张宏伟：民间资本参与保障房首要关键在于土地让利
张宏伟
同策咨询研究部总监
据媒体报道，住建部昨晚下发通知，将鼓励和引导民间资本通过直接投资、间接投资、参股、委托代建等多种方式参与保障性安居工程建设，民间资本参与保障房建设的，在贷款、税收、土地使用等方面享受优惠政策。
其实，无论是对于政府还是开发企业，建设保障性住房，最关键的还是离不开房地产开发的最基本的两个核心要素“土地和资金”的制约。
在土地供应方面，政策层面不仅仅是要给予保障性住房建设用地足够的指标，还应该以相对性价比较高的土地价格给予开发主体，这样，保障性住房才有可能以低于市场价格销售或者租赁给需要保障的人群。
同策咨询研究中心总监张宏伟(博客)认为，民间资本拥有一定的资金实力，但是任何资本都一样，投资任何领域都应该具有一定的投资回报收益空间。民间资本参与保障性住房建设也离不开这个基本商业逻辑。因此，从这个角度来说，民间资本参与保障性住房建设的首要关键不在于资金的问题，而在于土地问题，参与保障性住房建设的民间资本的盈利空间多少也在于土地的问题，地方政府不在土地问题上让步，地方政府发债也好，企业平台融资也好，进行保障性住房建设都是无稽之谈，这也是民间资本以及全国百强房企中有七成未参与保障房建设的主要原因。
从资金的角度来讲，要有比较好的融资模式，或者新的金融创新产品来支持保障性住房建设，在政策层面给予鼓励，允许创新性的融资方式和模式在保障性住房领域尝试和执行。如果这些方式还暂时难以执行，那么，在贷款额度和利率上也应该支持保障性住房的代建开发企业，或者开发主体。
从当前保障性住房建设进度实际情况来看，正是由于资金面、土地面和税收方面没有给予市场，也就是具体的开发主体足够的操作空间，导致了当前保障性住房“大跃进”的发生。
因此，短期内来看，保障房还难当拉动经济增长的“铁公基”，保障房充当“铁公基”的角色还需要扎扎实实落实其资金支持、建设进度、质量监控及目标责任等众多问题。这些问题的解决理所当然也离不开政策环境对于市场化方式参与保障性住房建设的主体的支持，也离不开民间资本对于保障性住房的参与。
但是，此次住建部发文允许民间资本参与保障性住房建设还只是一个鼓励性的文件而已，到了具体操作保障性住房项目民间资本开发主体还得和地方政府具体一个项目一个项目谈。对于当前的政策来讲，还没有一个公开的、市场化的标准和体系来允许民间资本进入保障性住房领域。
同策咨询研究中心总监张宏伟认为，只有公开化的、市场化的的标准和体系下出台一些土地、融资及税收鼓励性政策，方可真正起到鼓励民间资本进入保障房领域，否则，政策环境不透明，“潜规则”决定政策优惠幅度的操作环境下，民间资本进入保障房领域的水会很深，也很难真正吸引民间资本进入保障领域进行开发投资。
