交房约定条件：水电等配套设施应齐全

　　新浪乐居：除了交付法定要件之外，事实上，很多房屋在交楼时有可能在配套设施、规划、施工等等方面尚未达到入住标准，给购房者带来不便，比如有的小区配套设施没有达到要求，没有水没有电，或者只有临时水电，那么，购房者面对这种情况该如何应对？开发商应提供哪些约定条件？

　　律师刘子孺：依据购房合同，开产商在交房时，应当实现对供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套设施的交付承诺。其实水电煤气消防设施验收等等在竣工备案回执的时候，你应该要取得相关的凭证，它虽然没有在合同中间明确要求，但是通过其他的规定进行强制性要求，包括煤气水电这些东西是应该要达到可以正常使用的范畴，要接入市政网络才可以进行交付的。

　　主持人：临时水电都不行？

　　律师刘子孺：不行，临时水电是不确定性，你只是交付给我，我根本没有办法使用，不能正常使用，就没有达到交付标准。正常来说，你的会所、小区的幼儿园、包括大门景观，包括内部的装饰装修都会通过补充合同附件进行确定，包括你装修的这些标准，可能这些不会再你正式合同条款中间体现，就会通过另外签订补偿协议进行约定，这些东西同样也是应该有开发商共同遵守的，因为毕竟这是双方签字确认，并且是确认这些文字内容应该是开发商遵守规定的。

　　约定条件均应落到纸面文件 口头承诺难成维权证据

　　新浪乐居：刚刚刘律师一直提到需要开发商跟业主签约定，但是如果没有签这个附件的条件，或者是开发商故意在里面有所遗漏怎么办？

　　律师刘子孺：像水、电即使开发商没有签也是要达到条件，但是有些确实是属于可以不体现的，保证所谓装修房、精装修房可能在这个过程中，就是故意不签订这种交付标准，如果你没有签订的话，可能业主的权益就会受到损害，那么开发商依据双方签订的合同，可以只交付合同上所约定一些内容。

　　最重要的是，在这个过程中间，有些预售部分文件还不完善，其实即使你交付了，也许这个房产证不一定还能够办得下来，就像我们之前提到一些楼盘，确实在交付的时候已经具备了合同所确定的文书以及这些证明，但是你最重要的是到最起码基本规划竣工都没有办法完成，你业主的权益受损，因为你没有办法办理相关的房产证，至少我们认为这个文件可能不够完善，因为在交付的时候，可能确实也没有办法拿到规划验收的合格证，但是恰恰你这个文件可能对每个业主后面权利保障是非常重要，可能政府主管部门要考虑到这种现实的可能性，一旦出现这种状况之后应该怎么处理，你即使进行索赔，万一开发商不具备相关赔偿能力，你再去向他索赔也顾不上了，后面遗漏的东西还需要政府进行整改。

　　新浪乐居：政府能够承担到多大的比例？

　　律师刘子孺：我们认为政府在这个过程中，应该有一个主导的作用，你应该把相应文件全部确认进行先确认。第二，对这个过程中间的监管要完全参与，因为你一旦有可能遗漏就导致有些文件是没有办法查了。

　　新浪乐居：如果购房者在没有其他证据，比如说录音，可能开发商让你买房的时候会承诺你很多东西，那你如果在没有任何证据或者录音等等的条件下，你就没有办法维护自己的权益吗？

　　律师刘子孺：确实，根据现在的规定，首先不说你没有证据，即使你有些证据，包括现在通常所说的，即使在宣传资料中间，甚至在售楼处，包括在样板房中间或者认购书中间甚至能够体现出一些东西给你，你都没有用，因为你在签订正式买卖合同的时候，根据我们现在这种通行惯例都会在合同中间作出这种明确规定。之前所做所有的宣传也好，样板房也好，宣传资料也好，这些都只是作为宣传使用，而不作为约束双方权利义务的邀约和承诺，那其实这种来讲，也就是说他否决掉之前对你所作出的承诺，也就是说，实际上双方真正约束权利义务还只能是双方所签订正式房地产买卖合同。这种情况下面，你作为业主来说，很难有这种证据。

　　第二，即使你有相关的证据，包括刚才这边所说的精装修质量也好，包括小区所说的学位房也好，包括景观也好等等这些其实在最后预售合同中间都已经排除掉这些权利义务，所以确实在房地产买卖合同中间，开发商确实是属于比较强势的地位。

　　新浪乐居：如果我有证据录音呢？

　　律师刘子孺：你有录音，最重要的是你这种录音没有办法否决双方所签约的合同，宣传册上面有，因为合同上面确定之前所有的宣传都不是作为交付标准或者是需要承诺给你的条件，最终你可能还是没有办法维护相应权利。

　　新浪乐居：但是可以说明开发商存在虚假宣传，开发商会补偿一部分吗？

　　律师刘子孺：因为根据我们目前来讲，至少我经手这些多房地产诉讼案件，迄今为止没有见到说因为虚假宣传赢过诉讼的这是第一； 第二，合同条款中间并没有关于虚假宣传中间的补充条款；如果你虚假宣传可以要求退房，但是这种虚假宣传要达到什么程度才能影响到你所退房的程度，这没有办法界定；第三，在合同条款当中已经回避掉虚假宣传程度，都已经明确表明，在此之前所有条款都是不作数的，就已经在这个过程中表明不存在虚假宣传，就已经告诉你双方所签的合同，合同还是他交付的标准，那在这个过程当中不存在虚假宣传，这也是胜诉率低的原因。