CRIC每日地产：当下热销楼盘的两大特征
(评论员/马祺) 五月至今，全国多个楼盘传来热销喜讯，其中既有万科、中海这样的行业龙头，也有中天城投这样的地区性企业，通过整理研究后，我们发现这些热销的楼盘都基本符合两个特点：产品符合市场需求、价格满足购房者心理预期，本期的事实与观点，我们将从产品设计、价格两条线，分析一下当下热销楼盘的原因。
精准把握市场需求：刚需及改善型仍是当下市场宠儿
根据CRIC数据监测，虽然4月豪宅市场有所回暖，但从成交结构上看，刚需及改善型需求仍然是市场上的主流，在最近热销的楼盘中，多数都属于刚需及改善型。比如。5月20日，中海国际社区橙郡在苏州凯宾斯基大酒店开盘，参与者达3000余人，当天去化651套，3小时销售7个亿。根据CRIC显示，项目目前售价为9000-10000元/平米，主力户型有61㎡1房、86㎡2房、88㎡2房、105㎡3房、142㎡3+1房，该案的热销，其户型设计可谓功不可没，面积段包涵60到140的多个户型，既有针对单身白领，也有适合情侣刚性需求的小两房，也有满足三口之家居住的三房，三代大家居住的大四房等改善型住房，可以说本案的产品设计就相当有针对性。
同样的情况，也发生在19日在沈阳开盘的碧桂园?银河城“依云”组团，推案量为200余套，均价5200元/平方米，开盘当天销售95%房源。其户型区间86-117㎡两房至三房，房型方正，同时，小区临近轨交9号线，从面积，总价，区位上看，都高度匹配刚性需求。
价格具有优势，是项目热卖的必要条件
从国家统计局得到的数据来看，4月，70个大中城市中，新房价格环比持平或下降的城市有67个，占95%，新房价格同比下跌的城市有46个，占比65%；而二手住宅价格环比持平或下降的城市有61个，比3月份增加7个，二手住宅价格同比下跌的城市有56个，比3月份增加7个。可以看出目前市场回暖的行情，是用价格的下跌来促成的，CRIC监控的5月前3周数据，也基本支持上述观点。
从具体的项目上来看，近期热销的楼盘——中天未来方舟.金海湾组团，在5月20日，推出1000余套房源，在5小时内即告售罄。其起价为3620元/平方米，低于周边楼盘，该楼盘属于低价入市，以性价比取胜的项目。同样的案例，不仅仅发生在刚需项目，在豪宅项目中，如上海的御沁园、华润新江湾九里都是在低价入市的情况下，取得了不错的成绩。
未来会有更多房企以“产品、价格”为导向，进行营销
近期较为活跃的龙湖，在5月17日~6月17日，启动了2012商业淘金季，重庆、北京、成都三城首次联动，并推出跨城专属特惠，参与活动的相关产品在2000套左右，产品货值达20亿，规模甚至超过声势浩大的龙湖易房节；从产品上看，本次参与的楼盘基本以刚需及改善为主，楼盘涵盖重庆的时代天街、江与城、花千树、源著、仟百汇；北京的龙湖长楹天街、龙湖时代天街；成都的时代天街和北城天街；在价格上则给予了较大优惠：参与商业淘金季的9大项目，专属特惠6万~60万元。此外，跨城置业还可以额外再享1%的优惠。从龙湖的近期营销模式，我们很容易发现这“两条标准”的影子，未来随着各家房企进入冲刺半年报的关键期，未来一个多月，我们不排除会有更多房企以产品和价格为主线，进行多区域、多城市的联动营销活动。
综上所述，笔者认为今年的五月市场，房企依然会以“两条线”为入手点，即产品符合市场需求：刚需及改善；价格符合购房者预期：有一定的优惠幅度，通过做好整体的品牌营销，积极布局入市，争取更大的销售回款。同时，随着房企冲击半年业绩，笔者预计未来的一个多月，市场会有更多类似的营销手段来促进楼盘销售。
