投资前景、增值可期

　　自去年以来，多家房企大举进入旅游地产领域，包括雅居乐、富力、万达、龙湖、恒 大、中坤等在内的主流房企均涉足旅游地产。业内估算，旅游地产投资总额目前已达到5000亿，而恒 大启东项目总投资在100亿左右。

　　业内人士普遍认为，启东属于“潜力股，崇启大桥开通意味着启东楼市价值上升通道已经完全打开。再加上产业发展、人口导入，都会对启东的房地产业产生强有力支撑。

　　有关数据显示，目前上海人在启东的购房量已占到启东商品房销售量的20%左右。而随着板块建设日益成熟，居住投资两相宜的启东滨海区域的楼盘将愈加获得上海人的青睐。

　　启东楼市的前景从这些年开发商的纷纷进驻便足见一斑。

　　“目前启东的地价在每亩18万元左右，崇启大桥通车之后，我们与上海对接就更加没有缝隙了。”启东滨海高新产业区纪工委书记仇洪彪介绍，目前很多大型房企发展需要土地，上海土地不仅昂贵而且已经几乎无地可用，因此自崇启大桥使启东对接上海后，这里吸引了众多实力开发商。

　　据了解，恒 大、中邦、绿城等多个实力房企早在几年前就已谋划并进驻启东。其中恒 大打造的“海上威尼斯水城”项目，建设用地规划总用地面积为达到8968亩，成为执牛耳者。

　　这个庞大的旅游地产项目，容积率仅为1.69，堪称低密度住宅的典范。项目总建筑面积为达到697万平方米，住宅部分为636万平方米 ，商业配套部分61万平方米 。

　　定位为高档园林水景绿色住宅区的“海上威尼斯水城”，在设计上体现以生态、环保、健康为主题，合理布置建筑，以人为本。

　　日后这里将会成为一个集会议、体育、休闲等功能为一体的大型国际旅游度假中心，其中，恒 大威尼斯五星级酒店、国际会议展览中心、国际体育城、超高层恒 大威尼斯酒店办公楼的相继建成，将为住宅的升值创造新的空间。

　　上海中国指数研究院副院长陈晟表示，启东与上海对接后，整个上海北部区域和江苏都可以实现联动，如果能够利用好上海的金融、航运、贸易、资金等优势，启东市房地产发展尤其是土地升值可期。

　　复旦大学中国经济研究中心主任石磊也认为，在这种“飞地经济”模式下，通常会更加有利于欠发达地区的经济大步跨越。可以预见的是，未来启东土地将大幅升值，在此基础上，这种传导效应还体现在，上海将给启东带去大量的资金、技术支持。

　　在目前楼市调控持续的形势下，政策与价格的变化因素令人难以预测，上海购房者正纷纷加入到度假房、过渡房、投资房的购房热潮中。启东的楼市，随着上海资金的涌入，正在演绎“后来者居上”的故事。

　　填补海景房资源空白

　　在迪斯尼乐园进入上海以后，上海的旅游业将非常红火。上海市十二五旅游业发展“十二五”规划显示，未来五年上海的旅游度假每年的市场规模将达到5000亿元，其中有相当一部分资金可能进入到具有旅游度假概念的房地产业。

　　然而，面对这样一个重大的市场机遇，上海房地产却可能会陷入一个难以避免的尴尬。虽然上海的名字中有“海”，但真正可以看到天然海景的高档住宅小区几近于零。即使少数有幸能看到海的地方，也与想象中的蓝色海岸相差甚远。

　　海景度假住宅的缺失，也令上海的旅游业“受伤”。尽管上海的旅游业具有都市观光、时尚购物、商务会展、文化旅游、休闲度假和及国际旅游集散地等多重功能，且有迪斯尼乐园、欢乐谷等多个海内外知名乐园项目助阵，但入境游客只有850美元，国内游客预计平均花费不超过2000元。

　　但是，上海同策咨询机构研究总监张宏伟却表示，人均5000美元以上开始进入成熟的度假经济时期，去年上海人均GDP已经超过9万元人民币，而周边浙江、江苏等省份的人均GDP也早就超过5000美元，显然有足够的能力推动上海的度假经济的发展。

　　事实上，根据上海十二五旅游业发展“十二五”规划，一大批具有旅游度假概念的度假项目将在上海周边一一落户。可是，这些旅游度假村却有一个很大的遗憾，无法向江浙沪三地的居民提供上海最需要，但最缺乏的度假产品——海景房。

　　恒 大“海上威尼斯”的出现，将很大程度上弥补上海的缺憾。该项目围海7.23平方公里(相当与上海静安区的大小)，打造了一片蔚蓝色的海域和绵延3.5公里的私家海岸线，原版移植海南沙滩柔软细白沙，形成“水蓝、沙白”的人工沙滩。自五角场出发，仅需1小时就可以到达。

　　据恒 大方面介绍，目标是将项目打造成为一个景色优美的城市运动沙滩旅游度假休闲娱乐区，将汇集水上运动世界、海滩乐世界、儿童拓展乐园等海滩娱乐项目，集沙滩旅游、度假休闲与娱乐为一体，可媲美九大世界著名海湾景区。

