数据来源：天津市国土资源与房屋管理局" src="http://i3.sinaimg.cn/hs/2012/0701/U4633P361DT20120701083632.jpg" title="2011年7月至2012年6月天津市二手私产住宅交易状况 　数据来源：天津市国土资源与房屋管理局" />2011年7月至2012年6月天津市二手私产住宅交易状况 　数据来源：天津市国土资源与房屋管理局

　　近两个月，“楼市回暖说”再度成为热议话题。与其他类型房屋交易相比，以刚需购房者为主的二手房市场，对于各项政策和价格调整的反应更加灵敏。昨晚刚刚出炉的2012年上半年成交数字也印证了这一说法。据统计，本市二手私产住宅的成交套数同比去年上半年下降了9.2%，环比去年下半年则上涨了13.1%，而成交价格则环比、同比分别上涨9.5%和8.8%。

　　成交套数环比涨13.1%

　　据本市国土房管局《每日房价》统计显示，2012年上半年天津市二手私产住宅的交易总量为23125套，同比去年下降9.2%，与去年下半年的交易总量相比有所上涨，环比上涨13.1%。价格方面，2012年上半年天津二手私产住宅成交均价为8468元/平方米，同比去年上半年上涨8.8%，环比去年下半年上涨9.5%。 

　　经过了整整两年的宏观调控，地产市场也经历了“扛价-降价-观望-回暖”多个阶段，而2012年上半年的统计数字表现出的成交量和价格的双双反弹，则印证了近期楼市开始回暖的市场感受。从统计数字来看，结束了自2011年以来的连续下滑趋势，本市二手房市场成交套数明显上涨，3、4月份成交量上涨更为明显。

　　“2012年上半年天津二手房市场成交总量未出现反弹放量，而是呈现小幅增量的走势。”某地产中介公司市场分析部经理郭燕表示，2012年上半年在春节后首轮刚需集中入市的带动下，市场成交量环比出现小幅上涨，但是由于宏观调控限贷、限购等政策仍严厉执行，投资投机需求依旧难以入市，新建商品房项目大力度优惠促销使得购房者对于房价下降的观望氛围依然较强。

　　受春节传统淡季因素影响，1、2月份楼市成交量延续着2011年以来的持续低位，其中春节所在的1月份，二手房日均成交量更是创3年来新低。自2月份中旬开始，随着农历春节淡季效应的减弱，节后在部分刚性需求入市的带动下，二手房市场活跃度与节前相比出现了较大幅度的提升。市场真正的明显回暖则是出现在3月份，成交量的大幅提升，让今年3月本市二手房市场成为自宏观调控14个月以来首次突破5000套的重要节点。从4月份开始，在年初首轮刚需释放殆尽之后，市场进入新一轮观望期，二手房成交量连续3个月保持平稳走势，4月首套房贷八五折优惠的恢复、6月8日3年半以来的首次降息等利好消息的推出，让市场信心大增，但成交量方面的影响却依旧不甚明显。

　　市区成交比例下降

　　经历了本轮调控洗牌的二手房市场，中心城区的成交比例开始明显下滑，这也成为“后刚需时代”的又一新特点。据统计，2012年上半年，本市中心城区二手房的成交比重占全市总体成交的42.0%，相比去年同期下降了6.2个百分点，环比下降3.0个百分点。其他区域成交比例也随之洗牌，据统计，上半年环城四区二手房成交比重占全市的18.3%，同比上涨0.2个百分点，环比下降0.1个百分点；滨海新区增幅最为明显，上半年成交占比23.9%，同比上涨5.6个百分点，环比上涨4.2个百分点；郊县五区成交占比15.7%，同比上涨0.4个百分点，环比下降1.1个百分点。

　　此外，各行政区成交比例也在调整。统计显示，全市范围内成交比重最大的三个区域是河东、南开和塘沽，分别占10.75%、10.42%和10.1%。成交比重涨幅最大的区域为塘沽，占比10.1%，与去年同期相比上涨2.56个百分点；降幅最大的为河西，占比7.02%，同比下降2.65个百分点。 

　　此外据统计，上半年中心城区的二手私产住宅销售均价为10916元/平方米，较去年同期的9737元/平方米上涨了12.1%，与2011年下半年相比环比上涨了13.0%。

　　百万元以下房源求购率超八成

　　二手房市场八成以上购房者都是刚需买家，因此适合刚需买家的低总价房源更受关注，而一年多以来的市场更是明显表现出低总价房源的高抗跌性。

　　2012年上半年，本市二手私产住宅成交均价呈现小幅上扬趋势，但是从上半年各月的成交情况来看，价格的上涨主要受到了部分热点户型价格的坚挺所带动，根据成交户型及需求的不同，各个板块间的价格呈现了不同的走势。本市地产中介业内人士表示，上半年本市低价位、中小户型房源相对集中的片区，二手房成交量出现大幅上涨，成交均价相对坚挺，而高端片区则受市场活跃度整体增强的影响较小，销售速度慢、业主议价空间较大等特点依旧比较明显。

　　业内人士透露，上半年本市二手房市场的100万元以下的低总价房源求购率占到八成以上，而这类求购热点房源的价格也更加坚挺。某地产中介公司负责人表示，上半年二手房成交的主力需求为购买低总价中小户型的刚性自住需求，总价80万元以内、面积80平方米以下的中小户型、中低价位房源成交占据了整体的80%左右。此类房源的需求热度提高使得业主的心理预期有所提高，议价空间随之缩小，保持了成交价格的坚挺。

　　同时，一些高端房源集中的片区，由于房屋价格较高，购房者中仍有相当比例的改善和投资型购房者，而这些买家却又受到限购、限贷政策的影响无法释放，因此也加大了房源成交难度。在这种背景下，高端片区房源的议价空间也就随之加大，一些业主考虑到大户型房源的持有成本较高，也会希望通过价格优势刺激交易达成。据透露，上半年二手房市场在售房源的整体议价空间仍然较大，最高议价幅度甚至达15%-20%左右。

　　业内人士认为，2012年上半年，宏观调控效果仍然显著，使得120平方米以上的大户型房源成交持续走低，刚性需求居主导地位，其中婚房、学区房、拆迁需求更是成为市场购房者的绝对主力人群。从成交户型统计显示，90平方米以下的中小户型占据整体的八成左右。

　　而随着各项利好金融政策的推出，市场信心加强，部分首次改善型买家的入市也是刺激上半年二手房市场回暖的重要动力，带动了90-120平方米户型的成交增量，预计这种趋势还会持续相当一段时间。

　　本版撰文 新报记者 安元