新浪乐居综合整理 所谓“衣食住行”，“行”和“住”密不可分。在住宅市场严厉调控下，楼市陷入低谷，开发商转而在车位上增大销售力度，但与此同时，“停车难”、“停车贵”成为一个日益难解的沉疴。为了让自己出行无后顾之忧，不少业主仍选择买一个属于自己的车位，对此，乐居小编接下来将分别介绍四类车位和购买车位时的注意事项。

　　住宅小区车位分四类

　　1、人防工程车位：开发商不拥有产权，不得出售，只拥有使用权(如果开发商将建设人防工程的成本已经分摊到销售的商品房的成本当中，则使用权的归属也随之转移)；

　　2、全体业主共有车位：《物权法》规定小区的地面车位属于全体业主共有，如何使用需要经过全体业主共同决定；

　　3、单个业主购买车位：由业主出资购买，产权属于业主；

　　4、开发商所有车位：开发商投资建设的，不计入公摊，可出租或者出售给业主使用的。

　　购买车位注意事项：

　　1、车位是否有产权？首先要明确车位是否开发商所有

　　车位首先要看是不是属于开发商所有，即开发商是否有车位的所有权。《物权法》规定：小区里面的公共配套设施属于全体业主所有，如果车位是公共设施，开发商就不对其享有所有权，更不能将车位进行市场交易(车位使用权或所有权的买卖)。

　　如果车位不属于小区内公共配套设施，开发商必须取得车位的所有权，房产管理部门在进行审批时，会予以核准，会发一个车位的《所有权证》，里面的内容明确了开发商对车位享有的所有权，包括车位的数目、面积等。在这种情况下，开发商是可以将车位的使用权卖给业主的，这种交易的实质是租赁。此外，开发商拥有的车位的所有权也是可以进行交易的，对于时下有的楼盘推出的买房子送产权车位的活动，购房者一定要确定开发商拥有该车位的产权。

　　如果开发商把广大业主共有的车位私下卖掉，而这些产业并非属于开发商的，业主最后拿到手的只是一纸合同，而不是产权证。这些没有产权的共有车位买卖不受物权法保护，一旦房地产商“走人”，业主的钱就存在追不回的风险。

　　另外，购房者还要注意合同条款内容，比如人防工程的车位就不能出售，其不同于普通车位，在战争时会被防空部门统一管理，人防工程车位的特殊性在于车位拥有者在战争发生的时候，就要无条件地把这个车位交出来给有关的防空管理部门统一支配。

　　2、哪些车位可以卖？已作为公摊面积的车位不可卖

　　据了解，车位主要分为地下车位和地上车位两种。据市房屋交易中心工作人员介绍，如果地下车位的面积已作为公摊面积被小区业主分摊了，那么开发商是无权出售的。这类地下车位属于全体小区业主所有，可由小区业委会委托物业公司出租给业主使用，出租收益在扣除必要的管理成本后归入小区维修资金。如果地下车位的面积没有被分摊，且具有独立的用地面积和建筑面积，则开发商有权出售。如果地下车位属于“人防工程”，开发商是不能向业主出售的。

　　地上车位又分为两种。一种是敞开式的，主要通过划线确定每个车位的具体位置。由于小区的土地使用权属于全体业主所有，因此开发商无权出售敞开式的地上车位。这类车位也应当由业委会委托物业公司出租给业主使用，出租收益在扣除必要的管理成本后归入小区维修资金。还有一种是，三面有围护的地上车位，若开发商在当初申报规划时明确了这类车位有独立的用地面积和建筑面积，则开发商有权出售。

　　3、车位什么时候可以卖？预售车位必须取得预售许可证

　　根据房管局有关负责人介绍，预售的车位必须取得预售许可证。小区已经取得“大产证”的车位可对外销售，而且目前多数车位出售都属于这种情形。购房者在审查预售许可证时需注意，如果地下车位与地上商品房是一并申请预售的，应当在预售许可证的备注栏内注记地下车位的批准预售面积。如果地下车位是单独申请预售许可证的，在预售许可证的“项目类型”栏内会加以注明。

　　4、哪些人可以买小区车位？小区车位遵循“限内原则”

　　小区车位交易一般遵循“限内原则”，即只有小区内的业主才可以买小区内的车位。如果非小区内的市民要单独购买小区内的车位，车位产权是无法得到房管局确认的。据了解，这样做主要有两个原因，一是小区车位在规划时就是为了方便小区业主停车，二是小区车位出售或出租给小区以外的人使用，会造成物业管理上的困难。

　　此外，购买车位后若要再行转让、出租时，仍要遵循“限内原则”，即转让或出租的对象仅限于小区内的产权人或房屋承租人。

　　购房者在签订购房预售合同时，如果车位是随房屋一并预购的，购房者与开发商应就车位的四至范围、车位号、预售面积、预售价款等情况在预售合同的补充条款中约定清楚，并最好附有平面图。购房者如果是先预购商品房再买车位的，则可与开发商另行签订预售合同，并在合同内注明预售商品房的具体情况(包括预购商品房的项目名称、坐落、幢室号及预售合同登记号)，该合同签订后也要进行登记备案。如果业主购买的是已经拿到“大产证”小区的车位，则在与开发商签好购买车位合同后，即可前往房屋交易管理部门办理登记手续。

　　买车位需缴纳契税、维修基金

　　据了解，在一个项目的土地做规划时，就已经规定了地下停车位以及地下人防工程的面积，具有产权的停车位是可以出售，并办理产权证。同时，地下停车位的最长产权年限为50年；一些商业办公立项的项目，停车位产权年限为40年甚至更短。

　　此外，购买停车位像购房一样，也需要缴纳契税和公共维修基金。其中，契税的缴纳额度为车位总价的3%。

    声明：凡注明“新浪乐居讯”的所有文字、图片和音视频资料版权均属新浪乐居所有，任何媒体、网站或个人转载、链接、转贴本站内容时必须注明稿件来源。违者本网将依法追究责任。联系热线：62623306-8106。