随着调控持续深入，电商和房企的联姻更加紧密，除了较早涉足该领域的新浪等推出了多种联姻方式外，近日，京东商城联手天恒乐活城试水房地产。虽然电商平台的效果一直不被业内看到，不过，截至4月18日，已有200多名京东客户前往天恒乐活城现场看房，该数目是很多刚需项目两三个月客户到访量的总和。分析人士认为，电商平台的效果在一定程度上也需要看项目的情况，天恒乐活城9500元/平方米的探底价格确实得到了刚需的认可。

　　京东试水房地产

　　据记者了解，4月11日晚间，京东的活动页面悄然上线，购房者缴纳2000元诚意金后，可以在线或到现场选房，4月22日接受现场交易。 

　　京东商城首次试水房地产的合作对象就是位于房山的天恒乐活城，该项目位于房山闫村，社区距地铁燕房线“大紫草坞”站300米，距离房山轻轨苏庄总站也仅有2公里，交通优势十分明显。因其产品类型以别墅和矮层洋房为主，仅有少量高层板楼穿插在别墅园区内，所以整体居住密度较低，目前在售均为现房和准现房。 

　　对于此次网上卖房，京东商城相关人士则回应称，这是京东商城多元化战略布局经营思路的体现。京东商城在合作中的作用更多的是展示和推广，买房人通过京东这个渠道获得低于市场价格的优惠，然后只需线上支付2000元预约保证金，就可预订心仪的户型。而最终支付购买将集中在乐活城的售楼处进行。 

　　事实上，新浪乐居等房地产网站早在去年就多次举行了团购买房的活动，之所以这次选择京东商城，天恒房地产旗下天恒乐活城置业有限公司总经理周兴告诉记者，与其他网站的团购不同，这次与京东的合作正是看中了其在电子商务领域的影响力，另外以区域最低价姿态上线的乐活城，也为了避免购房人受到之前网络团购优惠幅度徒有其表的影响。 

　　低价打动刚需 

　　一直以来，电商效果一直不被看好，而此次京东联合天恒乐活城却取得了不错的成绩，业内人士指出，这与产品和电商定位以及项目自身有关。 

　　据悉，此次天恒共推出100套房源试水网上卖房，这100套房源只有两个价格：2至10层，活动优惠价是9500元/平方米；11至18层，活动优惠价9900元/平方米；天恒乐活城项目总经理周兴告诉记者，虽然此次销售的房源共有5个户型，以75平方米-90平方米的中小户型为主，但只有这两个价位。 

　　“这个价格已经是成本价了。”周兴表示，在京东开卖的房源都为90平方米以下的刚需产品，相较于之前12000元/平方米的均价相当于打了8折。 

　　记者了解到，之前天恒乐活城板楼部分的售价约为12000元/平方米，单套房源价格在100万元左右，而此次推出的线上特价房折扣力度很大，价格相当于原基础上的8折促销，单套价格也在80万上下。 

　　这样的价格成功打动了京东商城的客户，京东在首次涉足房产的战略倾向上，并没选择与豪宅或者高档公寓合作，而是将目光直接瞄准了最主流的刚需客群。有观点认为，京东此举定位精准，所选地产项目也符合其优质、优惠的电商形象，这明显不是率性而为，而是经过了周密的市场观察和前期调研的结果。 

　　无利润促销仅是阶段行为 

　　据记者计算，近郊普通商品房(毛坯)建设成本3000-4000元/平方米，加上住宅市政基础设施建设费160元/平方米，再加上占销售价格20%-35%的法定税费，总体算来，项目除去土地外的各项成本，约在5500-6500元/平方米左右。6000元的各项成本加上阎村板块4500元—5000元左右的土地成本，可以看出，天恒乐活城售价在万元以下确实无利可言。 

　　业内人士指出，这种无利润的促销行为仅是高库存压力下的阶段行为，根据北京中原市场研究部统计数据显示：截至4月8日，上市房企公布2011年年报的已经达到了75家，库存市值达到了9048亿，同比2010年的6268亿元库存上涨幅度达到了44.3%。相比2009年的库存4183亿更是达到了两倍以上，正是由于库存高压，导致大兴、通州多个区域的在售项目纷纷降价“抢跑”。 

　　周兴告诉记者：“天恒的超低价网上售房，更多的是希望带动消费者对天恒的认同和关注。这次活动预期为时一个月，公司方面预计在目前市场情况下，销出七八十套就是比较理想的结果。”亚豪机构副总经理高姗表示，即便个别楼盘推出大幅优惠或者企业团购，也仅限于少量特价房源，期待区域内大规模的降价并不现实。

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