　 大手笔开发旅游地产

　　近年从单一住宅进入旅游综合体开发领域的恒 大集团正在加速落实这一战略。继在重庆、清远等地大手笔开发旅游城后，又一巨无霸级的项目——恒 大海上威尼斯正式揭开面纱。

　　“恒 大海上威尼斯”项目位于长江入海口上海市崇明岛的北岸，江苏省启东市寅阳镇寅兴垦区外侧东南部沿海，与上海隔江相望，将建成一个集住宅、酒店、商业、会议、餐饮、娱乐、运动等功能于一体的超大型综合旅游度假居住区。

　　该项目建设用地规划近9000亩，总建筑面积近700万平方米，其中住宅面积约630万平方米，商业配套面积约60万平方米，总户数接近4.7万套，是启东开发的重点标志性社区之一，也几乎是国内从未见过的航母级项目，比一般的“造城运动”规模还要大得多。

　　5月21日，该项目在上海展览中心西二馆特别打造的“3D海居体验馆”盛大开放，标志着项目正式揭开面纱。该展厅由恒 大斥资上千万元，运用高科技布展形式全方位打造，目前开馆仅一周多时间，就已吸引了近万人前来参观，引发沪上一轮“观海”热潮。

　　据了解，该项目对于“海洋生活旅游”的建设独树一帜，仅围海工程就斥资6亿元，围造出一片7.23平方公里的蔚蓝色海域和绵延3.5公里的私家海岸线，更移植海南沙滩的柔软细白沙，形成“水蓝、沙白”的人工沙滩。同时融汇世界各地著名海滩风格，汇集水上运动世界、海滩乐世界、儿童拓展乐园等海滩娱乐项目，目标成为中国东部独一无二的海景度假区。

　　此外，在业内有口皆碑的恒 大式标准化运营，保证了其产品在全国范围内的快速、高效复制，降低广范围拓展带来的经营风险、刺激市场刚需，这一标准化铸造精品的模式同样反映在对启东海上威尼斯项目的打造上。

　　恒 大方面认为，该项目对其在中国旅游度假综合体领域的发展具有里程碑式的意义。业内人士则认为，恒 大从单一的房地产住宅开发进入旅游综合体开发领域，这是恒 大发展到一定阶段对资产的重新分配，是对长期收益资产的大布局，增强了企业的竞争力与续航能力。

　　据悉，从2004年开始布局全国以来，恒 大目前已在国内100多个城市拥有200多个大型住宅项目。如此广泛的战略布局以及全国化运营经验优势，以及中国旅游业蓬勃发展的“天时”，为其在大规模布局旅游综合体带来得天独厚的便利。

　　目前，恒 大旅游项目已覆盖广东、重庆、天津等全国十多个省市。分析人士认为，在大手笔运作旅游综合体的幕后，意味着恒 大将给社会带来了更多综合利益，在目前市场低迷的情况下，这一中国旅游综合体的新标杆为其保持公司利润的稳定持续性增长，创造出更为广阔的平台。

　　业内人士指出，旅游综合体对于企业实力以及运营要求极高，恒 大在这方面具有优势资源整合能力。早在2009年，恒 大就开始实践“地产+酒店”的模式，恒 大酒店在广州恒 大御景半岛首个旗舰店开业；2010年10月，重庆恒 大酒店的开业，拉开了恒 大投资旅游综合体产业的序幕；2011年6月，恒 大又斥资数十亿元建成国际顶级旅游度假区广东清远恒 大世纪旅游城。目前，恒 大世纪旅游城已覆盖广东、重庆、天津等全国十多个省市。

　　另悉，恒 大与几大国际酒店集团签订战略合作协议，就恒 大全国系列项目进行合作。而作为一个完美嫁接旅游、酒店与地产的综合体项目，即将开盘的海上威尼斯近期已经吸引了许多券商和投资者的目光。

　　恒 大方面表示，在大手笔运作旅游综合体的幕后，意味着恒 大将给社会带来了更多综合利益，恒 大海上威尼斯项目将为中国旅游综合体的发展带来新标杆。

　 旅游地产布局

　　业内专家认为，由于旅游地产所依赖的旅游资源更多地位于三四线城市，房企向旅游地产的发力，一方面避开了住宅市场的波动，另一方面也避开了作为调控重点的一二线城市。相比之下，在众多开发商中，恒 大地产的大盘操作手法更得心应手。近期推出、位于江苏启东的恒 大“海上威尼斯”项目就是其大盘操作手法的典型案例。

　　据悉，这个项目位于启东圆陀角旅游度假区内，总建筑面积700万平方米的项目，拥有3.5公里私家海岸，40座世界经典名桥贯穿119万平方米“内海”，。该项目是2012年恒 大布局华东旅游地产的重磅之作，被恒 大内部寄予厚望，今年销售额将冲击50亿元-60亿元。

　　按照恒 大的布局，恒 大旗下20%的投资将用于整个旅游综合体产业的开发。未来3至5年内，恒 大将完成全国20多个城市酒店项目的布局，迅速占领中国旅游地产的半壁江山。据了解，目前恒 大已在广东清远、武汉鄂州、重庆、成都彭山、天津蓟县、南京、昆明等地斥下巨资。

　　清新恒 大金碧天下和西安恒 大绿洲去年分别获得“优秀园林绿化工程奖大金奖、金奖”的殊荣，该奖项的“大金奖”全国仅有3个，以往获奖者多为