与南园新村业主的签约率已达80.3%。

　　但一天之后，事情就出现了戏剧性的变化。

　　以旧改经验丰富著称的另一家深圳开发商佳兆业表示，公司于2007年就已经开始了对南园片区的更新改造。佳兆业甚至发表声明表示：“有决心、有信心、有能力，将南园片区更新改造工作进行到底！”

　　同时，佳兆业表示已收购了南园片区内的丰隆实业发展公司，并与该片区内216户业主签订了拆迁补偿协议，计划将该项目建成为支撑产业提升的商业、办公、酒店综合体。该项目暂定名为佳兆业环球中心，项目主楼建成后将成为深圳地标性建筑。

　　两家公司均对拿下南园旧改项目信心百倍、互不相让，并不惜一再提升业主的拆赔条件以求获得更多的支持。

　　6月9日，在南园新村社区内多个楼栋的显眼位置，佳兆业紧急贴出“劲爆让利”宣传单，其中“拆赔比例1∶1.4”被标记上夺目的红色，仅此一项，佳兆业就要多支付2.5亿元。

　　但就在第二天，佳兆业的宣传单已全部消失，取而代之的是“万科拆迁补偿新标准”的宣传横幅，第二条就是紧跟佳兆业的“拆赔比例1∶1.4”。至此，南园新村城市更新(旧城改造)的两方开发商所提出的拆赔比例已创下深圳历史新高。

　　政府叫停止“战火”

　　接下来事情的发展更令人啼笑皆非。

　　原来，令万科和佳兆业短兵相接的南园新村，一直未取得城市更新项目资格。虽然两家开发商都宣称已经取得南园旧改项目，但相关政府部门明确表示，该片区尚未纳入“城市更新”范围，更未到公开选择市场主体的阶段。

　　这意味着，万科和佳兆业是“不请自来”，提前进入“角色”，推动南园旧改。

　　事实上，深圳已有规定，禁止开发商提前向未纳入改造计划的小区派驻办公室，提前介入旧改项目。早在2011年4月，政府就曾建议进驻旧住宅小区进行旧改的房企尽快退出，如果产生信访等问题将追究责任。今年6月初召开的南园新村城市更新工作政策宣讲会上，福田区“城改办”相关领导更进一步明确，南园新村等尚未被正式纳入城市更新计划的旧住宅小区的拆除重建工作，只有在更新单元计划审批后，方可启动实施主体确认程序。

　　然而，早将南园新村视为囊中之物的万科、佳兆业谁也不愿先退后一步，激烈的“拼抢”没有透露出丝毫放弃的迹象。

　　大战一触即发，深圳福田区“城改办”急忙勒令停止。“叫停是为了避免恶性竞争，维护城市更新大局”，“城改办”相关人士表示，南园新村项目尚未立项，按照城市更新办法细则要求，开发商做后面的工作毫无意义，停止双方目前工作是保证多方利益，至于何时出台规划、何时立项，目前尚无时间表。

　　潜在利益引垂涎

　　“旧改项目潜在的商业利益、政府引导的缺位，是造成目前两家开发商纠缠不清的重要原因。”深圳资深地产人士王世泰如是分析南园新村项目引发的万科与佳兆业的角力。

　　缺地是深圳不争的房地产市场现状。万科自2006年开发完金域蓝湾三期之后，其在福田区已有6年没有过新项目。而对于佳兆业而言，规划待建的佳兆业环球中心项目便位于事件争议区域。由此可见，拿下南园新村旧改项目对双方都十分重要。

　　“开发商抱着侥幸的心理，从利益角度不愿意放弃。”深圳市城市更新办副主任谭权曾直指事件核心。

　　《深圳市城市更新办法》显示，“拆除重建类城市更新项目中城中村部分，建筑容积率在2.5及以下部分，不再补缴地价；建筑容积率在2.5至4.5之间的部分，按照公告基准地价标准的20%补缴地价；建筑容积率超过4.5的部分，按照公告基准地价标准补缴地价”。

　　有业内人士跟记者如是计算，像南园新村这样的旧改项目，开发商一般按照城中村改造的标准补缴地价。双方承诺给业主的是1.4倍的回迁面积或等价货币补偿，这意味着，如果更新后的项目容积率明显提升，开发商获得的这一核心地段项目将节省一笔巨额拿地费用。

　　除利益之外，对深圳中心区土地资源的主导，则是两家房企互不退让的另一个主因。

　　王世泰表示，万科作为龙头房企，在自己的根据地中心未能占据核心资源一直是万科的一大遗憾，这次对福田南园新村的争夺，也是万科出于补充深圳中心区土地战略资源的考虑。

　　而佳兆业上市不久急需扩大企业规模，旧城改造正是其企业核心竞争力，其在深圳已拥有数个旧改项目并积累了成功经验，因此，利用自身优势不断通过旧城改造获取土地资源，本就是佳兆业的主要战略方向，而万科的介入却令本应唾手可得的南园新村项目横生变数。

　　有知情人士透露，佳兆业确实在5年前就已介入这个项目，做了很多相关准备工作，若无半路杀出的“程咬金”，佳兆业当能顺利拿下南园新村。

　　“其实开发商未经政府同意先行进入已是一种潜规则，实际上帮助了政府推动旧城改造，只是以前没有这种公开的竞争，政府在没有纠纷的情况下多数是默认的。”该知情人士透露，此次事件将会推动政府加快对旧改工作的引导及规范，建立完善的政府主导、企业开发的旧改模式，推动市场的良性竞争。