2012年上半年东莞一手住宅成交量同比减18.4%，房价8316元同比微涨1.7%

　　供应：合富辉煌东莞市场研究部数据显示，2012年上半年全市一手住宅新增供应面积约215.9万平方米，同比略减8.1%，但仍然高于2009年、2010年同期水平。受去年第四季度楼市低迷影响，今年1-2月开发商推盘热情减退，导致上半年整体供应减少。

　　成交：2012年上半年全市一手住宅网签面积约224.3万平方米，同比小幅减少18.4%，但远高于2008年和2010年同期水平。去年第四季度至今年2月楼市成交低迷，加上春节来得太早严重影响1月楼市，导致今年上半年整体成交略有下滑。

　　资金回笼：2012年上半年全市一手住宅网签金额约186.5亿元，同比萎缩17.1%，除2011年外，均远超过历史同期水平。整体而言，今年上半年东莞开发商资金回笼较为顺利，这将一定程度提高开发商对于下半年房价预期。

　　房价：合富辉煌东莞市场研究部数据显示，2012年上半年全市一手住宅网签均价约8316元/平方米，同比微涨1.7%，房价创历史最高。今年上半年东莞房价出现“上涨假象”，主要表现为结构性上涨，如剔除第一季度高端别墅集中签约影响，今年上半年房价的真正走势为稳中微降。

　　2011年上半年后东莞房价涨幅趋缓

　　合富辉煌东莞市场研究部数据显示，以半年来计算，2009年下半年开始，东莞房价持续6个半年上涨，其中2011年上半年始涨幅趋缓，连续3个半年房价稳定在8200元上下。2012年上半年供应量和销售量均创过去两年以来最低。

　　2012年第二季度成交量创过去四个季度以来最高

　　合富辉煌东莞市场研究部数据显示，以季度来计算，2011年第三季度开始，东莞楼市成交持续三个季度下滑，2012年第一季度成交量跌入冰点，创08年第二季度以来最低，仅略高于08年第一季度。所不同，08年第一季度，东莞以7折降价拉开房价回归序幕，房价下调持续时间较长；今年第一季度房价以局部小幅降价为主，且下调时间较短。

　　2012年第二季度东莞一手住宅均价约8230元/平方米，环比第一季度略跌3%，如果剔除第一季度高端别墅集中签约因素，预计跌幅将扩大，预计下跌约5-8%。整体而言，第二季度房价下跌幅度在10%以内，以小幅调整为主。

　　东莞连续三个季度供求基本平衡，这意味着楼市库存变化幅度较小，消化压力相对较小。2012年第二季度东莞一手住宅新增供应量及成交量均维持在145万平方米上下。

　　6月份成交量将达到过去18个月以来最高水平

　　合富辉煌东莞市场研究部数据显示，2012年6月东莞一手住宅网签面积将达到55万平方米，环比5月略增5%，将达到过去18个月以来最高水平。2011年至今，月成交量超过50万平方米的月份共有7个，其中54万平方米上下的月份约有5个。

　　2011年10月-2012年1月，东莞月度成交呈持续下滑趋势，今年2-6月，则呈持续上升趋势，尤其5-6月连续2个月保持在50万平方米以上的高位，今年上半年东莞楼市成交得到了强劲回暖。

　　5-6月市场整体表现为“量升价缩”，房价回落至8000元左右，实际东莞价格下跌时间则为3-4月份。3-4月，东莞基本完成房价的理性回归，尤其以市区的西平片区表现较突出。随着旧盘全面完成了房价回归，5-6月份新盘定价较理性，故导致5-6月房价较3-4月整体回落。6月均价约8000元/平方米，险些跌破“8000元”大关

　　刚需产品供应小幅增加  141平方米以上大户型供应略有减少

　　合富辉煌东莞市场研究部数据显示，以满足首次置业为主的户型100平方米以下供应比重约57%，比去年增加4个百分点。在支持刚需的政策环境下，上半年开发商相应加大了中小户型的供应。2012年上半年70平方米以下户型供应比重达20%，创09年以来最高，此类产品以公寓为主，今年东莞公寓供不应求的状况得到了较大的改观。

　　141平方米以上户型供应比重约20%，较去年略减少2个百分点，但仍然比2010年高出两个百分点。东莞市场一向喜好大户型的开发，从2007年至今，东莞141平方米以上大户型供应较稳定，基本稳定在20%左右。

　　总体而言，今年上半年东莞产品结构发生着变化，中小户型供应量有所增加，大户型有所减少，但变化的幅度较小，大户型仍然保持较高的比重。今年上半年中小户型的增加主要体现在公寓产品的增加，真正适合居家的二房和小三房产品供应结构未有太明显变化。今年上半年二房和小三房产品供应增幅有限，141平方米以上大户型供应量居高难下，这是阻碍上半年楼市成交的重要因素之一。

　　今年上半年别墅成交比重环比略有回升，但仍处低位

　　合富辉煌东莞市场研究部数据显示，2010年下半年以来，别墅成交比重呈减少趋势，2012年上半年东莞别墅占住宅成交比重约10.8%，比去年下半年高出约1个百分点，反应出别墅产品受宏观经济政策影响较大，随着上半年销售形势的好转，别墅成交略有起色。但整体而言，别墅成交比重仍处于历史低位，09年以来仅比2011年下半年略高。在宏观经济未有大改观及政策不明朗的背景下，别墅销售难有大突破。